作者：邓新华
来源：功夫财经（ID：kongfuf）
海南的房屋限购全国最严，号称“全域限购”。
今年5月底，海南出台限购政策细则，规定赠与的住房，不受本地居民家庭只能购买2套住房的数量限制。媒体解读为，这是变相绕开限购，海南松绑了。赠与的确提供了绕开限购的一个途径，但，如果因此而说海南房地产调控放松了，则未必。因为与此同时，海南还取消了房屋预售，只准销售现房，这对收紧的影响，比起不限制赠与的那点放松来，力度可要大得多了。同时，海南还规定，坚决做到任何项目不附带商品房用地。海南过于严格的限购政策，已经让海南自由贸易港的好政策，效果打了折扣。6月1日，中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》，在企业税、关税、行业准入、对外开放等方面，给了海南很多宽松政策。按这个力度，比当年的深圳特区的宽松程度也不弱。按说，有这么好的政策，应该全国很多企业家、白领、蓝领涌向海南吧？海南面积3.54万平方公里，但常住人口只有945万。今年武汉发生疫情，封城之前流出500万人，留在城中的还有900多万人呢。武汉一个城和海南一个省比，可见海南人口之少。而和海南不远的特区深圳，常住人口1343万，这还是低估的。深圳面积则只有不到2000平方公里。海南这么大的自由贸易港，比深圳大20多倍，再增加1000万外来人口，不过分吧？在海南，本地人只能买两套房，外地人只能买一套房，并且需要满足苛刻的条件。买海口、三亚、琼海的房子，需要在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；买其他区域房子需要24个月的缴纳证明，补缴无效。意味着，只有买得起房子的外地人，才有资格去海南发展。可是，没有租房一族，没有白领雇员，没有工人、服务员、摆摊卖菜者，那些买得起房子的外地人又怎么发展？海南的确下了大力气吸引人才。可是，没有普通工作者，就没有配套的企业体系和城市生活体系。人才去了海南干什么？有人说，海南在限购之前，不是已经有很多外地人去买房吗？他们的房子不能用来出租吗？实际上，外地人到海南买房，有些是为了养老，比如酷爱海南的东北老人们；有些是为了偶尔自己去住；有些是为了做旅游民宿。真正能拿出来出租的，并不多。2012年，海南的城区人口只有120万户，其中，有一套以上的房子的家庭只有60%，也就是说，很多本地家庭都还没有成套的房子。2012年之后，海南房地产发展是受控的、缓慢的，本地人也增加不了太多房子。政府建房出租吗？海南确实有一部分人才租房资源，但，如果想解决全部的租房需求，那需要的财政投入是一个天文数字，不现实。2019年，海南全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。海南的一位官员称，“房地产业转型取得初步成效，房地产调控基本达到预期目标”。难道海南不应该准备更多房子，来迎接自由贸易港的大发展吗？在1990年代初，海南房地产有过辉煌，冯仑、潘石屹那一帮开发商就是在那一波浪潮中崛起的。后来因为调控，1993年，海南房地产突然转向极度萧条，留下许多烂尾楼。海南正确的做法，是向当初的深圳学习，用好政策，吸引各种外来投资。40年前的深圳特区，中央只给了政策，深圳拿地出来和香港的开发商合作，如此才快速建起大片房子，让去深圳发展的人有房可住。如果深圳当初也像海南这样严格限购，今天的深圳，能够容纳得下1000多万外来人口吗？外地人愿意去海南买房，是看好海南的前景。他们把自己的资产投在海南，这也是帮海南发展，为什么海南不打开大门欢迎呢？一个外地人，如果可以在海南买房，就有更多的房子出租，海南就能吸引到各个层次的劳动者。否则，普通劳动者不会去海南，海南偏爱的“高端”人才也同样不会去。并且，在《海南自由贸易港建设总体方案》中，也写明：
授权海南在不突破海南省国土空间规划明确的生态保护红线、永久基本农田面积、耕地和林地保有量、建设用地总规模等重要指标并确保质量不降低的前提下，按照国家规定的条件，对全省耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整进行审批并纳入海南省和市县国土空间规划。
可见，中央给了海南比较大的土地权限，这足以令其他省份羡慕不已。
今年，一位女企业家袁慧鹰在海口市的政协会上发言说：
今天，我想以我个人的经历，让各位代表和我一起分享正在建设自贸港的海口与深圳的不同，感受“权力的傲慢”和“五星级服务的体验”。我在深圳看到的是政府工作人员一张张充满友善热情的笑脸，可是，我在海口却经常面对政府工作人员冰冷生硬的面孔。
袁慧鹰对海南的印象实属正常。海南的市场意识，是比较差的，这不止体现在房地产领域。前不久，北京大学光华管理学院、武汉大学经济与管理学院的相关专家学者，给全国各省的营商环境做了一个排名。海南排在第12位。海南作为大特区，特了这么多年，建设“国际旅游岛”都建设了10年，在营商环境上，不要说跟深圳比，那起码也要进全国前五吧？结果连前十都没进。这还是省份之间排名。如果是城市之间排名，海南的城市，恐怕排名还要更惨。因为有些市场观念强的省份，有多个城市可排在海南的城市之前，例如广东的深圳、广州、东莞、佛山等。海南省省长沈晓明最近表示：海南营商环境建设的总体目标是世界一流，营商环境好不好，政府说了不算，领导说了不算，甚至评价体系本身说了也不算，企业说了算。海南的领导，肯定还是想为海南创造更好的发展环境的，何况中央还给了那么多好政策。 
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