原创：蔡照明

未来几年，中国房地产市场最大的变量是什么？答案显然是房产税的即将出台。可以说，随着立法基础、技术条件和具体实施细则的成熟，房产税征收已经是上膛的子弹，一触即发。

但是，总还是有不少人不死心，认为不可能征收房产税。他们抓住每一点阻碍房产税征收的因素做文章，比如没有法理基础、无法确定房屋价值、实施起来会怨声载道出大事等等，认为房产税离推出还遥遥无期。

比如被称为“地产界良心”的任志强，他去年就说过，明年出不了房产税，不但明年出不了房产税，更长时间内也出不了房产税。经济学家马光远也说，五年内房产税都难以出台。关于房产税，发言的人不少，但最后都只有一个字：难。

说实话，干什么不难，难道因为难就不干了？征不征收房产税，要看征收房产税到底难在哪里，阻碍因素到底有哪些。

按照常规，房产税开征之前有五个前置程序：首先是人大立法，然后是不动产登记联网，接下来是房屋的价值评估、地方征收细则的出台，最后是实际扣缴的征信系统。我就把这几个环节掰开揉碎了，一个一个来讲讲。

01

房产税缺乏法理基础吗？

在所有反对房产税推出的理由中，最为根本性的观点是这个税缺乏法理依据。比如任志强就认为，房产税难以出台的一个最大理由就是房产税缺乏法律合理性，因为房产税的征收需要建立在房屋的产权基础上，根据财产法的相关原则，只有个人拥有完整所有权的物品才应该征税，而中国人对房屋只有使用权，没有所有权，所以征收房产税不合理。

这个说法看起来很有道理，但容我反问一句，什么叫做合理？中国的房子确实只有70年产权，但是70年产权到期之后，是还可以一直延期的，如果这样只叫做使用权，是不是也不太合理？虽然名义上，中国人对房屋不叫所有权，但是跟完整的所有权相比，目前所享受到的权益还有哪些实质性差别？

退一步讲，谁又规定只有所有权才可以征收保有税？比如香港，同样是法治社会，土地也是租的，照样有保有税，只不过香港换了个名头，叫做“差饷”，不叫房产税。

所以应对任总的无解之说，最简单的办法就是，把房产税改个名字，学香港叫仆饷或公仆饷，亦或保姆费，或者我们叫房子税、房屋税、房屋居住税……总之，跟房产税三个字区别开来就行。

其实房产税最大的合理性在于，原来保有环节没税，现在收税，这是发达国家政府运作的普遍做法。最后说一句，在咱们这片土地上，抠这些字眼没有意义，要想在保有环节征税，难道这点文字创新和突破做不到吗？

02

不动产登记到底难在哪里？

说完了法理基础，继续往下看，在这几道前置程序里，大家普遍认为最难的，是不动产登记。

在不动产登记的问题上，很多人相信了另一位任总——恒大首席经济学家任泽平的观点。

任泽平认为，房产税短期不会推出，因为不动产登记实现不了。这位任总还说：当年韩国的金泳三用了五年来推动不动产实名制和金融实名制，代价是把超过2000名韩国公务员送进了监狱，把两任韩国前总统送上了审判席，最后还动用了总统特赦。

任泽平的数字列举得这么具体，难免会让人有一些联想，中国会不会付出比让6万人（当时韩国总人口大约4500万，按照任泽平所说的数字和比例，中国公务员数大概是韩国的30倍左右）进监狱更大的“代价”，才能实现不动产登记呢？

多年前，我和建设部的一位高官聊过，为什么房地产市场总是乱七八糟，缺乏规划。他说，冤枉呀，建设部不像其他部门有一个五年或者十年规划，这是因为做规划前肯定要盘盘家底，也就是要做不动产统计，建设部已经向国家统计局申报三次了，但是一直没有被列入统计局的工作计划。

但这是十几年前的事了。根据自然资源部2018年6月份的消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现了全国联网，我国不动产登记体系已经进入全面运行阶段。

当然，这条新闻的表述还有些模糊，它只说了不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，是否完成登记还没具体说，但是我猜测这个工作已经在展开了。

很多人貌似很懂国情，强调不动产登记实现不了，原因是“你懂的”。对此，我举个例子，前段时间，我一个同学提升研究所所长，但最后没能通过，就是栽在他少报了一套房子。他老婆炒房，他自己都不知道自己在河北某县还有套房子，但是组织上却知道。

所以，据此我推测，现在处级以上官员的申报财产工作可能早就搞完了，就是说，他们的家底已经被摸清了，该归置什么的都归置好了，至于处级以下的官员，那还不正好拿来“祭旗”，难道这个阻力会很大吗？ 

还有人说，收房产税会造成民怨沸腾，容易引发事端。的确存在这种可能，但也完全可以不造成这种后果，谁让你收的税率一定要高到民怨沸腾的程度了？脑袋一根筋的人才会这样非黑即白的考虑事情。

任何事都有两个方面，你把坏的方面无限放大，而无限缩小好的一方面，那自然会如你所愿出现最坏的情况。

当然，我们也要承认，任志强和任泽平这两位大V说的话都有对的一面，法理基础和征收难度的问题的确存在，要不然我们早就开始收房产税了，也不会一试点就是七年。

03

收多少，如何收，收不上来怎么办？

在法理基础和不动产登记联网这两块最硬的石头被清除之后，接下来的问题就是物业价值评估了，这就是个纯粹的技术活。

随着《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的出台，房产增值税征收已经有了估值依据，实际操作上也已经有了先例，已经不是什么不可逾越的难题。

对于该收多少、收多大面、如何收的收缴细则问题，其实都已经甩给地方政府了。在中央对于房产税的十二字方针里，有四个字是“充分授权”，也就是各个城市可以根据自己的情况，自己来决定收多大面，税率是多少，有什么优惠条件，放手让各地来探索。

这十二个字里面还有四个字是“分步推进”，也就是说，不会全国一起收，一刀切。将会分步推进，除了税率可以慢慢加码，这样也更加稳妥。深圳有问题深圳解决，西安有问题打板子西安领导，上升不到全国性问题。

所以我判断，房产税的第一批试点城市中，一定有几个城市的税率会比较狠，有几个城市税率比较温和，大部分城市不可能定得太高。但是，大家一定不要想着首套房可以完全减免，因为如果首套减免了，税基就会去掉至少一半，那么房产税就没有意义了。

现在中国户均1.1套房，也就是10个人总共有11套房。大家跟我做一道数学题，如果现在有3家有2套房，有3家没有房，那么可征收的非首套房是多少？答案是3套。如果超过面积的还要征，估计还能再多几套，所以税基是5套到8套房之间，没有减少得这么多，但是还是少了不少。

所以房产税必须是大面积地征，就像物业费，开始的时候税率低，慢慢加，但是如果开始的时候不征收，后来再收难度就大了。

其实，征收房产税很像收物业费，当年收物业费的时候遇到的阻力大不大？当然大，但是大家慢慢地就理解了，现在我住的小区的物业费都涨到最初时的三倍了，大家交的比例反而更高了。

接下来谈谈收缴系统的问题，也就是大家说的“不可抗力”，它要解决的问题是：我不交，你能拿我怎么办？

对于征信系统我不是专家，但我可以给你举个例子。

有一个我认识的人，前几天忽然发现自己的银行账户被划走了几千块钱，后来才知道，这是因为他在日本帮人代购商品没交税，所以税款直接从银行账户被扣走了。

现在谁没有银行卡，或者微信支付账户、支付宝账户呢，那么未来房产税能不能直接从这些账户里扣？所以，面对“我不交，你能拿我怎么办？”这样的难题，不要替政府担心，有办法的。

最后剩下的就是立法障碍了。有必要提醒的是，重庆和上海已经开始征收房产税了，之前大家认为立法的难点在于税率、减免面积等等具体标准太复杂了，不好厘定。

但是为什么要把这些杂乱复杂的规则都写到房产税里去呢？这些具体的标准可以甩到地方执行细则上，上位法就是一个原则性的条条框框，如果这样想，立法还有那么难吗？

04

房产税这么难，为何一定要收？

很多人可能会问，不管怎么样，收房产税还是挺难的，我们费了这么大力气来推出房产税，到底目的是什么，还有没有其他方式能够代替房产税来实现这个目的？

开征房产税当然不容易，但是跟不征房产税的其他选择相比，征收房产税是相对来说最容易的事情。为什么？

因为征收房产税的目的是为了摆脱土地财政，从房产保有税中获得让地方政府活下去的源源不断的“差饷”，如果不开征房产税，那么就要进行彻底的结构性改革、产业升级和体制创新才能实现这个目的，而这些改革中的任何一件都比收税要难得多，所以，开征房产税是必然的选择。

最后，我带你看一看房产税的实际工作进展。房产税立法已经正式写入人大五年规划，这说明法理依据等理论问题已经清除了，要强调的是，写入人大五年规划并不是把十九大制定的时间表又推迟了，五年后才能出来，而是必须在这五年内出来。

当然，现在国内外情况每天都在变，房产税的推进过程也会有反复，但是十九大定下的加快推出房产税的基调，到目前为止也没看出要放缓的迹象。

我在历次讲座中都强调了，看一个政策的出台要看它的底层逻辑，现在我再强调一遍，加快推出房产税的底层逻辑是：打破卖地财政和房价飞涨带来的资产泡沫风险。

不动产联网登记，在总理上任伊始就宣布开始了，今年年中终于宣布不动产登记信息管理基础平台已经实现联网，但这仅仅只是完成了联网，登记还没有彻底完成，联网之后的后续工作，包括基础数据的检验、补充、清洗和挖掘等都还在继续，但既然已经宣布，就说明工作的大头已经完成了。

在收缴细则方面，重庆和上海作为第一批两个城市试点，已经7年之久了。据了解，还有几个城市已经在按新房产税的精神开始进行测试。所以，剩下的问题就是把程序走完，在中国，当一项改革被认为要加快的时候，其进度往往会快得惊人。

房地产税肯定是一次居民财富的再分配，是未来两年内最大的一件事，它将影响千千万万房产持有者的实际利益，而且还不是小数，大家都应该关注起来。

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