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海南,抓紧吧!


2020年07月02日  浏览(1794)人
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作者:邓新华
来源:功夫财经(ID:kongfuf)

海南的房屋限购全国最严,号称“全域限购”。

今年5月底,海南出台限购政策细则,规定赠与的住房,不受本地居民家庭只能购买2套住房的数量限制。媒体解读为,这是变相绕开限购,海南松绑了。
赠与的确提供了绕开限购的一个途径,但,如果因此而说海南房地产调控放松了,则未必。
因为与此同时,海南还取消了房屋预售,只准销售现房,这对收紧的影响,比起不限制赠与的那点放松来,力度可要大得多了。同时,海南还规定,坚决做到任何项目不附带商品房用地。
海南的房地产政策,还是在收紧的,而不是放松的。
实际上,海南应该放松一点。
海南过于严格的限购政策,已经让海南自由贸易港的好政策,效果打了折扣。

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没房出租,海南怎么发展?
6月1日,中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》,在企业税、关税、行业准入、对外开放等方面,给了海南很多宽松政策。按这个力度,比当年的深圳特区的宽松程度也不弱。
按说,有这么好的政策,应该全国很多企业家、白领、蓝领涌向海南吧?
海南面积3.54万平方公里,但常住人口只有945万。今年武汉发生疫情,封城之前流出500万人,留在城中的还有900多万人呢。武汉一个城和海南一个省比,可见海南人口之少。
而和海南不远的特区深圳,常住人口1343万,这还是低估的。深圳面积则只有不到2000平方公里。
海南这么大的自由贸易港,比深圳大20多倍,再增加1000万外来人口,不过分吧?
但是海南有那么多房子给1000万人住吗?
没有!
海南的逻辑很奇怪。
在海南,本地人只能买两套房,外地人只能买一套房,并且需要满足苛刻的条件。买海口、三亚、琼海的房子,需要在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;买其他区域房子需要24个月的缴纳证明,补缴无效。
那意味着什么?
意味着,海南没有多少房子可供出租。
意味着,只有买得起房子的外地人,才有资格去海南发展。
可是,没有租房一族,没有白领雇员,没有工人、服务员、摆摊卖菜者,那些买得起房子的外地人又怎么发展?
海南的确下了大力气吸引人才。可是,没有普通工作者,就没有配套的企业体系和城市生活体系。人才去了海南干什么?
有政策,没房子,怎么发展?
有人说,海南在限购之前,不是已经有很多外地人去买房吗?他们的房子不能用来出租吗?
实际上,外地人到海南买房,有些是为了养老,比如酷爱海南的东北老人们;有些是为了偶尔自己去住;有些是为了做旅游民宿。真正能拿出来出租的,并不多。
海南本地人也没有多少房可以用来出租。
2012年,海南的城区人口只有120万户,其中,有一套以上的房子的家庭只有60%,也就是说,很多本地家庭都还没有成套的房子。2012年之后,海南房地产发展是受控的、缓慢的,本地人也增加不了太多房子。
政府建房出租吗?海南确实有一部分人才租房资源,但,如果想解决全部的租房需求,那需要的财政投入是一个天文数字,不现实。
2019年,海南全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。
海南的一位官员称,“房地产业转型取得初步成效,房地产调控基本达到预期目标”。
不知道海南为什么会定一个房子开发增速下降的目标。
难道海南不应该准备更多房子,来迎接自由贸易港的大发展吗?

2


在海南买房就是支持海南发展
在1990年代初,海南房地产有过辉煌,冯仑、潘石屹那一帮开发商就是在那一波浪潮中崛起的。后来因为调控,1993年,海南房地产突然转向极度萧条,留下许多烂尾楼。
大概是一朝被蛇咬,十年怕草绳,海南一直警惕炒房。
海南的官员一再表示,海南不做“房地产加工厂”。
有这种观念是正常的,但海南也得发展啊。
海南正确的做法,是向当初的深圳学习,用好政策,吸引各种外来投资。
40年前的深圳特区,中央只给了政策,深圳拿地出来和香港的开发商合作,如此才快速建起大片房子,让去深圳发展的人有房可住。
如果深圳当初也像海南这样严格限购,今天的深圳,能够容纳得下1000多万外来人口吗?
外地人愿意去海南买房,是看好海南的前景。他们把自己的资产投在海南,这也是帮海南发展,为什么海南不打开大门欢迎呢?
一个外地人,如果可以在海南买房,就有更多的房子出租,海南就能吸引到各个层次的劳动者。
否则,普通劳动者不会去海南,海南偏爱的“高端”人才也同样不会去。

并且,在《海南自由贸易港建设总体方案》中,也写明:

授权海南在不突破海南省国土空间规划明确的生态保护红线、永久基本农田面积、耕地和林地保有量、建设用地总规模等重要指标并确保质量不降低的前提下,按照国家规定的条件,对全省耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整进行审批并纳入海南省和市县国土空间规划。
可见,中央给了海南比较大的土地权限,这足以令其他省份羡慕不已。
海南为什么不把这些政策用起来、把房子建起来呢?
非要留着土地过年吗?

3


海南,何时才能更市场?

今年,一位女企业家袁慧鹰在海口市的政协会上发言说:

今天,我想以我个人的经历,让各位代表和我一起分享正在建设自贸港的海口与深圳的不同,感受“权力的傲慢和“五星级服务的体验
我在深圳看到的是政府工作人员一张张充满友善热情的笑脸,可是,我在海口却经常面对政府工作人员冰冷生硬的面孔。
袁慧鹰对海南的印象实属正常。海南的市场意识,是比较差的,这不止体现在房地产领域。
前不久,北京大学光华管理学院、武汉大学经济与管理学院的相关专家学者,给全国各省的营商环境做了一个排名。海南排在第12位。
这是很丢脸的事。
海南作为大特区,特了这么多年,建设“国际旅游岛”都建设了10年,在营商环境上,不要说跟深圳比,那起码也要进全国前五吧?结果连前十都没进。
这还是省份之间排名。如果是城市之间排名,海南的城市,恐怕排名还要更惨。
因为有些市场观念强的省份,有多个城市可排在海南的城市之前,例如广东的深圳、广州、东莞、佛山等。
海南省省长沈晓明最近表示:海南营商环境建设的总体目标是世界一流,营商环境好不好,政府说了不算,领导说了不算,甚至评价体系本身说了也不算,企业说了算。
海南的领导,肯定还是想为海南创造更好的发展环境的,何况中央还给了那么多好政策。
海南,要抓紧机会了。

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