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等额本息和等额本金是按揭房贷的两种还款方式。

前者每期（月）还款金额相同，在还款的前期，月供中的绝大部分是利息、一小部分是本金，越往后月供中的利息占比越少、本金占比越多。

后者每月还款金额中的本金数额始终是一样的（本金等额），其资金使用总量减少更快，月供款是逐月降低的。

我们以贷款100万、利率4.9%（基准利率）、期限30年计算，看看等额本息和等额本金的不同。

▲贷款100万/30年期限

等额本息和等额本金月供及总利息示意图

由图可知，等额本息的利息总额约为91.1万左右，而等额本金的利息总额则约为73.7万，等额本息比等额本金总共多付了17.4万的利息。小学生的算术题，多掏钱当了冤大头、当然就不划算了啊。这也是等额本息不如等额本金划算的根源。

这种想法当然很傻。

每月还的本金加上剩余银行欠款额的利息就是你的月供款，等额本息前期还款的本金少、那剩余的银行欠款就多——对应的利息就多；等额本金每月还的本金一样多（前期还的本金要高于等额本息的本金）、那剩余的银行欠款就少——对应的利息就少。

如果没懂没关系，只需记住一句话：等额本息还的总利息多，是因为使用的资金量大、使用的时间长。

等额本息和等额本金两种还款方式，没有划算与否、占便宜与否、好坏与否的区别，从数字上比较是一样的。你还的钱多、还的利息多，那是因为你使用的钱多，这很公平。

那本息和本金的区别在哪呢？

等额本息能让更多的钱留在自己手里，把债务和欠款尽量的往后拖。而等额本金却是把手里的钱尽早的拱手想让（还）给银行，从而失去了更多资金的调配使用权。

就是这种区别，却能带来天壤之别。

房贷是一种便宜的钱——基准利率4.9%，即使现在上浮30%也才6.37%/年，远低于你从银行获得的其他贷款，如现房抵押贷（近乎是能从银行获得的最低成本的钱了，但也在7.5%左右）。

这么便宜的钱为什么要尽早归还、而不挪作他用呢？

所以任何时候，房贷都要选贷款额最大、还款时间最长、等额本息的形式，即三十年、等额本息。

由此我们就能很轻松的推导出——不要提前结清房贷尾款、不要一次性全款买房，要去使用更多便宜的钱、要把更多的钱留在手里。

这里有很多套利机会。

现代主权货币的特征、国家的经济政策、货币代表资源的属性、投资结构性机会等，让负债、手握更多资金具备了套利的可能。

债务套利。现在的货币是信用货币，是以国家信用来背书的（以前的货币是金银或以金银背书，就是货币能兑换成金银的），其发行的数量完全由国家控制。而政府天然有多印钞的冲动，也因此，钱只会越来越多、越来越毛。

因为钱越来越多，所以获得同样多的钱就更容易，而你的债务呢？数额没有任何变化。多印钱是侵蚀了财富（购买力），但也减轻了债务啊。八九十年代的万元户让人嫉妒，而今却是很多一二线城市白领的月薪，如果那时你负债1万块直到现在才还，是不是赚大了？

税务套利。准确的说应是个税抵扣。2019年1月始，个人所得税在缴税门槛提高至5000元后，又新增了六个抵扣项，其中的一项就是住房贷款利息。因为有了利息抵扣，所以纳税额基数就变少了，对应的个税就少缴了，这也算一种税务政策上的套利吧。

目前房贷是定额抵扣（即每月1000元），但随着个税向综合制方向发展，按实际发生额抵扣是趋势——贷款多利息多抵扣的就多，贷款少利息少抵扣的自然也就少了哦。

期限套利。手里有了一笔钱、一笔低成本的钱，就可以做更长的投资规划：安心培训/踏实学习提升工作技能，找一份好工作升职加薪；开店/做生意/做实体，能熬更长时间开发客户、开拓市场；股票基金长期定投，等来一次牛市泡沫……

因为有一笔钱，就有了回旋的余地、有了应对波动的能力，也就可以长远的筹划任何事情，当然也包括建立信贷系统、寻找更低成本钱的可能。

信用套利。凭借自己的信用借到更低成本的钱，再去投资（套利）更高收益的项目，从而实现信用套利。前些年就有人套出来低成本的钱——房产抵押贷/信用卡融资/事业单位员工信用贷等，去投资（投机）高收益的机会——担保理财等民间借贷/P2P理财/房产投资等。

信用套利存在风险——被投项目的收益本金风险，所以要把握大势时机、量力而行，现在再进行这些套利就风险剧增，当然也要根据自己的实情去寻找。

增信背书。房贷客户一向被银行认为优质客户，能获得更多银行的授信，如以月供为基数的月供贷、以房贷为基数的信贷卡、大额信用卡等，而提前还清房贷就没有了这种增信背书效应。

如果不一次性付款买房/不把房贷尾款提前还清，这笔钱完全可以用来为个人信贷增信，如买入银行的理财产品/成为银行的VIP客户，除了享受一些积分/礼品/服务等优惠外，还能办大额信用卡/低成本高额度的贷款等，因为你有钱、所以你有信用、因此信贷额度更高。

把更多、更低成本、更长使用时间的钱留在手里，除了以上套利之外，最主要的目的是什么？享个便利、等个机会。

心仪的某部轿车猛然降价，想捡这个漏得马上拿出数十万、甚至上百万，否则就错失机会；

感情很深的亲友突然有难（疾病/事故/生意资金链/买房首付等），急需一笔救命钱，否者后果不堪设想；

看准了一个项目，铁定能赚钱、且利润丰厚，资金必须尽快到账，否则机会稍纵即逝；

股票牛市即将启动，买到就赚到、早买早赚钱，否则只能望股生叹；

发现一套房子在折价贱卖（俗称的笋盘），得全款支付、得立即付款，否则就错失良机……

你能以最低的成本、立马调动一笔资金吗？把钱拿在手里，就是为了享有这种便利、就是为了等待这个机会。

世上没有免费的东西。同样，享有这种便利、拥有这个选择的权利是有成本的，成本就是你支付的利息——而所有利息当中，按揭房贷的利息最低。

目前房贷的基准利率是4.9%，其折扣范围在7折（2009年那波房贷）到1.3倍（当下部分城市房贷），也就是3.43%—6.37%之间——每个想选等额本金、提前还贷或一次性全款购房的人，可根据自己的房贷利率来判定自己的选择权成本。

不管是选等额本息、还是不提前还贷、或者不一次性购房，其目的就是把更多的钱留在手里，以便能随时调用、适时提取，用来捕捉到某个机会、应对某些意外，也就是具有一个选择权。那如何把这种选择权成本降到最低呢？

通常的做法是把钱存入银行，因为极为安全、流动性极好（能随时提取），再有些经验的老司机会买入替代存款的一种现金管理工具——包括余额宝在内的货币基金，收益会再高一些（3%左右）、流动性也很强（现在1万以内适时到账，超出部分第二个工作日到账）。

而现在有了比货币基金还要优质的产品——互联网中小银行的活期存款产品，收益最高超过4%！且当天计息、随时提取、还没有额度限制（货币基金1万额度限制）。

有些人会说：这些银行都没听说，安全吗？安全。

▲年收益4.5%的银行活期存款

首先这是银行存款，所以就受《存款条例》的保护——50万以内存款绝对安全，不受银行破产影响。这些银行网点少、吸收存款难，就当是把渠道费直接补贴给存款人了。

如果想让收益再高一些，那就牺牲些流动性了，一些理财平台上就有各直销银行的理财产品汇总，30天/90天/180天/220天/360天等都有，收益在5%左右，起投金额1万元。大家也可以根据自己的情况进行选择。

▲某理财平台上银行理财产品一览图

人生就是一场带杠杆的泡沫旅程，而你要做的就是等待黑天鹅的出现，手里充足的钱就是暴击黑天鹅的子弹。

懂了吗？