作者： 三万
来源公众号：功夫财经
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上半年的疫情，把楼市也打懵了。疫情刚开始的时候，开发商心里一阵乌云，着急低价着甩货收回款。疫情控制后，各方又暗暗豪赌重回“房产拉经济”，各个热点城市又纷纷火了一把。
直到7月份后，高层多场合重提“房住不炒”，才又给了市面明确信号。楼市调控层层升级，深圳、宁波、东莞、无锡、常州……均出台楼市收紧政策。到了8月份，更是给开发商划了“三道红线”，将开发商的信托融资和美元债，做了明确限制。如今一个月已过去，根据贝壳研究院统计数据，按发行日期来看，8月20日-9月20日，房企境内外融资规模约992.7亿元，比前一个月减少24.6%，规模收缩约四分之一。楼市的情绪更迭，已经能赶上四季轮回了，来得快，去的也快。与此同时，各地楼市的分化越来越明显了。有的地方，千人排队等着看项目样板间。有的地方，车接车送免费礼品，拉不来人。在不同的城市，逛不同的楼盘，感觉有点像偶遇不同的中年人，有人已经颓势尽显毫无魅力，有人精力旺盛继续奋进！这个月河南的开发商火了，几句话成了众矢之的。网上各种段子随之而来，观众看的热闹，瓜吃的更热闹。就连我那不争气的老表，也敢理直气壮去看“豪宅”了，用他的话讲“现在售楼部，服务更好，笑容也更甜，最主要，是价格也好谈”。任何行业，都是有周期的，顺的时候万人争抢，难的时候，同样可以众人踩踏。前几天跟某银行副总聊天，据他提到，曾经很多小微企业会把融资资金拿去炒房，如今随着楼市的冷却，这种情况已经慢慢减少了。房产的寒冬是才刚刚到来？不利因素还有哪些在路上呢？
首先一点，肉眼可见的利空，就是对楼市各参与者的现金流消耗，房企和买房人！就像上面提到的一样，由于针对房企的一系列宏观调控，融资红线收紧，很多房企不得不面临清醒的认清现实，继续豪赌？还是有多大肚子吃多少饭？尤其是前两年花了高价钱拿地的企业，每天、每月都有着很高的贷款要还，再加上项目开发成本，这都将消耗着企业自身的现金流。这个时候，哪个企业现金流充足，有足够的流动现金周转，就能够更好的活下去。当然，并不是所有企业都是老实的孩子，那么，就不得不走向烂尾、违约、低配交付的下场了。
而且，这也苦了前两年曾经熬夜抢房的人，曾经抢房受的气，都要放到将来维权撒出来。今年同样需要注意的，是未来的经济压力对购房者的现金流消耗。前两年行情好的时候，很多人买方都是按照最乐观的情况是计算的。谁都没想到，一场疫情这时候出现，更没想到，它会在何时结束。疫情对经济的影响是巨大的，那么对于很多已经购房的人，或者准备购房的人，资金流的消耗，也是严苛的考验。更值得注意的是，我们将迎来侧重“内循环”的消费时代，那么按照发达国家的历史经验，一个家庭的消费占比会不断加大，仅教育的消费占比，就要从20%提高到35%。也就是在消费时代，一个家庭，会有源源不断的项目支出挤压房产支出占比。这些都是纯消费，消耗现金流。开发商因为现金流想快速回款，而普通人的现金流，也因为诸多因素被挤压。那么整个房地产所面对的，必然是再次分化，再次重塑。巧妇乃为无米之炊，缺钱，万事难。
而且，还有一个现象值得我们高度关注。就是另一大投资领域的崛起：基金投资。今年截止2020年9月，公募基金已经发型近千款产品，募集份额2.2万亿，虽然股市行情起起伏伏，但是这已经连续刷新了各种记录，远超曾经的15年牛市。更加值得关注的，是支付宝、天天基金等今年开启的理财直播，各大基金公司搞直播宣传，讲解，发红包，更是请来脱口秀演员李诞助阵，如今一场火热的直播，收看人数能到到大几十万人。支付宝等平台，将购买基金的渠道变得便利化，简单化，甚至有点消费化趋势。那么，基于这样的群体基数，普通人参与的深度、认知基金的水平和能力，将会是远远超过过去的。不排除00后不开股票账户，直接傻瓜买基金的趋势。从数据上也能看到，今年基金通过线上申购的规模增速，是200%-300%。今年还仅仅是各个平台的试水，也只是一个开始的苗头，是居民储蓄逐步借到基金向资本市场转移的开始。根据中国的资产轮回，国人的投资人性来讲，股市和楼市有着非常跷跷板的结果。
那么，对于房地产，真正的寒冬和利空，并没有真正到来，也就是：股市的持续活跃行情！没错，曾经捧你和未来踩你的，可能是同一个人。人们对于楼市的投资热度，一旦被其它吸引，楼市往往就会“小甜甜变成牛夫人”。而随着互联和平台的便捷化，那么未来可以预见的是，这一次要比史上任何一次都要凶猛。楼市曾经因为互联网和自媒体坐上了加速器，那么，当风口转向，必然也要承受曾经其带来的负面影响。这是每个房企、参与房产的个人和机构，都要有心理准备的。整个行业都面临着重塑，巨大变革面前，以上这几点因素，恐怕就已经够喝一壶的了。
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