12月4日，暨《房地产进入“寒冬”了吗》之后，经济日报再次发文——《房地产调控成果来之不易，避免断崖式剧烈调整》。

把这2篇文章放在一起对比，可以看出，上头对房地产的态度是一致的。但值得注意的是，这次明显更具体了。

为什么会这样？

从时间上来看，两篇文章发文虽然只隔了一个月，但在这一个月内，楼市却发生了很大变化。

11月初，伴随着全国各地此起彼伏的维权，外界纷纷猜测：楼市已经进入了寒冬。

于是，才有了这篇《房地产进入“寒冬”了吗》,文章开篇直接亮明观点：一些城市“环比下降”和“涨幅回落”就代表房地产市场进入寒冬了吗?这种声音是不符合实际的，也是站不住脚的。结尾又指出：房地产行业并不是进入寒冬，而是有望迎来新的春天。

这就相当于给了正处于风声鹤唳中的楼市一剂强心针。毕竟，稳住预期才是最重要的！

但这剂强心针并没有起到多大作用。到了12月份，就有一些别有用心的人开始鼓吹房价暴跌，捏造个案放大恐慌情绪，似乎是在利用数据引导市场快速崩盘。

比如这样的：

再比如这样的：

N次方，位于朝阳北苑，属于50年产权的商住房。2018年9月份，它的成交均价为3.2万左右，如果按照现在6819元/㎡的成交价来看，那就是说，两个月暴跌了80%。

所以就有些自媒体发文《北京商办房暴跌八成》，甚至有些直接《北京房价暴跌八成》。

但孰不知，这套商住房的持有者是一对情侣，两人分别持有20%、80%的产权，目前两人通过产权份额交易，将原20%的产权统一过户给另一方，故在链家前端显示为45万，但实际房屋价格与市场价持平。

这类写出“北京房价暴跌八成”文章的自媒体，没弄清事实就做出无脑式引导，背后居心昭然若揭。

此时此刻，笔者突然很想点赞前段时间有关部门封禁一大批自媒体账号的行为，像这样的账号，就应该被永久封禁。

可悲可叹的是，这类无脑式的引导，近期还有很多很多，这里不再一一列举......

基于市场这样的舆论导向，经济日报再次发文《房地产调控成果来之不易，避免断崖式剧烈调整》。

开篇指出，“房地产调控的重点，在于抑制房价过快上涨，避免诱发楼市危机乃至更大范围的危机，通过保持房价长期基本稳定，缩小房地产业与其他行业之间的利差，有效引导资金回归实体产业部门，解决房地产投机炒作的历史顽疾。”

目前，调控已经取得了阶段性进展，这一成果来之不易，意义重大！

但是，我们和日本、美国不同，不能走美日的短期暴跌之路。这两个国家都是着眼短期，被动调整，这样泡沫一下子就被刺破了；而我们要做的，是着眼长期、平稳化解、一点一点地“挤泡沫”。

这既承认了我国房地产泡沫的存在，又给出了具体的解决方案——挤！

如何“挤”？

发展实体经济，提高居民收入水平，让居民收入的涨幅长期超过房价涨幅，不断降低房价收入比，一点点挤出泡沫。这也与经济日报近期的文章《楼市降温，期待真正软着陆》观点不谋而合！

文章最后一段还指出：

应该通过房价长期保持平稳，使房价涨幅低于收入和GDP增速，房价收入比逐步回落，避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整。这是我国房地产调控应该选择的道路。

笔者认为，“长期平稳”、“低于收入和GDP增速”，这两个词颇值得玩味。

首先，可以明确的是，不管是2019年，还是以后更长的时间内，房价若上涨，那么涨幅也不会超过GDP和收入的增速。

按照字面意思理解，这里面的“和”，应该是数学里“且”的意思。也就是说，房价涨幅低于收入增速，且，低于GDP增速。

那么问题来了，是实行差别化调控，还是全国一盘棋？说白了，就是低于全国平均增速，还是各个地区按各自的标准？

就拿收入水平增速来说，国家统计局数据显示，2018上半年全国居民可支配收入增速为8.7%，但具体到各个省份，就千差万别了：

同理，各省GDP增速，自然也是参差不齐的。

鉴于目前调控的差别化，所以笔者认为，文章里涨幅，也应该差别化对待。

但我们应该知道，“房价涨幅低于收入和GDP增速”这句话，可以有多重含义。

假设某地2019年GDP增速为8%，居民收入增速8.5%，那么，房价涨幅7%在这个范围内，-7%也在这个范围内，-10%甚至更多，同样也在这个范围内。

但是文章又说了，避免出现断崖式下跌，要实现“软着陆”。言外之意就是，合理范围内的跌幅是允许的，但不能过“度”。

什么是合理范围内？在深圳看来，可能是15%，而在福建宁德看来，可能是6%。

城市不同，对跌幅的容忍度也就不同。

此刻，也许有人会问：政府不允许出现断崖式下跌，就不会大跌了吗？就拿股市来说，国家同样不允许它大跌，一直企图靠“喊话”来托底，可最后呢，托住了吗？

楼市的体量要比股市大得多，要托底，谈何容易？万一托不住呢？

但你要知道，我们与世界上任何国家都不同。正如文章中所说：

我国土地所有制性质使政府部门具备了比美、日更强大的土地供给调整能力，调控效果在很大程度上取决于决策层的决心。如果供给主动去匹配需求，就能稳定房地产市场，确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。

所以，大范围的波动是不可能出现的。2019年，大方向还是以“稳”为主。但有几点需要注意：

一、调控仍将继续

目前，调控的效果已经显现。

取得这样的成果是来之不易的，所以，绝不可能半途而废。期待2019年政策松绑的，可以洗洗睡了。

调控虽然不会放松，但会更加“因城施策”。笔者预测，2019年调控政策会更细化，每个城市根据自己的需求适当给予微调。

二、刚需上车的时机到了

理由很简单，大跌是不可能出现的。因此，抱着“再跌点儿”心理的人们，可以歇一歇了，尤其是北京这种一线城市，更不可能出现大幅下跌。

可是，事情似乎正在起变化。

最近闹得沸沸扬扬的华为事件让许多人担忧：毛衣站是否又要重新开打？如果真是那样，那政府会不会再出手刺激楼市？

笔者认为可能性不大。

退一步讲，即使出手，也不会达到以往的效果，因为中国房地产的逻辑和基础已经发生彻底改变。

一、居民负债率大幅飙升

国家统计局公布的数据显示，近5年来，人均购房支出连年攀升，到2016年，人均购房支出占到人均收支余额的92.83%。无论大中小城市，全民齐上杠杆买房，三四线城市房价暴涨，房贷三年上涨12.5万亿，超过之前总和。

也就是说，除了最基本的生活开支之外，居民的钱全都投进了房子里。

2018年，居民人均收支余额首次低于购房支出。这种情况下，国家即使出手刺激，居民也是心有余而力不足！

二、老龄化严重、生育率大幅下跌

我国人口红利大限将至，这是众所周知的，鉴于篇幅有限这里不再论证。

老龄化严重、生育率又大幅下跌，这将会严重影响房地产的供需结构。

此时或许有人会说，人只是老了，又不是死了。只要人还活着，需求还是会有的。你看美国、德国等发达国家，人家早就老龄化了，房价不还是照样涨吗？

笔者只想说，任何脱离收入、负债情况来谈房价上涨，都是耍流氓。

况且，你要知道，全球任何一个国家的房价上涨，中国这个热衷于炒房的民族贡献了多少？

三、首套房比例大幅下降

有数据显示，2008年，中国首套房购房者比例占70%，而到了2018年，只有不足30%。

什么意思呢？

也就是说，目前中国的购房客，手里都不止一套房。很明显，刚需数量在急剧下降，市场上买房的，要么是投资客、要么是改善型家庭。

2008年，刚需比例占70%，所以政府刺激楼市时，会引起恐慌性的成交，因为他们别无选择。

而如今，投资房占市场主流，买来住的越来越少。这时候再刺激，效果明显会大大折扣。

我们有理由相信，这是一个与以往任何时候都不同的全新时代！