原创： 今日怡见

《房地产蓝皮书》是中国社科院发布的对本年度房地产行业的预测和建议，我发现今年的蓝皮书罕见地提到了一个内容：「防范三四线房价下跌过快」，这是什么意思呢？

蓝皮书对下跌过快的判断依据是，“失去强政策托底，加之之前的需求透支”，说白了就是货币化棚改这个强效政策开始逐渐退出了，而当时透支掉的购房需求不复存在，三四线城市可能会从供给不足的市场，转向变成供给过剩的市场。

你还记得卖房如卖葱的鹤岗吗？如果你所在的三四线城市有产业支撑，有人口流入还好说；如果恰恰相反，是年轻人大批流出，那就是最直接的预警，无论这个城市的产业曾经多么辉煌，房价多么高企，在未来的几年，价格终将回归价值。

有人可能要问了，为什么下跌风险只说三四线，而“泡沫”更高的一二线却避之不谈呢？其实这是判断房价的误区之一。

房价“泡沫”和涨跌之间的关系，并不简单的正相关或者负相关。

首先，房子买的绝不是钢筋混凝土，而是配套资源，一线城市的医疗、教育等资源和房子高度挂钩，这就意味着房子的实际价值在无形中增加了很多，而这部分附加价值的价格，是市场决定的，也就是买得起一线房产的富人决定的。

其次，如果参照发达国家来看城市化的进程的话，超级大都市会吸引越来越多的人口，变得越来越庞大，而其他地区会越来越冷清，我们还只是在这个过程中，一二线城市的人口流入会持续带来的增量需求。

这就是为什么今年一二线不断推出严格调控措施防止上涨，而三四线却要防范过快下跌。“同城不同命”我在去年就大篇幅提醒过，接下来的几年，我们还会看到房地产出现越来越明显的分化。

具体来说，哪些三四线城市的房价会出现风险呢？

那要看今年哪些地方的棚改猛踩急刹车了。

2019年全国棚改开工计划目标约285万套，只有预期的63%，而且和2018年相比，今年是直接腰斩了一大半，全国31个省市，26各省市的棚改计划都明显缩小甚至退出。

棚改量腰斩甚至退出棚改的省市有13个：黑龙江、贵州、山东、河南、宁夏、山西、湖南、辽宁、新疆、吉林、海南、青海、内蒙古。具体计划可以看下表：

之前的货币化棚改，是政府提供给拆迁户一笔资金，由大家去自由市场买卖房屋，需求增加了，房地产商也会更有拿地热情，然后政府可以再把收回来的拆迁土地卖掉，一下子，房地产就盘活了，政府收入也增加了。

但问题是，货币补偿只要一下来，住房需求就会立即产生，而房屋供给的反应却是延迟的，房企拿地、建造到销售都需要时间，短时间住房供给有限，而需求暴涨，价格自然就快速抬高了。

所以，只要货币化拆迁停止了，上涨的动力也就失去了很多，房价回落也是可预期的。这次棚改计划的腰斩最值得关注的是河南、湖南、山东这样的棚改大省，以前的棚改量大，现在的棚改计划小，这个差值越大，风险也就越大。

当年棚改化的时候，拿到拆迁款的人快速把房价抬高了，但他们该买的房子当时已经买了，等到看到房价上涨才去拿地的开发商建完房子，这些需求早就不存在了。最后，市场上，买家拿不到补贴了，需求快速下降；而卖家刚赶工出来一大批供给，双面夹击，价格本该掉头向下，当然要“防范过快下跌”了。

其实还有一个问题比棚改退出更令人担忧，那就是城市人口流出。

现在一些弱二线城市都要靠各种降低落户门槛、乃至优惠买房来抢人了，那基本面本来就比较弱的三四线城市，又靠什么来竞争呢？

城市的产业才是骨骼，人口才是血液，如果这些都不具备竞争力，即使曾经辉煌过，最后也只能面对居民用脚投票，甚至成为遍布“鬼屋”的空城。

鹤岗肯定没想到，它的湿地吸引了大量丹顶鹤，却没能蹭上珍稀鸟类的光变成网红城市，反而因为自己低廉的房价出名了。

在媒体提起鹤岗之前，很多人都沉浸在这些年房价上行的遐想中，怎么也想不到还有这种房价跌破成本线，卖房如卖葱的城市。

其实不仅是鹤岗，这种超低房价的现象在全球各地都存在。

意大利、美国、英国、日本……发达国家也无一幸免，多个城市为了吸引人去买房，促销手段特别狠，意大利的镇长给海景房直接定价一欧元，美国五大湖边的城市一双鞋=两套房，日本乡村甚至直接送房子。

为什么1元买房这种事都能出现？

如果说意大利西西里岛的房子是因为位置太偏，去商圈交通不便才卖不出去，那另一个促销小镇就没什么可挑剔的了。

意大利的尊戈利小镇距离首都罗马很近，车程就一个小时，想开车去沙滩晒日光浴也只需要几十分钟，但是，这里的房子标价1欧元还很难卖出去。

没人买房，绝对不是房价的问题，而是这个城市出了问题，你想去捡便宜，就要做好准备：在那里你会找不到工作，买东西不方便，还有治安问题，而且，你还要交大笔的房产税。

美国底特律曾经是汽车之城，支柱产业没落之后，人口持续流出，现在满城都是鬼屋，空旷的街区看不到人影，破败的工厂没人修缮，房产经纪人甚至会提醒你：买这里的便宜房子要带枪哦！

其实这些房子如葱的城市都有一些通病：产业单一，一旦被淘汰就会出现结构性危机；地处大都市圈的边缘，没有自己的优势，人口被大城市虹吸；始终没有竞争力强的产业，地理位置、宜居性也很差......

鹤岗只是一个开始，未来中国的600多个城市，会逐渐出现显著的马太效应，强者恒强，弱者恒弱。

发达城市的规律是，最终演变成人口在几个大都市圈高度集中，而小城市逐渐萧条，比如日本，人口都集中在以东京、大阪、名古屋为中心的都市圈；而英国是以伦敦、曼彻斯特、伯明翰为中心的都市圈......

我国的未来，会向这种模式靠近，大都市带动周边小城市形成超大的都市圈，而其他的中小城市则难逃人口萎缩的厄运。

这也是今年的文件中不断提到建设城市群的原因，粤港澳大湾区，京津冀和长三角这些地区会越来越强，很多省会城市也在不断吸收周边小城市，变成都市圈。

房地产的方向不是单纯的上下，而是快速分化，地区的产业吸引力和配套资源才是竞争核心优势，人口流入才是最可靠的指标。总之，怕买房被套了，你就要谨慎在竞争力低的城市投资，城镇化的大趋势之下，大城市注定是赢家。

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