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原创： 真叫卢俊

最近朋友圈有人在传播一张图，说房租成本可以抵扣个人所得税之后房东不乐意了，因为这意味着房东要多付出500块的税收。所以房东给房客两个建议：

如果你要去抵扣个人所得税节约100块，

要么你房租涨500抵扣我的损失，

要么你退房吧，我租给不需要去抵扣所得税的房客

当这个消息流露出来之后，很多人都在吐槽房东的没有良知

说实话，这又是一种诛心的言论，用微博上的话来说这叫带节奏啊。所以我想趁着这个话题，系统的和大家说下租房市场的逻辑。

关于租赁市场的几个真相，在吐槽之前我们必须要提前知晓

01

明白一个事实：中国的租金市场至始至终不是太贵了，而是太便宜了

为什么这么说，其实放眼全球，只有中国的租售回报比是最低的。哪怕是北京上海租赁需求最旺盛的城市，租金回报率都快低于2%了，你去任何地方找任何数据都是如此

这样的数值实在是罕见，只能说房地产发展只有20年以及把买房当成信仰的中国楼市，对租赁市场的价值认知太过于片面

当然，很多人说租售比低可能不是因为租金低，而是房价太高了，但是各位有没有想过，现在哪怕把房价打个对折，租售比依然不是在一个合理的范围之内。而房价如果打半折之后你还会觉得房价高么

所以至始至终在租房市场房东一直是弱势全体，如果真的强势，他们会允许自己的租金保持在这么低且稳定的水平？

但是为什么房东可以接受这么低的租金，说的直白一点其实他们也不在乎，因为只要房子的资产增值让他很爽，他当然不会在乎日常租金这点收益，只要能够维护日常正常折旧就没问题了

所以租赁市场一直被低估，其实是一个历史问题，高房价也让房东选择在租赁市场的弱势身份

02

但是为什么很多人在租赁市场依然可以感受到房东的强势呢

因为对于房东来说，虽然对于房租的议价能力低，但是对于在低房租的前提下，房客的替换成本是很低的，什么意思，涨不了房租但是换个房客还是很快的

特别是在一线城市，在房地产严控的过去十年，流动人口和非户籍的常驻人口基本都是靠租赁解决居住问题。这一块虽然没有官方数据但是事实就是严重的供不应求以及需求无法差异化。这也是那么多集中式公寓对外发公告说自己的出租率达到什么90%以上，98%之类的，其实不是他们做的有多能耐，而是这行当就是这样，租不贵但是却好租

所以 这也就导致了房客在租房过程中极少能够对房东提出要求的。因为你但凡提一点要求，他就让你走，因为在房东的世界里，他的观点是：我就收你这么点钱，你还来找我麻烦

所以别说房客要用租金去抵扣个人所得税，哪怕之前房客要用租房的地址用来办一个居住证也是非常艰难的

但是哪怕如此，我依然觉得不能妖魔化房东这个角色，因为这个群体，解决了社会大量甚至可以说绝大部分流动人口的居住问题。各位不要觉得现在什么集中式公寓势头风风火火，市场上的租赁房源95%以上的比例都是房东和二房东提供的，不论他们怎么赚差价，他们依然在为社会解决最基础的居住问题

所以不要觉得租房抵扣这样的福利可以很好的发生在我们身上，你必须要让你的租房身份合法化和正规化，而这个过程不论你是去住集中式公寓还是让房东缴税，你就必须要正视房租上涨这件事

03

另外如果想要让租房抵扣个人所得税得到彻底贯彻的前提，就是租房过程中的契约精神

注意，这个不是单向的，而是双方的，租房过程中的双方都非常匮乏契约精神

在实际的租房过程中，其实不论是房东还是房客，都希望押金可以给的越少越少。为什么，因为房东押金少万一出现什么问题赔付也不用太大，房客觉得押金少自己可以随时退房，无所谓

正是因为互相之间极度契约精神的匮乏，所以也就导致了互相之间的关系实际上非常淡泊，除了交房之后互相之间基本上不联系

而这样的模式也决定了租赁市场很难的规模化去推动

从这个角度上来说集中式公寓的运营商的身份就非常重要了，他想当初给到一个背书让双方都彼此信任对方，未来不论是政府提供房源还是集中式公寓给到房源，都在极大的弥补租房市场的契约精神

但是稍微遗憾的是，这样的过程也是会带动房租的上涨，因为本质上信用就是成本的提升，我们谈论事情无关同情，仅从商业的角度来说确实如此

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也正是这个因素，伴随着租赁市场的越来越正规，越来越透明，一定会带来两个结局，第一运营增值之后带来了单位租金上涨；第二高端租赁的补全带来的整体租金的上涨

和大家剖析下第二点，要知道以前这些供应是完全空白的，市场供应极少，如果从租售并举的角度让所有人都有租和买两个选择，那么高端市场一定会补上，从这个角度上来说房租也还是会涨

但是你会说，不对啊，我们看到之前对自如蛋壳之类有过约谈，规定房租不能涨啊

确实，毕竟租房市场关于民生和舆论，这一块的管控真的会很多。

对于集中式公寓如今能够盈利的点并不多，以前赚钱靠的，第一装修免租期我给你租掉赚一个月的房租，现在因为甲醛问题大家不敢碰了，第二靠N+1，意思就是本来两房我把厅改成房间住三个人，现在关乎消防安全也不能碰，另外你所说的房租上涨也因为运营商对室内的装修维护基本上利润也所剩无几了

不过他们也尝试着去赚钱，我最近听说蛋壳做了一件事情挺有趣，他的房子优先租给支付宝上信用很好的人，那么他们的数据库就每个月都要一大群优良信用的人在稳定支付房租，而这个被他们包装成了产品包在金融市场去融资或者销售，似乎也赚到了一些利润空间

所以各位看到，他们也在寻求多元的模式突破自己的商业模式，但是这一块是否合规以及是否会被关闭未来也不知道

所以换句话来说，我认为所有理性的租客，都要做好房租上涨的准备，房东舆论吐槽房东解决不了实际问题。除非你可以自己购房摆脱这个怪圈，不然未来房租上涨是大概率事件

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当然，我这个说的是未来三年，你可能问我，如果真的描绘的租售并举真正意义上落地，那么房租会降么

我觉得有几种可能

第一种，政府极大的承担了租赁的职责，比重超过70%，然后对有房族的房产税征收用来补贴租赁市场，这样的房租有可能会降

第二种，房价暴涨而且对房产征收空置税，这样房东会为了免征收空置税选择低价把房子租掉

第三种，将租赁问题强行推给企业，让企业解决员工的居住问题，解决一个抵税多少

第一种情况，我们要有更多的时间和耐性，最少需要十年的时间去消化沉淀；第二种情况，我们要知道这样的代价，房产会捆绑我们个体更多更多；第三种情况，我们要期待一种场景，更加强健以及强势的企业经济

但是我希望各位意识到，如果租金涨并不是要涨，而是过去实在太低；如果租金还像现在这么低，那么你真的要感谢这个社会而不是觉得理所当然

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说到这里，可能有一些人就会说，怎么老这样啊，每次为什么楼市总是会出现这样那样的问题。其实很多都是历史问题

房地产过去30年一直在保持高速发展的过程，但也正是因为高速发展，所以很多问题都被掩盖住了。如今周期进入相对平缓的周期，那么原先的问题就开始暴露了

租赁市场更是如此

对于一个理性的成年人，应该给予行业问题暴露的机会，然后再给这个社会解决问题的机会，不要因为一发现问题就戾气缠身。

特别是房客对房东这样的微妙关系。我知道大家都很艰难，但是谁不艰难呢，单纯的戾气宣泄其实解决不了任何问题，最后反而吃亏的很有可能是自己

最后和大家分享一个我看到的信息，说全国租赁备案或不足1%，税务部门表示，目前很难查到房东的帐

看到类似这样的内容，是不是很容易带节奏，很容易被情绪占领？先别着急，再静下来仔细想想