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这里是下一个深圳?别扯了!


2019年02月18日  浏览(7904)人
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原创:凯风 马周行

 

深圳成了中国开发商最喜欢提及的城市。

 

“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。”这是一家中国开发商在柬埔寨首都金边打出的广告标语。

 

无独有偶,在2017年之前,碧桂园森林城市所在的马来西亚新山市,也一度被看成“下一个深圳”。直到森林城市受困于外汇管制和大马政府干预之后,这种声音才销声匿迹。


2018年年中,一众开发商扎堆东北边境城市丹东,房价一天一个价,铺天盖地都是“丹东是下一个深圳”的说辞。


在自媒体里,“下一个深圳”的说法更是泛滥。武汉、成都、长沙、青岛……深圳成了城市崛起的共同想象。


 

显然,拿“下一个深圳”作为卖点,无非是想给人以“复制深圳奇迹”的心理暗示。


短短40年,深圳从小渔村变身国际大都市,进而楼市水涨船高,如此巨大的财富效应,不能不让人心迷。

 

然而,深圳奇迹真那么容易复制吗?

 

01

深圳奇迹是怎样炼成的

 

深圳的发展,堪称奇迹。


2018年城市GDP公布,深圳以2.42万亿的经济总量站稳全国第三城。即便经济体量如此庞大,深圳的GDP增速依旧高达7.6%,位居一线城市之首。

 

1979年,深圳第一次有了自己的GDP,当年经济总量为1.97亿,人均GDP606元。


40年过去,深圳经济规模扩大1万多倍,年均增速为23%,人均GDP接近19万元,扩大300多倍。



这样的成绩,称之为奇迹,并不夸张。

 

深圳奇迹的出现,并非孤立事件,而是中国经济的崛起同步,与改革开放的大环境的大环境息息相关,也与中国迅速建立全门类工业体系、融入全球性经济、不断释放改革活力密切相关。


数据显示,从1978年到2018年,中国GDP从3600亿元扩大到90万亿,整体扩张200多倍。

 

不过问题在于,中国一度拥有五大经济特区,深圳、厦门、汕头、珠海和海南,这五大经济特区中,为什么只有深圳脱颖而出?

 


显然,这里的关键在于区位优势和制度优势。

 

就区位而言,深圳的飞速发展,得益于粤港澳大湾区的区位优势。港澳与国际接轨的市场和资本环境,珠三角强大的世界工厂基础,粤港澳大湾区强大的经济腹地,都为深圳经济崛起提供了前所未有的机遇。

 

就制度而言,深圳是中国改革开放的试验田和桥头堡。深圳不仅是全国第一个经济特区,也是全国第一个打破平均主义“大锅饭”工资制度的城市,更是全国土地招拍挂“第一槌”的所在地,更不用说第一张股票发行、第一个股份制企业诞生……近 40年里,深圳创出约一千个“国内第一”。

 

如果说广州是得风气之先,那么深圳就是得政策之先。

 

显然,正是借助改革开放的东风,依托中国经济崛起的大环境,背靠粤港澳大湾区的经济腹地,加上自身不断革新,深圳才得以成为最负盛名的科技创新中心,成为五大经济特区最为闪耀的存在。

 

02

金边是30年前的深圳?

 

 在炒房者的眼中,柬埔寨金边就是下一个深圳。

 

过去一年,金边房价涨幅之快,令人瞠目结舌。


根据胡润报告,2018年,金边跃居全球房价涨幅第一位涨幅达16.7%。如果加上租金回报率以及汇率变化收益,金边的投资回报率高达29.4%,超过美国的拉斯维加斯和圣何塞,成为海外置业投资回报最高的城市。

 


这背后,是中国炒房者的击鼓传花。


在柬埔寨开发的房地产项目中,四成来自于中国投资方。而中国投资方开建的楼盘里,近八成购买者都是中国人。

 

的确,柬埔寨处于城镇化和工业化初期阶段。2017年城镇化率仅为22.9%,而30岁以下的人口占比高达70%,且GDP增速多年保持在7%左右,可以说经济发展红利、人口红利和城镇化红利都一应俱全

 

但任何一个落后国家,城镇化率和老龄化率都很低,但这并不意味着能产生城镇化红利和人口红利。这其中,最为核心的因素,就在于能不能保持强劲的经济增长势头。

 

显然,在金边是要打问号的。

 


2018年,柬埔寨整个国家的经济总量只有200多亿美元,仅相当于广东省排位垫底的韶关市。


而柬埔寨的经济增速仅为7%左右,在东盟国家的确位居前列,但经济体量是柬埔寨20多倍的深圳,如今的经济增速依旧超过了7%,历史平均增速更是高达23%,这岂是东南亚国家所能匹比的?

 

在人均GDP方面,2017年柬埔寨人均GDP为1300美元,排在世界第154位,不到中国人均GDP的1/6,不到深圳人均GDP的1/20。至于收入,金边的月收入普遍在2000元左右,而很多房子价格已经卖到1万元以上。

 

至于产业层面,目前柬埔寨的四大支柱产业为建筑业和房地产业、制衣业、旅游业、农业,产业层级相对较低。

 

可见,无论是经济规模、人口体量还是发展水平,柬埔寨都还处于初级发展阶段。即便认为柬埔寨存在后发优势,可以复制中国改革开放的历史进程,但以如此之小的经济规模和人口总量、相对贫弱的人均GDP和均居民收入,显然支撑不起快速上涨的房价。

 

所谓复制深圳奇迹,也只是开发商的噱头而已。

 

03

炒房者的游戏

 

中国炒房客买遍世界,却一直不愿看清背后的真相。

 

炒房客们习惯性忽略的一点是,往往以为一个地区的房价相对较低,就有了投资的价值。柬埔寨首都金边的房价仅为1万多元,和国内诸多县城处在同一水准,以中国的收入水平来衡量,的确很廉价。

 

但如同广大三四线城市,房价高低与否,与当地的收入水平相关,如果一个城市本地居民缺乏购买力进行接盘,而经济增长完全跟不上房价涨幅,那么楼市都只能沦为击鼓传花的游戏,这在海外表现得尤其明显。

 

炒房者习惯性忽略的第二点是,把落后等同于优势,以为所有城市都能复制渔村奇迹。显然,后发优势并非因为落后就能产生,而在于落后者能否迅速复制先进者的制度、技术和发展经验,能否保持长久不衰的改革动力。

 

一些海外城市,不仅经济和产业还处于初级发展阶段,而且法治环境和经济生态环境都还在草创之中,能否保持持续的改革步伐更是令人存疑,在这样的地方进行投资,豪赌高过价值投资。

 

炒房者习惯性忽略的第三点是,高房价的出现,只是经济发展和人口涌入的结果,而非原因。所有炒房者都拿深圳说事,但深圳房价的飞速上涨,正是经济、产业和创新力不断拓进的结果,是资金和人口不断涌入的结果。

 


如果经济增长停滞,产业升级遇挫,创新动力枯竭,资金和人口自然会弃之而去,这方面,美国底特律就是第一个典型的反例。

 

04

击鼓传花

 

击鼓传花,鼓声终有消停时。

 

还记得1990年代的海南吗?当时炒房者遍布整个海岛,土地一天一个价,所有房子都只是在空转,从一个人手中高价卖到另一个人手中,本地人没有实力接盘,外地人没有居住的想法。

 

击鼓传花,最终只落得个“天涯海角烂尾楼”的结局。

 

如今的海外投资,也像是一场击鼓传花的游戏。所有人都觉得,自己不是最后一棒的接盘者,而是房地产盛宴的分食者。

 

与国内投资受制于不稳定的楼市调控相比,海外投资面临的风险更加复杂。

 

除了法治环境和经济生态的不确定性之外,海外投资还面临愈发严峻的外汇管制,外汇向来被禁止用于投资房地产,如今地下换汇又被纳入强监管,海外投资一旦断绝了资金通道,击鼓传花的游戏如何维持?

 

投资一个城市,投资的不仅是现在,更是未来。但未来,应该奠基于经济基本面,而非一厢情愿的击鼓传花游戏。


这个世界上,只有一个深圳,没有那么多深圳奇迹。


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