文丨子木

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大连魅力

大连，别称滨城，旧名达里尼、青泥洼，是辽宁省副省级市、计划单列市。地处黄渤海之滨，背依中国东北腹地，与山东半岛隔海相望，是中国东部沿海重要的经济、贸易、港口、工业、旅游城市。

作为一个沿海城市，大连天然拥有优质的宜居环境，所以常年以来一直吸引着各地的外来人口（主要东北）养老置业。不仅如此，大连的经济面也不可小觑，2017年的GDP为东三省所有城市中最强，增速也达到了7.1%，在东三省城市群中具有一定的号召力。

然而由于行政区域划分属性，大连楼市行情一直被辽宁大趋势绑定。所以在17-18年这一波全国房地产大动荡中，大连楼市相对全国反应滞后，不过在后来起步补涨阶段，强度较其他二线城市并不弱。

2018年夏季，大连几年不遇的暴雨连下了两天。

这一场雨来的及时恰当，不仅把马路洗刷得干净，而且也洗出了楼市中众多不合规的楼盘，一夜之间，各大新盘、次新盘质量均出现问题，几乎全军覆没……

这也从另一角度反映出，大连之前楼市的疯狂：购房者买涨，投资客炒作，开发商不顾质量，一味的压榨成本追求高利润。那么大连这轮房价周期起于何时，落于何地呢？

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大连楼市周期

 一宗土拍，开启房价上涨热潮

现在看来，本次房价波动，确实是外因内因双向促进。

外因是早在15年末，由一线城市房价启动房价，板块轮动资金外溢。而当青岛石家庄相继出台限购政策，大连还未有明显波动，对政策的反映期确实相对较长；

内因则要从2017年3月高新园区的一宗土拍开始。

该宗土地位于高新园区，土地楼面起拍价约为4191元/平米，最终却以10221元/平左右的高价成交。因为当初大连的二手房整体均价才为9903元/平方米，高新园区的均价为12173元/平，这在当时大连来说绝对是超级地王。

此地块的高成交楼面价正式打开了本轮大连的房价高涨潮的大门。自此后，先高新，再东港，然后甘井子区，房价终于再次成为人们日常交流的必谈话题。

三年一个周期，17年后周期或将颠覆

相较于一线城市及部分南方城市房价，大连的楼市相对比较平稳，房价平均三年一个波动周期，虽有大涨，但无大落，整体态势还是比较健康的。

回顾往昔，大连房产限购之路上，每一次房产政策的出台，必是市场波动幅度较快较高的关键点。

2011年、2014年、2017年是大连房价大幅增长的三个关键年，而2017年的房价波动周期已过，这次冷静期却不同于以往。因为政府的调控力度呈现出前所未有的坚持，紧紧围绕着“房住不炒”定位，到现在也没有“松松手”的迹象，看来是铁了心要把房产回归到最初的居住属性。

房产现状 高价横盘 金九银十失效

从大连市不动产备案成交官网统计的数据来看，大连的金九成色不足，9月商品房成交环比仅涨17.5%，二手房成交反倒下跌8.3%。

从数据来看，大连的成交峰值集中在4月爆发，因321政府限购政策的出台，引发需求在政策执行前集中释放,4月出现新房成交小高峰，需求释放后，成交套数连续4个月下跌。

从近两周城市挂牌均价开始连续微跌的趋势来看，大连房产市场无疑已经进入下行通道。

03

潜力地段

在研究大连购房潜力地段时，一定要先明白大连楼市几个特殊的特点。

1.大连市内土地面积较小，除甘井子区以外土地已经趋于饱和，这也是大连市区房价的硬支撑。这样的城市，很容易炒作对外开发的区域价值。例如随着大连西拓北进，开发多个区域，地铁轻轨等配套逐渐完善，近郊的房价也会因此大幅攀升，从去年到今年短短一年时间已经有很多6000-7000左右的楼盘因此攀升至一万左右。涨幅很大。

2.因为大连是沿海城市，沿海岸线的新盘肯定是长期看涨，但是大连北侧属于重工业发源地，环境治理尚需要10年左右，此处新盘无人购买基本都在跌，而东北侧东港填海时间仍处于沉降期，无人购买也是看跌。

3.大连东侧沿岸新盘是国企开发豪华盘，虽不适合工薪阶层，但是稀缺卖一间少一间看涨。南侧沿岸付家庄至星海湾一带是军产房，30年内不会有供给侧不会有新盘，此范围内存量房房龄超过20年，不适宜新人居住，但投资可以可以跑通胀跑拆迁。存量房包括星海湾西侧，黑石礁一代也是随着高新区人口密集性看涨。

(贝壳数据研究院：大连二手房价地图)

下面分析一下区域价值。大体可以概括为「高新潜力无限，甘区政府重点，金普价格洼地」。

高新园区，作为大连市内五区中最年轻的一个区，高新27年的发展之路可谓尽享政策红利。

仅2017年，高新区的地区生产总值增幅就达到7.5%，以高出大连全市地区生产总值增幅0.4个百分点领跑大连。在固定资产投资方面更以增幅15.6%引发瞩目。2016年4月，高新区被国务院批准建设为沈大国家级自主创新示范区，一举成为大连自创区的重要载体。

大连软件园、河口软件园等几个先期大力开发的园区入驻相关企业已逾千家，年生产总值已超千亿元。大连人有一句俗语，东北经济看大连，大连经济看高新，虽夸张但未尝不是另一种对高新的认同。

高新作为大连的经济发展基地，更是凭借超100家的世界500强企业吸引各地优秀人才，人口基数不断增加，且高文化高素质人才占比较高，高新区未来的人文环境，教育环境，都非常可期，更为重要的是，高新区目前土地供应并不旺盛，只有往西延伸至旅顺，尚有小额开发面积，高新地少人多，供不应求，促使高新均价一路攀升，目前已与老城区中山区齐头并进，甚至偶有超出，高新发展潜力相对较大。

与高新连接的旅顺，作为一个重要军事基地，旅顺现今仍有许多区域不对外开放，虽趁大连市场利好，也有大开发商在旅顺立项，就旅顺的整体环境，更为适合养老度假生活节奏慢的人群，未来的投资价值市场发展空间有限，不看好。

中山作为大连市老的中心城区，教育资源是任何城区无法轻易超越的，毕竟时间的沉淀和积累是无价的，但从房产角度而言，因没有土地供应，老城区老旧房屋占比较高，虽教育资源、生活配套设施等完备，但就房屋本身品质决定因素，楼层，小区面积，绿化等选择范围较小。

但中山区的东港却是政府的重要培养“对象”，东港作为大连市政府欲打造的一张大连的世界名片，目前已吸引了各大开发商，首开、保利、天禧等，并且享受政府特批独一份东港的40年公寓可享受民用水电标准，可落户学区，地铁东港站提前开通，种种利好无不显示对东港的优待。

甘井子区(大连最大的区，现在大连真正的北部)，是主要的人口流入地区，户籍政策利好，包括大连北三市，东北各省普通工薪阶层流入很多，长期看涨。而且它也是本次大连限购令的大赢家，要说此次调控，最绝妙的就是大连市政府出台的321限购，并未一刀切，而是因区而设。

甘井子区作为大连房产市场发展市内五区的瘸腿区，一直以来，挂牌均价成交价都要远低于兄弟，但此次限购令出台，甘区翻身一跃成为市内唯一非限制性购买区域，在限购令出台的一段时期内，甘井子成为了购房人眼中的香饽饽。

尤其的其中的华南商圈，因商业配套已完善，生活便利度较高，虽均价较高，但仍吸引不少刚需改善群体；体育新城商圈，大连市的城市区域发展战略是“西进北拓”，西进是高新进旅顺口，“北拓”是向北延展至内陆腹地，而体育新城作为未来商业区的规划，以目前的价格优势再次成为焦点，一个体育赛事可以带动一个城市，打造一个品牌，活跃一方文化。

2018年土拍供地体育新城成为主要供应地块。万科、中海、招商、中海等品牌开发商都已早早占据市场份额。哪里开发商集中，哪里未来规划可期，按政府的节奏规划，甘井子体育新城周边将值得投资，但兑现时间保守估计在5年左右吧，需要时间。

金普新区，是国家点名的大连自由贸易试验区，是市政府规划的重点区，规划内容有，中国大陆第一个海上机场-大连金州湾国际机场、大连湾跨海交通工程、金普城际铁路建设、金渤海岸邮务主中心建设等。

从投资环境、就业、人文、交通等各个方为都有明确规划，目前还是价格洼地，当然金普新区现状确实集中了各类的大型生产工厂，德国一汽大众，车床厂，各类日韩企业等，但因这两年东南亚关系的微妙，确实导致很多外资工厂撤资撤厂，影响了经济发展，造成人员的流动。

但随着国家领导人与日本首相的会面，金普新区的工作小组近日也去日本召开了推介会，形式看起来非常比较乐观，若能真正拉动东南亚贸易发展，并且真正能将自贸区的优势充分发挥，以现今的价格优势，金普也确实值得关注。

关于购房时机还要说几句：

1.目前大连刚进入下入下跌渠道，接下来，2017年被炒起来的那部分新盘将会成为首跌目标，那些随风跟涨的小开发商也会采取售价不变，可谈的方式降价。但是不会降太多，因为大连的刚需占主导地位，保稳没问题，但二手房可能会跌得多一些。

2.由贝壳数据显示，10月大连的二手房均价为13649元/平。相对于其他二线城市并不算很高，按照目前的经济面来讲。大连预期回落房价不可能跌破1W，尤其是高新区、中山区的房价会有极大的抗跌性。

3.此阶段有购房需求的可以在明年3月之前关注高新区、中山区的房价，如果购买其他区域的房子，可以在明年9月份左右看行情价格。

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