来源：米筐投资（微信ID：mikuangtouzi）
作者：米筐老A
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渴望再来一次类似2016年那波房价暴涨的人，在近四年的期待中一再失望…扎心的事实是，有些城市的房价估计再难以上涨了。
前些天，河南省房地产商会的会长们开了一个闭门会议。房地产商会是房地产企业的行业组织…嗯，是的，它是代表地产商的利益、为房地产企业发声的，商会的会长们自然就是房地产企业的一把手了。闭门会议开出了什么成效、得出了什么结论、发出了什么倡议呢？商会的官方公众号，把这次房地产商们的闭门隐秘会议内容透出来了：稳地价，不带头降价！河南房企掌门人发声。为什么不能降价？商会给出的理由是“降价促销对整个行业发展，弊大于利”。具体如下：1.会使得已购房者的资产缩水，可能导致部分人出现过激的维权行为，不利于社会稳定；2.房价大起大落，对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响，一损俱损；3.可能会造成一大批房企倒闭。一旦倒闭，会导致烂尾楼不断增加，且资金链断裂可能致使债务危机爆发。4.消费者普遍存在买涨不买跌心理，即使降价，房企业难达到预期目标。
商会给出的理由并非没有道理，也一定程度上反应了房地产的现实，但因为过于站在地产商的立场上说话…也因此广为诟病——商会本来就是地产商的利益代表，想想也无可厚非。其中的第四条是奉劝房企们不要降价，因为买房人“买涨不买跌”，你越降价越没人买，又何苦来着？也因为这一条，有人认为这是价格同盟、涉嫌价格垄断。与此同时，完全站在无房者角度的观点也争锋相对——结论自然是降价如何好、如何利国利民了。不管是倡议“不降价”商会，还是力挺降价的无房户们，似乎都忽略一个根本问题：房价是由供需决定的，而不是由自己的主观意愿决定的。河南省商会倡议房企们不要降价，说明了省内的一些城市房价在下降…最起码城市的房价还曾经涨过，可放眼全国、有些城市的房价可能一直在跌。去年，一个叫鹤岗的东北城市因房价低而名燥全国。后来，一个叫李海的海员因只花5万块就买了套房，更是让鹤岗一度成为网红城市。要知道，在鹤岗买一套房的钱…还不够在北上广深等一线城市买个厕所。其实类似鹤岗这样的城市，在中国大把存在…并且有日趋增加的趋势，这类城市被称为收缩型城市。其它比较出名的收缩型城市有：辽宁阜新、云南个旧、甘肃的玉门……只是大家只管关注到房价动辄数万的一二线城市，而选择性的忽略了这些城市。请问：以上图表中的这些城市，有当地的房地产商会倡议地产商“不降价”吗？没有。别说没有，这些城市是否有房地产商会都是一个问号——房地产商会的运营费用是由会员单位的房地产企业以会费的名义承担的，这些几乎没有房地产业的城市又怎能养得起商会行业组织呢？除了以上明显收缩的城市，在本轮楼市调控带动下，天津、石家庄、济南等北方城市的房价都有较大幅度的下跌。房价下跌原因何在？因为楼市调控。房价上涨又是为什么？因为信贷刺激。楼市调控让钱不能流入楼市，所以房价就下跌了。信贷刺激鼓励钱流入楼市，所以房价就涨了啊。这是短期因素、表面因素，央妈印钞、信贷放水对房价的刺激影响跟大家想的并不一样。本轮调控自2016年至今，信贷并非一直紧缩、而是在2018年开启了新一轮的信贷宽松周期，至今仍然没停。可现实是，在大部分城市房价下跌的情况下，仍然有深圳、东莞、宁波等城市的房价出现了不小的涨幅。很多人认为，只要央妈信贷一宽松、钱就喷涌而出，顺带的各个城市都能雨露均沾，房价也就顺势上涨…最起码2016年这波一二线城市的楼市行情就是如此。因为贷款就是印钱，央行先把钱贷给商行、商行再把钱贷给企业和居民…钱就这样被印出来了。有一个核心关键很多人都忽略了，就是贷款人（也就是企业和居民）——有贷款人去借钱，钱才会被印出来。央行印钞是一个总量概念，比如今年新增货币供应量15万亿…可这15万亿该如何分配呢？流向哪些地区、哪些城市、哪些人的手里呢？谁能贷到款、钱就流向谁那里…比的就是哪里企业多和哪里（年轻）人多——企业多和年轻人多，才有更多贷款的可能。现实就是大城市和发达地区的企业多、年轻人多，每一次印钞放水也就会让更多的新增货币流向这里，这就是大城市和发达地区房价更高、从货币上的一个解释。以上是正常的央行印钞逻辑，当然也有不正常的…就是政府的主动干预、违背市场规律有意识的让钱流向某些区域、城市或人口（政府主要出于均衡地区经济、维护社会稳定目的）。扶贫贷款、下岗创业担保贷款、三农贷款等就是，2017年之后启动的三四线城市货币化棚改也是政府的定向印钞放水。并且我们还要知道，政府一定程度上只能干预贷款的流向…也就是新印出来钱的流向，很难干预市场中已存在钱的流向。政府可以鼓励银行发放装修消费贷、而不是按揭房贷——目的是限制资金流入楼市，可赚了钱（也就是装修业主的贷款、也是新印出的钱）的装修公司老板，拿这些去买房就没有问题…装修贷是新印的钱，到了装修公司老板手里就变成了老钱（存量的钱）。不要一提到央行印钞放水，就联想到你所在的城市房价要涨，新印出来的钱不一定能流到你所在的城市；不要一想到信贷紧缩，就联想到你所在的城市房价要跌，存量的钱还在流动、很可能就流向你所在的城市。经过2016年这轮房价暴涨，很多人似乎已被房价暴击洗了脑、而忘了基本的常识。凡是央妈一提信贷宽松，就立马想到印钞放水、钱要流入楼市房价要涨，而忘了楼市调控在限制钱流入楼市；凡是出现任何危机事件（中美贸易摩擦/新冠疫情等），就立马想到央行要放水刺激经济。大家已陷入路径依赖里难以自拔，过于看重信贷等短期因素、而忽视了更根本的原因。房价上涨的根基是什么呢？城市有产业、城市有年轻人流入。因为有产业所以有就业机会，因为有就业机会所以有年轻人流入，因为有年轻人流入就会带来钱流——包括年轻人贷款新增的钱、也包括年轻人工作带来的存量的钱，钱流入的多了城市的房价就涨了。年轻人是什么？从货币的角度看，年轻人就是一台台印钞机！买什么样的房子最靠谱？应遵循“可出租、可自住、可出售、可贷款”的原则。在这一原则下，买的房子只能说最稳妥…但没有暴击的可能。现在不符合这一原则，并不代表未来也不符合。十多年来，多少城市的郊区变成了市区、多少农村被包围进城市而成了城中村、多少田地变成了市镇…静态的眼光稳妥靠谱，动态的眼光看则风险收益并存——看成了赚一笔、看瞎了亏一笔。产业和城市也是变化的。四十年前的小渔村深圳有什么产业和人口？现在可是一线城市。二十年前的杭州跟其他城市比并无特别优势，现在互联网产业可是一哥地位。多少人预判到了这种变化？准确预判房价的涨跌是很难的，我们只能在一系列的数据分析和逻辑推演之后得出一个大概率赢的可能，但很多人却仍在深信房价必涨或必跌的预测道路上乐此不疲。从人口大趋势减少、年轻人大趋势缩减的现象来看，有些城市的房价注定不会再回到过去、有的人买的房注定要站岗终身。 
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