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刚刚,楼市突发重磅,房贷利率全面下调,抄底正当时?


2019年01月15日  浏览(5597)人
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原创:杨瑞


自从楼市调控从一刀切转向“因城施策”后,刚需最关心的无疑是:


政策底之后,楼市何时进入市场底


就在刚刚,对房价影响最大、最直接的大杀器,突然爆出重磅


01

北上广深打响第一枪;

房贷利率拐头向下


楼市从未像今天般让人纠结;


刚需从未像今天这么兴奋!


近日,购房族最敏感的房贷利率,开始全面转向,拐头向下。


融360大数据研究院数据显示,2018年12月全国首套平均利率为5.68%,环比下降0.53%。


上一次房贷利率出现方向性转变,还是在23个月之前,当时中央为了打压虚火旺盛的楼市,祭出了史无前例的严调控,其中就包括杀伤力最大的限贷。


要知道,在楼市调控的四板斧中,如果说限价是隔靴搔痒,那么限售就是止痛药、限购则是刮骨去毒,而唯一能够动摇房价根基的,只有限贷:控制房贷额度、调整房贷利率。


限贷提高了购房者的门槛和成本,收紧了楼市定向放水的阀门。


而房贷利率的变动,就是限贷政策松紧与否的最重要指标。


或许在一部分人看来,房贷利率的功能仅仅限于计算房贷利息,其实,这是个极大的误区。


在楼市处于低迷期中,只要房贷利率下调的力度较大,比如重回之前的7折或者85折优惠,无一例外的都会刺激楼市企稳回升。


要知道,对于中国绝大多数家庭而言,房贷是所能撬动的最大财富杠杆。


房贷利率的微小变动,对应的就是动辄数万甚至十几万的购房成本变动。


这对于普通的工薪族而言,几乎是一年的薪资。


换句话说,房贷利率才是中国楼市调控中效果最直接、最明显的武器。


而此次房贷利率的转向,虽然让人有些意料之外。


但其实早有迹象显示,房贷利率全国范围内的松动开始出现,尤其是处于楼市调控的第一方阵中的一线城市:


深圳部分银行按耐不住内心的躁动,率先下调房贷利率;


与深圳相邻的广州,不管是首套房,还是二套房的利率,都出现罕见的环比回调。


即使是本轮调控力度最大的北京,虽然近期利率没有出现明确调整,但是相比较调控最严格的2017年,已然是大幅度放松。


更狠的是上海,虽然房贷利率本就处于全国最低,但依然按耐不住继续下调房贷利率的冲动。


而在中国的楼市,政策的传导效往往是这样:


一旦北上广深,率先做了最“积极”的表率,不用等到下一秒,全国其他城市,就会蜂拥而进。


这是不容忽视的信号,毕竟房贷利率一旦松动,而且是同时出现在多个一二线城市中,极有可能导致市场预期法发生逆转


02

逆周期放水;

楼市首当其冲


或许会有人问,目前的基准利率仅仅只有4.9%,仍处于历史低位。


而即使一路狂飙了 23个月后的房贷利率,也不过才5.68%。


在美联储一路加息,全球主要经济体相继进入货币紧缩通道后。


仍在低利率徘徊的中国,不应该是跟进加息,起码也不应该放水,更别说下调本就不高的房贷利率。


其实早在调控之初的2017年,一向语出惊人的任泽平,就给出了答案:


当时任博就判定,我们的监管政策和货币政策将完全分化。


那么,任泽平敢于这样判断的依据是:


中国的货币政策更多的是盯宏观的基本面,而非单向被动的跟随外围。


也就是说,对于中央而言,无论是金融去杠杆,还是楼市调控,都是以稳经济为底线的。


这是不可触碰的红线,任何货币政策和监管政策,都必须服从和服务于这个大局。


而从宏观基本面来看,刚刚公布的官方与财新PMI数据,双双跌破荣枯线。这是经济从扩张转向收缩的风向性指标。


也就是说,货币政策必须转向,向实体经济适度放水,才能将PMI重新拉回到荣枯线以上。


而央行最近的密集型降准,向市场释放大量的流动性,背后这折射的都是:托底经济的潜在压力。


1月4日,zongli 中午刚刚视察完银行系统,明确表示要用全面降准的方式,支援实体经济发展后,仅仅四个小时不到,央行迅速宣布:


降准1个百分点,其中,2019年1月15日和1月25日将分别下调0.5个百分点,叠加到麻辣粉(MLF)不续作期,累计放水超8000亿元。


而就在今日,央行宣布第一波降准资金将被释放。


与以往定向降准,只是针对小微企业不同的是,这次全面降准,资金流动不受限制。


也就意味着,银行拿到央行的钱之后,既可以向实体经济放贷,也可以投向楼市。


而在实体经济收益率持续低迷的背景下,作为国家叛逆亲儿子的银行,对利润的追逐,从来不输于资本。


楼市对于银行而言,永远是最优质、利润最高的资产。


何况在此前的金融去杠杆,叠加互联网金融的强势崛起之下,曾躺着就能赚钱的银行

,日子也不好过。


这次央妈好不容易松口了闸门,银行账户的流动性顿时变得充裕起来,更有流向楼市的冲动。


房贷利率下调仅仅只是一个开始。


03

夜壶论重出江湖;

楼市历史要重演?


房贷利率进入下行通道,房价飙升,楼市躁动,这几乎是中国楼市黄金十年来的铁律


就拿2017年那波大牛市来说,在长达四年的调控中,在2014年之前,楼市一直处于量缩价跌的低迷期。


但一切转变从一年后的330新政开始,此前一直处于高位的房贷利率拐头向下,连续五次下调,最终甚至惊现7折房贷。


早已冰冻到极点的楼市,顿时犹如插上了腾飞的翅膀,短短两年之内:


全国各地房价爆发式上涨;


万人空巷抢房;


房价永远上涨;


......


从冰冻到疯狂,仅仅只差一个房贷利率下调。


如今, 就在房贷利率上涨之路戛然而止时,寄希望于重启楼市救经济的“夜壶论”,有重出江湖之势。


甚至抄底楼市的呼声,更是此起彼伏。


如果从中央稳经济的红线来看,房价短期内不可能崩盘,也就意味着继续向下的空间,极小。


但是房子作为巨额成本投资项目,微小的变动,对应的都是巨量财富的增贬。


向下空间极小,不代表不会继续向下。


尤其是在过去的楼市调控中,一二线热点城市和三四五城市的房价,出现明显的分化。


而在此前住建部的表态中:调控将从一刀切,转向“因城施策”。


这句官话的解读,就是:“该涨的城市容忍继续涨,要跌的城市接着跌。”


也就意味着,闭着眼睛买房,就能赚钱的时代一去不复返。


楼市越来越像股市,优质楼盘(股)继续受追捧,而被所谓的炒作推高,但却毫无上涨支撑的楼盘(股),将彻底被抛弃,沦落到无人问的地步。



04

们该怎么买房?


两极分化,强者恒强,弱者恒弱,这将是未来中国楼市新的格局。


那么如何区分:


哪些城市的更有投资价值?


什么样的城市,现在抄底进去就等同于高位接盘?


房价的涨跌,无外乎:短期看金融、中期看土地,长期看人口。


由于楼市短期调控放松,不改中央长期坚持”房住不炒”的主基调。


而炒房客综合投机成本,包括买卖的手续费、时间成本、风险成本、房价涨跌差价,政策变动风险。


如果收益率没有超过20%,一轮炒房下来,炒房客几乎是等同于白玩。


而在目前的状态下,除非重演17年牛市的疯狂,才能支撑如此之高的收益率。


但在目前稳楼市、稳预期、稳地价的基调下,楼市再疯狂无异于作死。


所以本文讨论的投资,仅限于买房以自住为主,但是又期待增值的刚需族。


而考量的因素,最重要的是:影响房价周期更长远的人口流动。


在中国内部,各地之间由于经济发展的不均衡,无可避免的出现人口流动,进而导致人口不均衡。


这也就意味着:有城市会出现大量的人口净流入,自然也有城市人口会疯狂的净流出。


此前楼市调控初期,为何各大城市纷纷秀下限抢人?


就是人口净流入对一个城市来说很重要,不仅能提升经济潜在增长率,提高城市活力,促进居民收入快速增长,从而带来消费需求和购房需求。


更重要的是:能增加楼市潜在的接盘者。


何况,在这样一个科技大爆发,万物互联的时代,传统上依赖地理位置、资源的经济模式,已经越来越让位于人才。


人才已经成了这个时代城市发展最宝贵的资源。


谁掌握人才,就能掌握未来的趋势,谁掌握人才,谁就能掌握未来的发展机遇。


而且随着人口老龄化危机加速,劳动人口对一个城市的重要性,更加凸显。


2108年的人口流动数据尚未出炉,而在2017年人口净流入排名前四名的城市分别是:


深圳、广州、杭州、长沙。


其中深圳,广州依然保持强劲的增长态势。尤其是在粤港澳大湾区正式升级为国家级战略后,政策想象空间巨大,可以预期的是,未来人口持续流入,将是大势所趋。


而互联网巨头云集的杭州,近年来凭借强大的集聚效应,迅速成为仅次于北上广深后的第五极。


长沙,可谓是最不像省会的省会城市,但随着强省会战略的深入推进,逐渐有比肩武汉,成为中部领头羊的趋势。


最重要的是这四大城市,在此前的楼市调控中,房价有过充分的回调,风险有所释放,只要不是加杠杆式的投机,静等当地银行房贷利率下调到八五折,甚至七折,或许是不错的入场时机。


而下面人口净流出最狠的,即使房贷利率下调,冲进去也无异于高位接盘:



人口净流出的基本是城市空心化、甚至被边缘化的三四线城市。


而未来随着棚改货币化的放缓,支撑这些城市房价虚高的基础,不复存在。


抄底进去,无异于高位接盘!


最后一句话总结:抄底为时尚早,买房静待时机!


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