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来自数据的疑惑

“6500万套空置房，逾20%空置率”，最近这个骇人的数据来自于一篇建行董事长在新年论坛上的讲话——“他表示中国现在房地产市场太发达了，发达到欧美都远远望尘莫及。据统计，美国住房有30万亿美元资产，中国住房资产已经达到40万亿美元资产。中国目前更多存在的是住房结构问题。”

文中还提及“中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布的住房空置分析报告，这份报告显示，2017年国内二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远高于一线城市的16.8%；而商品房空置率在所有住房类型中位居第一，呈持续上升趋势，达26.6%。” 

 “中国目前更多存在的是住房结构问题”，这个观点笔者深深认同。然而，却不知道6500万套，20%的空置率的数据是怎么统计出来的，各地的不动产登记也尚未全国联网。就在前几年同一城市不同区县，有没有房可能都查不出来。所以一个人名下到底有多少套房子，看似简单，实则很难得知。

其次这个空置是什么性质的空置？是长期无人居住，还是短期尚未出租？如果是长期，多久算长？这些数据背后，都有问号。但“中国目前更多存在的是住房结构问题”，这个是有共识的。

什么是住房结构问题？就是不同城市、区位、地段、项目甚至户型面积上都存在很大差异。不是一个能一刀切的问题。比如，在城市房地产水平上，一二线城市和三四线城市有差异，三四线城市和县城之间也有差异；在地段上，同一城市市中心和郊区、近郊和远郊、不同板块之间都有差异；在小区与小区之间，商品房和保障房，学区房和非学区房也都存在差异，且影响巨大。

比如2018年的苏州楼市，工业园区一枝独秀，园区一手房在限价背景下突出了性价比，开盘售罄的现象很常见。一年中园区的二手学区房涨幅超30%。但同在苏州，一些近郊板块，一手房量价惨淡，二手房乏人问津。

“二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%”，这两个数据的得出同样也不知道到底取自哪些城市样本。同属二线，合肥的空置率和杭州、苏州肯定大大不一样。

数据，在情境中才有意义。

2018年底的中央经济工作会议提出的“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

“因城施策、分类指导”也是由于目前中国房地产结构的不合理。尤其是做好“分类”——比如首套房和二套房、三套房的差异，政策上要有明显倾斜。目前很多一二线城市在首付比例、利率浮动上有些变化，但区别还不够大。

缺不缺房子是伪命题

那么，房子到底过剩还是短缺？任泽平给出的数据是“2017年中国城镇人均建筑面积为34.4平方米，套户比为1.07。如果按家庭户计算，2017年城镇套户比为1.11。”这个数据一出，好多人又惊呼“拖后腿”。以普通一家三口为例，基本套均在100平米左右，让蜗居“老破小”的家庭情何以堪？

这个问题偏主流的看法是，大城市短缺，小城市过剩。这个逻辑来自于“人口再聚集”——中国2015年后开启的大城市化历程，小城市人口向一二线大城市再度归拢聚集。一二线人口流入过剩，大家要在大城市买房落户，所以住房短缺；三四五六线人口持续流出，即使房子盖了也没人买，所以住房过剩。

一个在三四线老家可能有几套房子的人，在一二线却可能是个无房者。请问，他缺房子吗？

从数据上看，不缺；从需求上看，缺。

还有一个现象更有趣。在一些富庶的二三线城市里，有很多吃着城市化红利的“土著”居民，手握着好几套房子。有拆迁的安置房，有家里继承来的老房子，不一而足。但他们依旧“缺房子”——一家老小，二胎出生，依旧“蜗居”了个90平米。想买套大一点的改善房，手上的安居房、“老破小”却卖不掉。手握几套房，还是在缺房。这个现象也不罕见。在漫长的熊市里，缺乏价值的房子就是没有流动性。

所以，问题不是中国人缺不缺房，而是缺什么样的房子，不缺什么样的房子？

不缺什么样的房子？

就城市而言，五六线城市的房子不缺，三四线普通商品房不缺，二线城市里非学区老破小、非中心没品质、近郊远郊板块的房子也不缺，一线城市虽然户口珍贵，但远郊板块的普通住房现在也不缺。

所以，我们不缺小城市的房子、不缺地段偏的房子、不缺物业不佳的商品房、不缺没有好学区的“老破小”。2016、2017年楼市大涨，人人都想买房投资。如果杠杆加在上述几种小区，当时的资产，很可能现在就沦为了负债。

想想当年投资的理由，小城市因为有高铁，郊区盘因为有地铁。和股市一样，牛市里任何一个利好都是上涨的理由，但到了熊市却成了“然并卵”。

哪座小城都有高铁站，远郊的板块都在修地铁。当利好不是独一无二，价值就无法体现在价格上。

反之，那我们又缺什么样的房子？

关键词：大城市、中心地段、优质学区、大面积、好物业……这些都是我们缺的好房子。牛市房价高企，我们买不起好房子；现在地价高限价低，项目纷纷减配，又找不到好房子；二手房看得上的太贵，买得起的却是鸡肋。

我们缺好房子，但更缺的是，需要抚平焦虑的安慰，以及大城市无法给予的归属。

中国人为什么爱买房？

感性上，内心安慰与归属，房子或多或少都能承担起心灵鸡汤的功能。理性上，在房地产发展的这二十年里，房子也是最好的抗通胀工具。

对于后者，要让中国人不爱买房也很简单，就是做好中国股市。让大家正当去炒该炒的东西，而不是炒房。如果股市能赚钱，谁会去炒房呢？前者是T+1，后者要等2年。哪一天A股能像之前美股一样开启7年的长牛市，哪一天就能真正的“房住不炒”。

住建部的问题，需要证监会来解决。可惜，做好中国股市更难。

投资没了通路。一旦央妈撒钱货币供应量大，热钱就开始蜂拥进了楼市。这不是人的选择，是货币的选择，市场的选择。

而对于前者，这个问题就更艰难。改革开放的四十年，商品房发展的二十年，我们经历了中国城市化的巨变。这场巨变不仅仅让人们从农村来到城镇，从小城市来到大城市，更在我们的价值观和生活方式上形成了巨大的裂变。每个人要么成为空间上的“异乡人”，要么成为时间上的“异乡人”——面对社会加速发展带来的茫然。

就像我们这些80后，小时候要挤到邻居家去看21寸的大彩电。到现在，每天手握5.4寸的手机屏看到精彩的世界却不知道隔壁住了谁。我们从四十年前以亲缘为连结的熟人社会，发展到现在以契约为连接的生人社会，每个人都正面临巨大的“身份焦虑”。这一段四十年的城市化历程，表面上无声无息，实质里却惊涛骇浪。我们都或主动或被动地参与这段历史，而历史也深刻全面地塑造着我们。

与此同时，城市的管理水平、相关配套的政策等，都跟我们无意识的内心一样，相形滞后。

费孝通在《乡土中国》中，谈到了中国人的“土气”，大意是一种固定不流动的生活方式，一个讲宗族、讲亲缘的熟人社会。直至今日，即使高铁地铁遍布，4G5G加速，我们的生活却越发失去“土气”，不接“地气”。

我们缺失的好房子，就是缺有土气接地气的好社区。这份“地气”“土气”，未必是钢筋混凝土，而是被社区欢迎接纳的归属。无论是“村民”集合的良渚文化村，还是北戴河边孤独图书馆的阿那亚，都不仅只承载居住功能，更是一个具有共同价值观的“半熟人社会”。

我们缺失的好房子，同样也是缺包容开放力的好城市。不仅是一线二线的规模，以及各项经济数据指标，更重要的是，让这些“时空上的异乡人”不再心生漂泊。因为城市化，是人的城市化，精神的城市化，而不是大城市的神话。