原创：子木

郑州这俩字，熟悉又陌生。

郑州是河南的省会，却不如洛阳开封知名，甚至还不如驻马店“威名远扬”，作为省会城市，它着实有些尴尬。

但你翻看历史又会觉得，郑州从“郑县”蜕变如今，经过历代战争硝烟的洗礼，于开封、洛阳两大闻名古都间脱颖而出，也算是如深圳之于广东奇迹的一幕。

郑州代表着河南，一个骨子里带有华夏文明传承的纯粹地域。在别人称之为“屌丝之城”的同时，我却给予其极高的敬重，因为其他人根本不懂，在这一亿人口的地方，一个这样的城市是经过怎样的艰难生长。

不过，在年代辗转的车轮上几度迷失几度被弃的郑州，终于在中部城市崛起的时代，证明了自己。就在2019年开年，郑州政府正式公布：

郑州首次晋级“GDP万亿俱乐部”，同时正式成为千万人口大市，是引领中原城市群当之无愧的领袖。

郑州取得这样的成绩当然离不开房地产的贡献，这也是所有郑州人对这个城市用汗水投资的结果。那么郑州房产未来潜力如何？郑州的房价属于什么层次？哪些地方可以买房，乘上时代发展红利列车？这都是我们要努力挖掘的信息。

1

郑州楼市

郑州楼市上一轮房价的起点在2016年7月份。

在一线城市房价限购之后，需求和资金同步外溢到郑州。再加上当时首付低位，货币政策宽松，“郑纺机地王”事件直接引爆房价。

此后各区地王频出，大型开发商抢滩登陆郑州，又恰逢郑州大改城中村释放购房需求，房价连夜水涨船高，日日跳价。

由2016年7月均价9000元/平飙涨至2017年5月高位14000元/平米，涨幅达55%。

随后经过2016年10月，2017年3月、5月，三轮调控政策强压，才勉强摁住上涨势头，郑州也成了中国房贷利率上浮最高的城市，高达30%。

在2018年后，郑州和成都、西安等城市同步响应引进人才计划，楼市在上半年出现短幅上涨后，下半年在全国加急调控潮下又进入阴跌轨道。

（2018年郑州房价趋势）

目前郑州楼市房价三环内价格基本在15000元/㎡-18000元/㎡区间、三环和四环内价格基本在12000元/㎡-14000元/㎡区间、四环外价格基本在8000元/㎡-13000元/㎡区间。北龙湖豪宅2019年基本上都在50000+起步。

整体来看，2017年这波牛市已经透支了郑州未来1～2年的增长空间，已经将之前郑州刚需、改善需求释放得差不多了，据有关报道，2017年郑州白领月收入平均在6900元/月,也就是说一家2个白领，预计2个月的净收入能买1平米的房子。未来还要看未来郑州人口增量。

目前郑州房价整体均价1万3左右，作为省会相对意义讲，并不算太高，虽然郑州人均工资不高，但房子都是由家里几个钱包凑成上车，泡沫不大，房价大跌概率为0。

但是2019年郑州远郊盘会有一定的回落，回归真实价值，核心区会在有价无市的情况下高位盘整，不会出现大的动荡。

值得注意的是，目前经济形势下行压力较大，各个地方的房贷政策都在不同程度放缓，但是郑州房贷利率一向高居中国城市第一，到2019年1月份为止，房贷利率也维持在高位，25%-30%。

但是，楼市萧条，政策放松是大概率事件，未来的郑州也会不堪重负放松利率，所以此阶段购房者不要着急，等待利率松动再择机购房，可以省下装修费。至于放松时间，我相信会很快，因为郑州的地方财政收入，房地产还是大头。

郑州虽然新房和二手房的价差不大，但买房尽量要买新盘或者次新房，未来改善时房子有流动性好出手，因为郑州土地供应还是相对较强的，供应足够，大家会优先选择较新的房子。

2

潜力地段

对于郑州未来的发展方向，我们先从郑州地理位置进行探究。

从卫星图可以看出，郑州位居河南省中部偏北，东接开封 ，西依洛阳 ，北临黄河与新乡 、焦作相望，南部与许昌 、平顶山接壤。

在地势上讲，郑州并不是平原城市，她的西南部属于丘陵地带，是一个西南高、东北低的城市。

而北有黄河、西南丘陵，这也决定了，郑州只有向东才是长久发展之计——可拓展性强，开发成本低，既有大片的土地，又可以实现郑汴一体化，让开封市和郑州市连接起来，符合郑州成为中原都市群领袖的概念。

我们在郑州城市总体规划（2010-2020年）文件里也找到了同样的答案。

西部新城区、东部新城区、南部新城区、航空城……按照2010年的规划，整个郑州会以“两横一纵”的空间布局进行扩张，这样主要城区就可以和登封、巩义、新郑联系起来，实现多城区联动赋能，可谓壮阔蓝图。

（郑州控规）

但我之前也讲过，城市规划和企业融资是一样的，都是讲故事，而故事和现实之间又是一段很长的距离，需要大量的真金白银去填补每一个细节。

举例来说，郑东新区，是郑州当下明星地段，然而当年却和鄂尔多斯并驾齐驱被称为北方“两大鬼城”，历经15年的艰难变革才有了现在这幅光景，这也是在当年的设计者持续投入重金资源投入的结果。

所以预估郑州接下来的财政实力，未来10年，最多也是将2-3个区发展起来，并不是所有地方都适合购房，享受城市发展红利。

我们再研究郑州区域房价，你会发现郑州的房价存在梯度效应特别明显，和城市地理发展方向不谋而合。

郑州首付第一梯队：郑东新区。

郑东新区均价21340元/平米，按目前的购房政策，100平米，总价约为213万元，首付约为63.9万，贷款约为149万，30年月供约为9000元。虽然同属于郑东新区，但是不同片区价格差别相当大。

北龙湖占据最稀缺资源、最好的生态，金融岛的崛起和高品质楼盘联立，注定这是一个名副其实的富人区，属于河南全省权贵中的竞技场。如果您想入住东区，又买不起富豪区的大户型，白沙也是不错的选择，未来价值核心，均价1.1万，首付30万左右。

第二梯队：金水区，经开区。

金水、经开区平均房价1.5万以上，金水凭借老城区各种配套齐全，经开区得益于滨河国际新城的地王连炸，房价紧随东区。而且，这两个区域不像东区，各片区之间差别特别明显。想要在这两个区域置业的人群，那么首付准备55万+，月供7000+。

第三梯队：管城、中原和惠济。

管城区、中原区、惠济区老城区的代表，管城和中原各楼盘房价差距不大，惠济区北四环以北房价相对便宜。想要在这三个区域买房，首付请准备50万，月供6000元。

第四梯队：高新区和二七区。

高新区是郑州西三环外发展最成熟的片区，学校、医院等生活配套齐全，均价1.3万左右，二七区是老区。想要在这两个区域买房，那么首付准备45万，月供5500元。

第五梯队：港区，中牟。

港区得益于政策扶持，中牟临近东区，房价的上涨速度自然是不慢的。相对来说，距离主城区不是最远，交通还算便利。在这置业，请准备首付40万，月供4500元。

第六梯队：荥阳市和新郑市（新郑龙湖镇应该是属于第五梯队的）。首付35万左右，月供约3788元。

在我们了解完郑州现有的房价梯度之后，我们再来深究未来郑州最具有潜力的价值地段和洼地。

首先，我们一定要坚定一条价值线路，产业-人口-房价，有好的产业，就能提供高薪工作，从而吸引高质量人口不断涌入，支撑起更高的房价。在这里层面讲，未来同等阶梯的区域一定会拉开房价差。

1.郑东新区是郑州的未来，房价在全省人才的汇集下一定会引领郑州房价高度。在这个区域中，无论是北龙湖、CBD，还是龙子湖、高铁板块，都具有等价购买力，未来可期，房价抗跌。

2.老城区中，推荐金水老城区，其他不做考量。金水老城区，省级核心区域，曾经一直稳坐郑州区域房价顶端，聚集省级优秀资源和人才，学区、地铁双位加持，价值虽被东区超越，但永远会跟随其步伐。

3.北区，虽然占据着规划和交易量之利，在上波房价上涨涨幅惊人，但是由于北边黄河的限制，且区域建设已进入尾声，因此地王再出现的可能性相对就比较小。所以长期看来依旧不如东区的位置优越。

4.高新区是洼地。因为这两年高新区刚需盘集中入市太多，影响了一部分升值空间，但是如果未来郑州能一直维持着大量的人口净流入，我相信部分刚需人群还会把高新区作为一个重要选择。因为不管从居住环境还是教育来看，目前价位的高新区绝对是整个郑州刚需人群的上上之选。在这点上，郑州高新区的区位价值和北京的海淀区颇为相似。

5.谨防远郊盘的炒作价值，例如绿博。简单来说，价位目前已有所透支（大概1-2年左右），而且距离主城区实在是有些太远，配套也并没有跟上。说白了这就是在赌，赌未来的增值能不能弥补最近地王频出的透支，谁也说不准郑州什么时候会出调控政策，如果因为买远郊而浪费了购房名额，未免有些得不偿失，因此请购房者持谨慎态度。

5.港区，规划很好，但依然是一个独立的存在，相当于郑州的卫星城，如果不是在港区工作，不建议在这里买房。从其他城市来看，第三产业区的价值和文化底蕴一定会超越一产和二产，以金融、高科技、贸易等产业为主区域的房价一定会保值、升值。

6.未来地铁将会给郑州楼市将会带来第二波利好，也是近期唯一的利好，这个时间就在2019年。2019年，地铁5号线，2号线、地铁14号线环奥体中心部分站点，将会迎来试运营开通。位于主城区的泉舜上城双地铁环绕自然会因为地铁相得益彰，其他地铁房都会水涨船高，例如6号线的永威西郡、洞林湖新田城等等。

3

郑州的问题

前面说了郑州很多好话，最后我再补充一些郑州的弊病。

目前郑州的发展是很有苗头，但仍然处在一个由教育短板导致的严重人才流失和实体企业疲软的恶性循环中。

郑州的高等教育严重缺失，唯一的211郑州大学也是一个偏重于人文历史考古学和政法的综合类大学，培养出过许多本地公务系统中的“郑大班”，而医学，化学等，虽然有特色，但距离许多大学仍然有很大的差距，是一个大而不强的综合类大学，第三产业相关的学科，更是只剩下三脚猫的功夫。

没有人才，郑州的企业就很难起来，没有企业，就导致整个城市的工资水平严重低下，这也是决定郑州房价未来天花板高度的重要因素。

郑州有很多，或者说过多的底层产业链打拼者，但中高层产业的白领，除了银行和公务系统外就显得零零星星了。这点上来说，甚至郑州作为一个经济大省的省会都显得底气不足了些。

郑州依托2016年入选国家中心城市两年来的政策引进了一些高端企业，如合晶半导体以及新华三科技、甲骨文等，本地也起来了一些当地小型互联网公司如UU跑腿，一步用车和点读科技。

但据我了解，许多公司在郑州长期处于招不到合适人才的状态，能够带动整个公司效益提升的高端人才在本地少之又少，仅靠外地大企业因为一些家庭变故而回流的零零星星的高端员工支撑，普适的员工更因为工资过低而望而却步，选择到工资更高的城市做一个同样水平的普适员工。

企业的疲软，人才流失的恶性循环，导致郑州这座城市一直处于一种低级协作模式下，经济体量大而不精。

郑州这座城市，最可贵的城市精神就是包容。

位居中原腹地，交通枢纽，所在省份位居南北分界线与第二、三阶梯交界带，咸党甜党汇聚，东部西部往来。南来北往旅客众多，移民众多。因此在郑州，不论你是南方人，还是北方人。你的习惯是大大咧咧，还是细腻精致；不论你是贫，是富，是仕途中人，还是技术骨干，在这里都能受到完全的尊重。

这里的人尊重你的一切，理解你的一切，他们不会对你的行为无端指责，也不会过分事务。这里无条件的包容，无条件的不排外。郑州就是这个样子。只要有人，这里就有活力，但我希望郑州可以用产业去包装这份活力，让更多的人才爱上这个地方。

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