作者：今纶
来源公众号：功夫财经
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最近，朋友在某一线城市的房子一直租不出去，后来降价，终于租出去了。他还是给了某长租公寓公司，才顺利脱手。他很困惑：人呢？都去哪儿了？
7月13日的《经济日报》告诉我们——房租降了，一线城市降温最为明显。上海和深圳6月份房租环比下跌分别为9.1%和12.4%。数据显示，北京通州、丰台、大兴、房山的租房热度环比降幅均超过20%。7月13日的央视财经《经济信息联播》栏目告诉我们——贝壳研究院发布《2020租赁市场半年报》显示：上半年整体租赁成交价格同比明显下滑，重点18城6月平均租金环比5月下降3.2%，同比下降10.9%。
我一直说，不要炒房，刚需和改善型该买就买，买是为了解决住的问题，解决孩子读书的问题，同时部分对冲房价上涨的压力。但是，我一直在强调：请不要炒房，尤其不要高杠杆炒房。为什么？原因很多，其中一个重要原因就是很多人没钱了，甚至有一部分人没工作了。很多人不信，但是我告诉你，这种效应正在传导中，第一波就是房租下降。即使没有疫情，经济增速也是从高速到中高速，这是大家都知道的。有了疫情，大家的钱少了，工作岗位少了，这也是事实。那么，在一二线城市工作的租房人群有多个选择：和房东商量降房租、搬去更便宜的地方、合租，回老家。如果一个人被裁员且找不到工作，在此前工作的城市里又没有房子，回老家是大概率事件。所以，房租是经济的温度计一点都没错。只要有温度变化，马上就会显示出来，因为租房者的钱包从不撒谎。而且，包租公包租婆群体虽然有一部分确实是手中有几十串钥匙的城中村大叔、大妈或者炒房客，但是有更多是普通的中产，甚至他们本身就已经被减薪裁员，就指望房租补贴家用。但是现在，别说房子不好出租，即使租出去了，房租也会下降，这简直就是雪上加霜。有多套房子的人还好，只有一套房子可以出租的，遇到点情况，确实会手头紧张，实在不行，就只能卖房了。二手房到底有多不好卖？到底有多少二手房的房东想跑？今年7月，杭州二手房挂盘量创新高，达到121018套。相比2018年11月份的4万套，挂盘量增加了约3倍。北京二手房挂盘量创新高，达到232987套。上海二手房挂盘量高达199636 套……只有深圳的二手房是特例。就全国范围来看，《6月国民安居指数报告》显示：今年6月全国新增挂牌房源量环比上涨4.4%。今年上半年，全国二手房虽然挂牌量和价格齐升，但实际成交量却表现平平。链家数据显示今年上半年重点18城成交量创近三年中新低，成交量同比下降8.4%。一句话：想跑的很多，但是跑不掉的更多。
我们不能否认一手房市场在部分城市非常火爆，那么为什么会这样？尤其是近几个月，宁波、南通、杭州、深圳等城市因为一手房市场火爆频频上新闻头条。
▲6月底，宁波某楼盘开盘后迅速被抢光疫情压制的刚需释放，天量货币引发的通胀恐慌，开发商、中介、地产新媒体的联手营销，土地拍卖频传新高的新闻，都在刺激有能力入市的人们入市。所以，一手房市场走一波行情是必须的，也是符合地方政府利益的。而且，在诸多城市，由于备案制度的存在，使得一手房比二手房还要便宜。因此，购买力蜂拥进入一手房市场，造成我们目前看到的现状。但是，刚需数量总是有限的，改善型住房的购买者也是有限的，当他们拼尽全力买房，子弹打光之后，他们就颓了。所以，“上半年66城新房成交套数累计同比下滑16%。各城市类别中，一线城市成交量下滑幅度最大，成交套数同比下滑25.9%”。
▲来源：贝壳研究院剩下的场内购房力量主要是担心通胀的实力派和炒房客。但他们的力量有限，因此，只能集中财力在少数城市，比如深圳、东莞。但是对于更广大的区域或者二手房市场，投机力量其实已经无能为力。一手房还在涨，很好，有利于卖地和开发商出货，等这一波刚需和炒房客的子弹打完了，就和房租一样……因为后续力量不足。杠杆已经用到极致了，现在完全靠信仰在支撑，信仰能支撑多久，取决于荷包里有多少子弹。刚需的子弹打完，剩下炒房客对砍，砍完普通炒房客，最后就剩下顶级炒房客……学区房这些年来背负骂名，当制度继续推进，学区房不能完全锁定好学校的时候，学区房也泯然众人，北京5月份的学区房盛景是最后的昙花一现。有人说中国楼市韧性十足，我完全同意，韧性来自两方面：投机之心不死，总有刚需入场，虽然数量在逐年降低。
▲2018年统计信息显示，超50%以上的购房者都是投资客
中国楼市在竭尽全力保持稳定，它需要在一个相对狭窄的范围内跳舞：既不能跳得太高，也不能落得太低；既要保证地方政府的收入，又要照顾普通人的压力感受；既要吸收天量货币，又要保证供地节奏正常，何其难也！现在的问题是，路越走越窄，上下腾挪的空间又越来越小，每一次大放水，受益的其实是特别会赚钱的人，货币流到普通人手中的钱其实很少，最后的结果就是贫富分化加剧。少数人手头持有几百万、几千万、几亿现金只想炒房，多数人为工作岗位能否保住，为薪水是否会下降瑟瑟发抖。深圳楼市，一边是千万富翁蹲在售楼部门口等抽签，因为买到就是赚到，即使离婚也在所不惜。另外一边，承受压力的租房族不断离开高房价城市，他们的加速离开让房东很恐慌，于是主动降价，但即使是这样，也挡不住离开的趋势。因为，写字楼空置率一直在攀升，这说明工作机会的增长，企业实现盈利还需要漫长的过程。戴德梁行近日发布了今年上半年各大城市甲级写字楼空置率排名：北上广深四个城市的空置率全部攀升，分别达16.2%、20.9%、6.7%、25.4%。相比2019年，空置率分别上升了7.3%、2.4%、2.4%、9.0%。
一线城市里面，深圳写字楼空置率最高，达25.4%，写字楼租金下降幅度最大，同比下跌13.6%，222.9元/平。
更要命的是，因为一手房的价格上涨引发诸多争议，一轮调控又拉开序幕：深圳祭出“深八条”，杭州、东莞、宁波也纷纷升级房地产调控新政。正如我此前一直所说，中国楼市没有秘密：面多了加水，水多了加面，涨多了就加码调控，跌多了就放松调控。
在整体经济加速上扬的情况下，刚需和改善型需求也大面积存在，个人收入与经济增速大致同步，这个循环是可以完成的，它本身就是一种动态平衡。不过，当房价上涨和普通人收入下降在同一时空出现的时候，信息的发酵与突破一定从非刚性的层面开始，就是房租——要么可以租更便宜的房子，要么换城市，要么回老家。如果状况得不到改善，收入下降的信息最终还是会传导到房价上，我们会看到普通的非学区房、郊区房将一地鸡毛。富裕的毕竟是少数人，多数人还在为柴米油盐操心。因为新一轮调控周期开始了：房价上涨的时候，他们抢房，房价下跌的时候他们攻占售楼部，戏码千年不变。就楼市、土地财政、地方政府收入等一系列的利益关联体而言，其实已经走到了一个关键的抉择路口，当杠杆用尽，当普通人不堪承受高房价压力的时候，一切就应该未雨绸缪，重新思考了。太通透的连续剧，如果观众都被“剧透”了，其实是没法演下去的，会越来越被动。中国楼市，不仅仅是一手房的市场，也是二手房和大量出租屋的综合市场。当一个筹码不断上升，另外两个筹码一筹莫展的时候，大变局不是在路上，而是已经在“砰砰”地敲门。
中国经济的深层次变革，经济结构的大调整，以及大盘之下的利益博弈与重新分配，其实已经迫在眉睫。
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