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再建一个香港城。

这不是痴心妄想，也不是空头支票。

最近，李超人豪赌英国，又上了新闻头条。

但这一次他的野心远超以往，预计花费10亿英镑，在英国伦敦金丝雀码头对面的康沃斯码头（Convoy Wharf），新建一个类似香港太古城的大型社区。

当地政府通过该计划的前后，香港国安法获得通过，英国首相鲍里斯承诺为香港人提供英国国民（海外）护照（BNO护照）。

鲍里斯有为李超人的这个项目大开绿灯吗？背后的联系不禁令人遐想。

但更关键的是，李嘉诚名下的和记黄埔拿下康沃斯码头这片土地的时间，是2005年。

囤地15年，再造一个香港城。李超人的这场赌博，最终能成功吗？

01

英国拥抱世界，始于大航海时代。

在那个人人都想出海冒险的时代，远方的财富就像一块磁铁，吸引着所有无畏的人类。

西班牙有麦哲伦，英国有德雷克。

德雷克被认为是世界上第二名完成环球航行的人。16世纪，他和他的船队，绝不会想到，当时造船出海的码头，在500年后，成为了远东的中国香港前首富名下的资产。

康沃斯码头，也叫护航码头，最开始就是一个负责为航海探险的船队建造船只的皇家码头，因而得名。

1840年，英国炮火炸开中国大门的时候，这个码头因为泰晤士河的淤积而被迫关闭，只留下了一个矮矮的大仓库。

然而，谁都没有想到，历经风雨和炮火，这个仓库被一直保留到了今天，成为了英国二级保护建筑。

所以，对一直都在做城市更新的伦敦来说，这一块地皮自然也是在更新计划当中的。要么改造成历史景点，对游客开放，要么做成生活社区，增添人气。但无论哪种用途，仅凭政府的力量都是不够的。

于是，2003年，这个码头的上一任主人，英国新闻国际集团（News International）公开招标，引入市场资金进行更新。

李嘉诚的和记黄埔就是这个时候看上了这里，花费1亿欧元买了下来。

500年前，西方国家出海掠夺，殖民者的“日不落”时代开启。500年后，被殖民者却来到了殖民者的故乡，打算用真金白银重塑自己的来处。数百年光阴流转，是大时代的裹挟也好，是小人物的选择也罢，终究只是飘散在历史里的尘埃。

02

让我们回到2020年。

康沃斯码头可开发面积共16.5万平方米，大概是20个足球场的大小。

在规划中，码头被分为22个地块，将分为三个阶段进行开发。

最近获批的第一阶段包括三个地块，分别是15号、08号和22号，都比较有代表性。

15号地块将建成124套经济适用房，大部分都是出租房。

08号地块则主要是企业入驻，包括咖啡馆、饭店和商店，未来跟南部的高街连接起来。

22号比较特殊，是在码头延伸到泰晤士河中央的一块公共开放空间，包括一些展示空间和未来与泰晤士河快船网络连接的“河上公共汽车”浮桥。

也就是说，等到第一阶段落成，这个码头社区的基本框架也出来了。

整体来看，这里将建成3500套住房，包括525套经济适用房，以及小学、医院、商业空间和公共开放空间，将创造2000多个全职工作岗位和至少1200个建筑工作岗位。

这或许也是鲍里斯为该项目的审批开绿灯的一大理由。

在两个月前的经济重启阶段，英国最先启动的就是建筑业。

城市更新项目，既能创造新的就业岗位，又能利用起闲置资源，吸纳投资。它们不仅仅承担着拉动制造业、稳定经济增长的重要使命，也在默默改变一个城市的房地产投资格局。

2014年，鲍里斯还在当伦敦市长，就批准了康沃斯码头这一重建项目，但是迟迟没有获得动工批准。但从2016年开始，伦敦类似旧改的城市更新明显提速了。

现任伦敦市长接替鲍里斯上台后，就批准了130多项各类城市更新计划。

诸如金丝雀码头、国王十字车站、巴特西电站和横贯伦敦东西方的伊丽莎白线等城市更新项目，彻底改变了以往东伦敦无人问津的状态，令更多的英国年轻人开始关注甚至住进了东伦敦地区。

我们一年前分析过，伦敦房价上涨最明显的7个区域，既算不上传统富人区，也算不上伦敦最核心的区域。但有一个共同点：所在区域都是伦敦正在重新开发的重建区，而且能在30分钟的地铁通勤时间里，到达伦敦金融城或金丝雀码头。

康沃斯码头也一样。距离金丝雀码头只有20分钟车程，站在泰晤士河畔也能够看到金融城的天际线。

金丝雀码头是过去十年伦敦城市更新最热的区域之一。而在金丝雀码头上，现在建起了伦敦新金融城，经过二十多年的开发，金丝雀码头成为欧洲最大的摩天大楼群，在这里工作的金融从业人员，是老金融城的三倍。

我们去伦敦考察的时候，就看了金丝雀码头边上李嘉诚们开发的豪宅，一套700万英镑。

（掘金伦敦实拍）

因此，康沃斯码头所在的东伦敦地区，投资价值非常高，过去十几年的布局阶段中，其实不仅仅李嘉诚一家香港开发商在出手。

根据英伦投资客的统计，新世界开发的Greenwich Peninsula，新鸿基开发的Goodluckhope和Millharbour Quarter都在东伦敦，而且之间的距离不远，如果有机联系起来，这块区域就是一个未来的“香港城”。

香港政府数据显示，截至今年2月24日，约35万香港人持有BNO护照，另有250万香港人有资格申请。

如果未来这些人真的涌向了英国，选择一个他们熟悉的开发商的楼盘，是再自然不过的决定。这个图景实现了，这就是伦敦城里最大的香港社区了。

一边是帮助伦敦增加就业和投资，另一边是可能的港人聚居地。康沃斯码头在500年后，焕发了新的生命光彩。

当康沃斯码头重新开发后，这里的历史以及香港的辉煌也将变得黯淡。在灯火通明的公寓楼下，在麦芽香气和啤酒杯的碰撞声中，新住民将在晚宴上分享他们的快乐。如果有人问起过去，周围的喧哗或许会盖掉对方的沉默。

03

为无家可归的港人提供庇荫，对于李嘉诚们来说并不是第一次。

三十年前的加拿大移民潮，李嘉诚们也是早早看中了加拿大人少地多的优势，选中了温哥华一片土地进行开发。这就是后来的万博豪园。三十年间也成为了加拿大港人的聚居地。

而位于香港岛东北部的太古城，更是一个典型的居住社区。

太古城跟康沃斯码头有着异曲同工之妙。

两个地方前身都是船坞，都是城市更新的一部分，邻近的区域都是当地的经济中心圈，关键的是，在这些上万人的庞大社区里，都居住着香港的中产。

未来这3500套房子，也没有法律规定要全卖给香港人，城市更新区域一直以来都是当地年轻中产最爱的标的物，因为成本肯定要比周围早已发展起来的区域偏低，但配套却是最好最新的。

这就意味着后续的补涨空间。无论是自住再转手还是单纯出租，都会非常火爆。

不说别的，我在浏览资料的时候，都已经看到，不少开发商已经敏锐地蹭上了李嘉诚伦敦造城的概念，开始推新盘了。

英国文化里，有一首民谣叫做“德雷克的鼓”（Drake's Drum），大意是说，如果英国遭遇了困难，只要德雷克的鼓又响了，他就一定会回来为英国解难。

康沃斯码头的这一次重生，对于百万港人来说，或许也是敲响“德雷克的鼓”的时候。