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原创： 凯风

2019年伊始，楼市松绑继续进行时。

1月3日，山东青岛高新区房管局发文，暂停执行摇号政策，这是2019年全国第一松绑，这是国内首个公开取消摇号购房的城市。

先是山东菏泽取消限售，接着湖南衡阳取消限价“一日游”，文件次日即被撤回，随后合肥被传松绑限购被否认，再到此番青岛高新区暂停摇号购房，这一系列动作令人眼花缭乱。

地方政府不断试探调控底线，闯关成功者有之，半途遇挫者有之，更多城市仍在前仆后继。

楼市调控到底松没松？哪些城市还会继续试探？

01

闯关式松绑

这一轮楼市松绑，充满戏剧性。

12月18日，山东菏泽率先取消限售，这是本轮楼市调控以来的第一次公开松绑。大多人都以为菏泽在压力之下，大概率会撤回这一松绑政策。

然而，菏泽随即给出了一份冠冕堂皇的回应。所谓“实为取消转让期限”、“系回应市民迫切需求”云云，无论这些措辞如何滑稽，但菏泽最终闯关成功。

一周过去，12月27日，湖南衡阳公开取消限价，准备于1月1日正式实施。然而，仅仅过了一天，当地就迅速撤回这一文件。

如果将这份文件完整展开，名字或许相当具有特色：《关于撤销《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》的通知》。

紧接着，12月28日，网传合肥以“交一个月社保可买房”松绑限购，合肥对此回应称：未出台任何放松限购文件， “一个月社保可买房”主要针对落户人才。

再接着，2019年1月3日，青岛高新区暂停楼市摇号政策。继限售、限价、限购之后，又一重磅调控政策被地方政府试探。

接下来，会有更多城市加入其中。

02 

谁能松绑？

为什么有的城市闯关成功，有的城市拒不承认，还有的城市迅速自打耳光？

换言之，到底哪些城市可以松绑？哪些松绑可以被默许？

之前我曾提及中国楼市的两个关键点：政策市和央地博弈。

既然是政策市，那么当外界环境发生变化，楼市调控松绑就在意料之中。而在央地博弈框架之下，中央和地方的核心诉求并不全然相同，地方会反复试探调控底线，而上级会更加审慎。

在了解这两大楼市原理之后，就不难明白楼市松绑为何呈现如此戏剧性的局面。

一方面，当稳楼市成为自上而下的共识，楼市松绑在一定限度就能得到默许。尤其是前不久的中央会议已经明确提出“因城施策”，这就更给了地方政府以松绑的胆量。

然而，不是任何松绑都能通过，也不是任何城市都有松绑资格。在上级看来，一窝蜂松绑最要不得，因为这会最大程度挑战楼市调控的严肃性。所以，楼市松绑接力赛不会一直顺畅无阻，一窝蜂松绑会在强力打压之列。

另一方面，所有地方政府都有松绑调控的迫切性，因而会不断试探上级调控底线。但楼市调控能否松绑，关键在于是否服务于稳楼市。

所以，楼市调整越是巨大的城市，尤其是经济增长受到明显影响的城市，楼市调控政策最有可能被默许松绑。否则，试图以松绑调控来刺激房价，显然不会如此之快被放行。

03

限价摇号或会最早退出

在楼市调控所有政策中，限价最为鸡肋，摇号副作用最大。

之所以说限价鸡肋，是因为限价只能控制名义上的房价，而对实际上的房价没有多大影响，更大程度上只是数字游戏。而在限价之下，双合同、茶水费、走后门等乱象层出不穷。

摇号购房，本来是应对双合同、茶水费而来，本意在于稳定楼市，但在实际操作中却成了万人抢房的助推者。只要限价政策严厉，一手房与二手房之间存在较大价差，摇号购房就跟新股中签一样，是稳赚不赔的套利游戏，自然容易刺激抢房热潮。

这是楼市上行期经常出现的乱象。到了楼市下行期，这两大政策的价值越来越小。

当楼市调整，房价松动，是否限价已经不再重要。而当二手房价格不断下探，一手房与二手房之间的套利空间也越来越小，摇号申请报名人数也会越来越少，摇号政策也就没有存在的必要。

以杭州为例，在2018年上半年，摇号抢房一浪高过一浪，部分楼盘万人抢房，冻结资金高达上百亿元，中签率仅有3%。而到了2018年下半年，大部分楼盘中签率高过50%，更有部分楼盘报名人数不满，无人摇号。

这种背景下，保留限价政策意义不大，摇号购房更失去了原来的作用，自然会被纳入率先取消之列。

04

结语

楼市戏剧性松绑背后，是政策市和央地博弈逻辑的体现，也是楼市出现了问题的标志。对此，我们有五个结论：

其一，楼市松绑是大势所趋。2019年是关键之年，稳经济和稳楼市至关重要。在这两大核心目标之下，宽货币已经在路上，而楼市松绑也会越来越多。

其二，一窝蜂松绑不会被允许。虽然政策市下，楼市调控不会一层不变，但也不会一会强力调控一会快速松绑。即便要稳楼市，松绑也要一步步来，一拥而上，谈何严肃性？

其三，楼市调整大、经济下行压力明显的城市，会率先进行松绑。换句话说，房地产依赖度高的城市，会更加积极试探调控底线，这些试探也会更容易闯关成功。

其四，越着急松绑的城市，楼市越存在较大问题。这一轮松绑，不是刺激楼市的信号，而是楼市维稳的标志。这背后，显然是市场出了问题。因此，松绑越是积极，越不宜过早入手。

其五，三四线优先，一二线有条件松绑。三四线城市会率先松绑，由于调控本来就不严格，完全松绑也并非没有可能。至于一二线城市，集体公开松绑可能性不大，各大城市会不断以人才政策或其他擦边球的行为来试探调控底线。

至于房价会不会上涨，请记住那句话：没有限购限贷宽松和大水漫灌，楼市松绑只是维稳行情。