原创： 你家阿远

昨天晚上大家被一条消息刷屏了，山东菏泽发布房产新政策，既取消了2017年11月实施的新房、二手房限售政策。

昨消息一出来后，便被网上很多无脑人士热议这是地方官政府对中央底线的试探，甚至翻译成了这是即将全面放松房产调控的第一步。

总之，大多数人的结论只有一个：菏泽放开限价等于房价又要涨了！

可能是因为舆论热度太高，政策出来后没多久菏泽市住建局出来“辟谣”，说只是根据当地情况“因城制策”。

但实际上，限售压根就和很多人所理解的不一样。大量市民或者是媒体其实是把限售和限购混为一谈了，看到“限”这个字眼，就以为他们都一样了。

但事实上，他们有非常大的区别，放开后造成的影响也有本质的区别。

就先科普一下，限购和限售的区别。

1.什么限售

先说说限售的定义，其实意思非常简单，就是“限制交易”。

一般来说是指是指新购住房后，需要你的产权证满一定的年限后，才可以正式交易办理转让手续。

比如去年11月份，山东菏泽推出限售政策，要求本地人新购房产证满2年、外地人新购房产证满3年后才可上市交易。

限售的影响

想搞清楚国内楼市，必须先了解一个事实：经过1617年的暴涨过后，我国的房地产泡沫已经非常严重。

我国的房产已经成为了关注度最高的投资品，投机客都是靠买房来赚取差价实现盈利的，在国内普遍租售比低于2%的今天，租金已经不能作为取得收益的来源了。

所以我们必须明白，资产价格推动上涨需要资金，而价格越来越高到远远超出绝大多数人的购买力，没有新资金继续推高房价的时候，必将会有大量投资盘变现。

以我国金融对于房地产的参与程度来说，存在大量的获利盘等待变现，并且一旦风向转头，房价崩起来是非常快的事情。是一定会影响金融安全，国家稳定的。

而限售的目的就在于锁住市场的流动性，将大量的投资盘控制住，让其无法短期内集中抛售，从源头上断绝房价断崖式下跌的风险，给予政府和金融机构足够的时间来释放风险。

所以在防风险上，限售起到了决定性的作用。

2.什么限购

顾名思义，限购的意思就是不允许某些条件人群买房，或者是符合某种条件可以买一套等等。

总之，不管限购政策是怎么规定的，他的核心含义就是给买房设置门槛，只允许你购买一定数量的房产。

限购可以遏制房价上涨吗？当然能，而且是立竿见影。还是那个原因，房价上涨是需要资金推动的。很多已经拿着现金的人，被挡在门外无法入场，资金无法进入，当地房价自然不能被推动上涨。

去年推出的最严限购政策，实际上是把大量的钱挡在门外，包括很多刚需也无法入场。

所以在这限购的两年，必然会有很多人持有现金等待达到购房资格，或者等待限购取消。

限购被放开，房价才会上涨。

看到这里是不是就稍微明白了一点？限售和限购完全不一样，放开限售不仅不会推动房价上涨，可以进入市场流通的房产数增加，反而会引起房价下跌。

再来说说菏泽楼市

菏泽最近三年的均价分别为4000、5000、6000，而且市区最近还出现了上万元一平米的豪宅。

可见菏泽并没有遇到明显的房产下行压力，甚至可以说得上是稳步增长。

菏泽在17年和18年上半年一共卖地卖出了1500万平方米左右。假设容积率是3，能造4500万平方米的房子，按一套100平来算大概可以供应45万套房子。

45万套是什么概念？北上广深加起来一年的供应数量可能都没有10万套。

而且从zf文件可知，菏泽市进行了大规模的棚改涉及到人数为150万人。而菏泽的总人口呢？只有800万。

可以想想，两年后入市的这45万套房子，要卖给谁呢？偏偏在这种时候取消限售，是为了让谁能赶紧出手呢？

大家可以好好想想其中的逻辑。

PS：今天写这篇文章主要是为了给大家科普下“限购”与“限售”的区别；但在远哥看来，取消哪个都无所谓了。因为即使“限购”被取消，房价也很难继续上涨了。

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