近日，财政部发布消息表示，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会。这是首次提出“试点”。值得注意的是，房地产税不等于房产税。房地产税是与房地产相关的一切税收的总称，包括房地产增值税、所得税、土地使用税、契税等。房产税，指的是对房屋产权所有人征收的财产税。高层使用的是“房地产税”，可能还包括流转税方面的改革。但市场关注的更多是房产税，即对房产持有人是否征税。本文讨论的是持有阶段的不动产税或房产税。房产税能否扭转土地财政的巨大惯性？这一制度切换我们要付出多大的成本？美国如何从土地财政过度到不动产税？本文从美国房产税的演变历史出发理解土地财政与房产税。1776年，北美对英国的战争取得了胜利，北美十三个殖民地正式独立成为美利坚合众国。由于独立战争期间发行了大量国债，偿还债务和利息占用了大部分国家财政预算，国库严重亏空，财政入不敷出，联邦信用濒临崩溃。1785年和1787年，国会先后出台了《关于西部土地测量和出售法令》和《西北法令》。这两部法律规定，出售公共土地所得“用于偿还债务或者履行偿债业务……而且只适用于此类使用”。基于此，1790年联邦政府将地方州的战争债务揽过来，并承诺偿还所有债务。但是，由于美利坚是以“私有产权”立国的国家，绝大部分土地掌握在私人手上，能卖的国有土地非常有限。所以，卖地还债一开始难以做到。但之后，一个偶然的事件促使美国国运发生了转机。在杰斐逊总统时期，法国拿破仑从西班牙手上取得了路易斯安那的殖民地，并控制了新奥尔良港口，如此相当于遏制住了美国密西西比河航运的出海口。于是，杰斐逊总统派大使李维顿和门罗找拿破仑商谈，试图买下新奥尔良港口及周边土地。令杰斐逊没有想到的是，经过一年的谈判，原本寸土不让的拿破仑竟然决定将包括新奥尔良在内的整个路易斯安那地区，以1500万美元的价格卖给美国。原来此时拿破仑决心与英国开战而无暇顾及北美，若将这块地出售正好能为战争筹款，同时也卖了个人情给美国。起初杰斐逊授意购买新奥尔良的价码是两百万美元，而整个路易斯安那面积（214万平方公里）相当于上百个新奥尔良，却只要1500万美元，相当于每平方公里7美元，大约每英亩3美分。两位大使摸清拿破仑的盘算后当机立断地敲定了这笔购地买卖，并于1803年4月和法国签了购地条约。联邦政府为了支付购地款，向外国银行借了不少钱，政府财政负担进一步加剧。于是，联邦政府决心盘活路易斯安那

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