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原创：柯谈

路走的多了，你就知道坑在哪里。女人看的多了，你就知道美在哪里。房子买的多了，你就知道销售和中介如何骗你。啥叫专家，一辈子只会做一件事，其它啥都不会，这就叫专家！

我人生中，最不相信两种人：一是股评节目里的股市砖家，能把马后炮打的天衣无缝、不露破绽的都没几个，别说给人荐股了，纯属瞎扯。二是纸上谈兵的房产砖家，自己从来都没买卖过房子，就在网络中给人指指点点，误人子弟。

媒体的作用就是推波助澜、添油加醋，好就把你捧上天，坏就把你送地狱。今天你飞黄腾达，你就是在世活佛，明天你贪污腐败，你就是万人唾弃。

我们这个社会始终缺乏的就是客观和理性，不带任何褒贬的看待人和事。所有事情都要急功近利的做到超负荷，涸泽而渔，不给自己，也不给别人留任何的空间和余地。

楼市里同样如此，国家鼓励去库存，我们就拿着尚方宝剑，瞬间让房价翻倍。国家防范金融风险，我们就非得把杠杆去到民企们都命悬一线。

有些东西，看懂即可，能做到心里有数，微微一笑而过之的绝对都是大神。可惜，我暂时还达不到这个境界。

所以，今天我想和大家分享一些充斥在楼市里看似真理，但却不能信以为真的谎言：

01

我是刚需

多年前，曾经听过一种说法，刚需一词就是伪命题，是开发商为了卖房子创造出来的，是为了夸大、勾引、刺激人们的购买欲望，而故意捏造出来的。

于是，媒体舆论的宣传深入骨髓，所有人都像信奉耶稣或是观世音一样深信不疑，大家全部都对号入座。刚需也就逐渐成了所有买房者的面具和保护伞。似乎给自己扣上刚需的帽子，就理所当然的应该受到政策的倾斜和保护。后台咨询我问题的人中80％都声称自己是刚需，或者刚需加投资。但其实，他们很多都是在买第二套或者第三套房子了。

有人说过，6套以下都是刚需，自己一套，一孩一套，二孩一套，父母一套，岳父母一套，出租一套。我也承认，作为北漂、沪漂、深漂，生二孩和接外地父母定居北上广，的确需要买很多的房子才够，而且还都是自住，连租金收益都没有。

但是你想过没有，假如从2008年到2018年10年间房价都没有涨，你是否还会拼了老命的买那么多房子呢？

就像李开复说的：买车是一生中最坏的投资。因为车一落地至少八折。你会把闲置资金用于囤积汽车吗？除非是脑子被门挤过。

假如房价10年不涨，你按揭买一套房子都是多余，别说6套了。本质上讲，刚需概念只是利欲熏心的掩盖物罢了！

什么是刚需，当房子只有居住属性时，人均建面60平就是顶级刚需，而房子具备金融属性时，人均6套依然是刚需。

现在国内城市但凡出限购政策，基本上都是本地户籍家庭限购2套。如果真的要限制，限购一套足以，保证每户家庭一套房居住不是很合理吗？为什么会鼓励买第二套呢？也许，这才是真正的原因所在吧。

“我是刚需”是彻头彻尾的谎言，因为你是不是刚需根本不是你自己说了算！

02

房地产税能降房价

从我记事起，就说要收房地产税。哈哈，开个玩笑。关于房地产税开征的说法至少有10年了。每次房价大涨，房产税就像复仇者联盟一样，被呼吁出来拯救楼市。我听的耳朵都起了好几层茧了。

跪求房地产税赶紧出台的只有两种人：一是没钱买房逐渐走向坚信楼市ben盘的无房户，二是哗众取宠的半瓶子醋砖家。

可惜，他们注定会失望的。因为房地产税的本质与降房价根本毫不相干。我国开征房地产税只是为了完善税种，增加地方财政收入的渠道而已。

寄希望于用房地产税来完全代替土地财政，达到降房价的目的，也只不过是一厢情愿的意淫罢了。

2017年末，我国城镇住房总面积为298亿平米，扣除非法小产权房之后，也就225亿平米。按照今年一季度全国新建商品房均价8275元/平计算，我国城镇的房产总市值为186万亿元。

假设我国所有住房全部都要缴纳房地产税，包括首套房在内，税率按1％计算，全国一年的房地产税也就1.86万亿元。而2017年，我国房地产相关税收总收入为6.8万亿（土地拍卖5.2万亿，交易税等1.6万亿）。

然而，房地产税即使开征，也绝不会针对首套自住下手，而是对二套以上或者设置一定的免征面积。所以，房地产税一年的收入不会高于1万亿，也就是只有现在土地财政收入的15％。

上海从2011年开始征收房产税。2016年收缴40亿，2017年113亿，而2017年上海土地出让金总收入是1472亿。即使不考虑交易税费，上海一年的房产税收入只占土地出让收入的7.7％，顶多算是饭后甜点罢了。

房价的高低与房地产税没有直接关系，只和供求关系有关。

在本就住房短缺，房价高企的一线强二线城市开征房地产税，无异于火上浇油、干柴烈火。而在三四线城市开征，那才是趁火打劫，釜底抽薪呢！

在供需不平衡的市场里，任何企图附加给房东的税负，最终一定是会直接被转嫁给接盘侠！这就是房地产税降房价最大的荒谬之处。

03

买房就要买新房

接触的买房人多了，就会发觉买房这件事有强烈的地域色彩。

坚定的认为买房一定要买新房的，要么是亿万身家的土豪，要么就是三四线小城的土著。

完全可以理解，在小城市生活惯的人根本无法接受买二手房，住别人住过的旧房。因为，环境决定了一切，视野决定了一切。

在一二线城市里，新房和二手房新旧的差异是排在非常次要的位置。决定买新房还是二手房有更多的参考因素，比如：地段、学区、交通、商业配套、上班距离等等。

市中心核心地段、不可复制地标景观、附加顶级学区这些都是大多数新房根本不具备的。只有远郊的新房才会强调中央空调、地暖和德国厨卫，真正的豪宅只需要地址就足以说明一切。

所以，假如有人和你说，买房当然要买新房，那么你要当心了，他要么是外行，要么就是销售。

04

房价永远涨

房价永远涨，这种话说的最多的就是中介，即使开发商也会承认市场时好时坏。从历史的长河来看，房价永远涨没有错。但是这句话最大的陷阱就是掩盖了房价的阶段性下跌。

比如，燕郊的腰斩，房价从4万跌到2万，杭州厦门的惨烈，短短几个月首付就不见，遍布各地的降价维权，不打砸难解心头之恨。还有最近闹的沸沸扬扬的深圳duan供潮、法拍房，广东省高院都发文要求各地市法院上报审理的房产duan供案件。

相信房价永远涨问题不大，可怕的就是那些没有脑子，又渴望一夜暴富的赌徒，在听信网络大V洗脑后，手握现金三五万，就敢首付贷、按揭贷买房之后，再抵押贷，信用贷月供还款的小白，在给大v做了嫁衣之后，还眼巴巴的祈祷房价瞬间翻番。

今后无论房价涨多高，都和他没有任何关系，因为，他的高杠杆根本熬不过两年，最后断供、割肉、抛售，在楼市另一个周期重新启动前夜彻底倒下。

大部分被房地产拖垮的人，最后都是输给了时间。他选择买房没有错，错就错在缺乏对时机的把握。

房价永远涨，没有错，可是你在上坡的路上都被摔得鼻青脸肿，那只能怪自己了。

05

货币超发导致房价上涨

熟悉我的朋友，一定知道我是多么的鄙视那些口口声声把房价上涨归咎于货币超发上的人。他们就是典型的本末倒置，把结果非说成原因。

1998年，我国的货币总量M2是10万亿，2018年9月末，是180.17万亿，20年上涨了18倍。

天量的货币投放，为什么米价没有大涨，为什么菜价没有大涨，为什么电价没有大涨，为什么车价还越来越低，因为我国确保18亿亩耕地红线不能碰，核电风电光电用不完，产能过剩工业化量产。因为米、菜、电、车的无限量供应，所以根本没有涨价的空间。

那么，我们反观这20年来一二三四线城市的房价走势，一线城市房价上涨超过了20倍，强二线上涨了10倍，弱二线上涨了5倍，三四线在2017年之前的涨幅低到可以忽略不计。同样是央行大水漫灌，为什么只有一二线城市房价显著增长，三四线却滞涨多年，说明放水根本不是房价上涨的根源所在。

一二线城市和三四线城市这种背离式房价走势的根源其实是土地错配。一二线城市人口流入多，但没地造房子，所以房价贵，三四线人口流出，但地多房子多，所以房价便宜。

因为房价持续上涨，所以吸引了超发货币的积累和沉淀，而绝不是货币超发导致了房价上涨。楼市充其量是个资金沉淀池和聚宝盆而已。

06

房价是被开发商和炒房客推高的

大众对开发商和炒房客记恨已久，仿佛他们两位就是我们劳苦大众的死敌，阻碍全民奔小康的绊脚石。

从2000年初，温州炒房团的丑恶嘴脸就深深烙在国人的心中。这么多年以来，炒房客已然变成了过街老鼠，人人喊打。其实，这个导向也挺好，民众的怒气总得有个发泄口，不是开发商，那就得是炒房客。于是，房价在骂声中，越骂越高，越高越骂，不共戴天。

可悲的是，开发商和炒房客背锅多年，始终得不到平反。

根据社科院发布的2017年《房地产蓝皮书》显示：土地价格与房价比值平均数为0.68，也就是地价占房价的比例是68%。

根据CRIC研究报告，2018年上半年，170家上市房企的毛利率中位数是32.3%，净利率中位数是13.8%。也就是说房价中土地成本和建筑成本高达67.7％，而开发商的纯利率只有13.8％。

这两组数据告诉我们，房价中的7成开发商说了根本不算，13.8％的利润也只是一个尚能维持生计的行业。

从2017年开始，全国普及新房限价，2016年拿地王的那些开发商是想死不成，想活不能。限价引发全民狂欢，疯狂抢购，只是开发商也不能任人宰割，只能在房屋质量上打个折扣。仔细想想，这个生意谁都没亏，相当于老百姓用一个打折的房价买到一个打折的房子！

如果房价真的是被开发商操纵的，是被炒房客炒高的，我们和谐社会如何能够容忍这个暴力行业胆大妄为的存在呢！

07

通过买房实现财务自由

财务自由，多么令人神往的境界，在普通人眼里，财务自由和得道升天、化身为神是一个概念。

这些年，随着房价的上涨，越来越多的人沉迷于房产投资，企图通过买房实现人生的终极梦想——财务自由。在这其中，媒体和一些不负责任的大v通过夸张宣传、肆意炒作、贩卖焦虑，起到了推波助澜的作用。

但说实话，通过买房能够真正获得财务自由的，寥寥无几。这更像是一句好人有好报的口号，或者说是某些人敛财，收割韭菜的工具而已。

如何才能通过买房实现财务自由呢？我来告诉你：那就是在2006年之前，在一线城市里买入5套以上投资性房产。

以上海为例，2006年上海市中心房价基本在1万/平左右，现在10万。假如当时买入5套一百平的房产，现在市值5000万左右，全部出租月租金5-8万，年租金60-100万。即使这样，在上海也就算是一个富裕家庭，但是想要达到高阶的财务自由还是有很大的差距。

试想，在2006年之前，全上海有多少人有勇气、有魄力一次性买入5套房产？

而那些早期通过大量投资房产实现财务自由的人，绝非等闲之辈，而是万里挑一的人中龙凤，这种眼光和判断力即使不买房，同样可以非常成功。

而近几年才开始投资房产，寄希望于发家致富的人，最多是带着杠杆翻一倍，挣个三四百万，而且还是不敢变现的纸上财富，离财务自由十万八千里！最多也就是每月收个几千元租金抵消掉月供，还想财务自由？我看也就是菜场自由吧。

客观来讲，很多人实现财务自由靠的是什么呢？靠的是制度套利、监管套利、跨行业套利，以及尚未规范的灰色地带。

那些奢望通过买房实现财务自由、屌丝逆袭的人，醒醒吧！不是房产投资不能赚钱，而是赚大钱的时代早就过去了。任何行业的爆发期，一定是在最初的起步阶段，等全世界都知道买房能赚钱的时候，你也就和菜场大妈一个level了！

08

国家会出手打压房价

始终没有买房的应该有两个原因：一是确实没钱，二是坚定的认为国家会让房价跌回到人人都买得起的程度。这个美丽的梦想注定只有在梦里实现了。

731会议定调“坚决遏制房价上涨”可谓是史上最严调控，威力之大，震慑力之足，史无前例。但你要认清形势，“遏制房价上涨”绝不是“打压房价大跌”，这是方向性的错误。

之前有两个颇有内涵的新闻：合肥某楼盘降价6000元/平，房产局长亲自前往调研，不久房价便又涨回来了。安徽砀山县某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

2014年，王石在接受《中国新闻周刊》采访时回忆2008年说：当时，某地物价局给万科开了4000万罚款单，为什么呢，因为降价。我们一般认为你物价局更应该管的是哄抬物价啊，但物价局说你降价就是为了垄断。

还有就是之前网络中炒的沸沸扬扬的“深圳房价熔断”事件：11月23日，深圳规土委发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》。文件中有一条：开发企业应当按照备案的销售价格销售商品房，确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

看到大家对涨跌15％重新备案热情如此高涨，如此欣喜若狂，我觉得真是哭笑不得。因为这条15％熔断的规定是2010年9月1日就开始执行了，到现在已经执行了8年整，根本就不是新规定。

但从这点可以看出，ZF维稳房价是有推卸不掉的职责，只不过以前是只管跌不管涨，现在迫于上层压力，是涨跌都要管。

土地财政是地方ZF的金饭碗，尤其是那些根本没有产业，没有人口支撑的三四线小城，饭碗砸了，就只能申请贫困县了。

所以，千万别被网络中那些别有用心的空军蒙蔽，他们大多数都是一边喊着房价太高，一边又在拼命买房，最后才发现，别人都已经抢跑，而你还在起点傻傻的等待国家的发令枪。

09

买房最好的时机就是现在

这句话，大家一定非常熟悉，但其实，这是一句彻头彻尾的鸡汤。就像有人告诉你：路就在自己脚下，听起来好像是鼓励你勇敢走出去，但是却根本没有告诉你方向。但凡告诉你，现在就是买房最好时机的人，要么是外行，要么就是流氓。

啥是最好时机？当然是利率7折，首付2成，契税个税增值税免征，公积金额度翻倍，商贷一周放款。

但可悲的是，很多人迫不及待或者说没有胆量等待这个时机的出现，这里，我可以负责任的告诉大家，当以上这些信号全部出现的时侯，往往是房价下跌最严重的时候，反而大多数人都不敢买进，误认为房价还会继续下跌。

买房最好的时机是什么时候呢？就是利好政策全部出尽，房价惯性下跌尚未结束的时候，这个时间段通常为3个月。

相信任何时候都是买房最好时机的人通常有两个下场：一是月供负担小的纯刚需，不管房价如何波动，都不会动摇买房的决心，这个没问题。二是只见贼吃肉没见贼挨打的投资小白，高杠杆在阶段高点误入炒房客云集的是非之地，最后沦为韭菜。

10

二八现象

近代美国最重要的战略思想家、国家安全顾问布热津斯基，曾提出过著名的“二八现象”和“奶嘴理论”：在这个世界上，将有20%的人占有80%的资源，而80%的人会被“边缘化”。没有任何人可以改变未来人群的“二八现象”，人类唯一能做的，就是给这80％的人塞上一个奶嘴。让他们安心为他们量身打造的娱乐八卦和低成本麻醉信息之中，慢慢的丧失理想、热情以及思考的能力。

当然，这条绝不是谎言，而是惨痛的现实。二八现象已经产生，而且会越来越严重。不知道你是想做制定规则的人，还是想做无忧无虑的人？

很多事物并非我们看到的模样，但那又如何？反正我们的生活会越来越好，只要你愿意，相信谎言也是个不错的选择！