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原创： 求释君

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2016年12月14日至16日，“房住不炒”由中央财经领导小组在中央经济工作会议上首次提出，由此，以“限售”为标配的新一轮全国楼市调控正式拉开序幕。

但去年12月以来，很多城市顶不住压力开始悄悄放松调控，山东菏泽率先取消“限售”、广州深圳下调房贷利率、珠海悄然放松限购等消息接踵而至，然而，湖南长沙却逆势收紧了当地楼市的调控政策。

4月15日，湖南省财政厅、国家税务总局湖南省税务局、湖南省住建厅下发《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》，自4月22日起，长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率，即对个人购买第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

此前，也就是2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》规定，除北京、上海、广州、深圳外，对个人购买第二套改善性住房90平米及以下减按1%，90平米以上减按2%征收契税。

全国300多个城市，都在执行的二套住房的契税优惠政策，被长沙政府单方面终止。

这在全国是第一次，也是目前为止唯一的一次。

长沙为何突然对管控本已很紧的当地楼市进行了再次收紧？

原来为了稳房价，长沙曾在2017年8月发布了《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行）》，推出了“双限房”政策，规定试点住宅地块的土地最高限价以及销售的最高限定价格，也就是说在卖地的时候就锁定了房价。如果土地竞拍激烈，达到限价，那就进行熔断，然后通过摇号来决定得主。

今年一季度以来，长沙市推出的住宅地块基本上以限价地为主，但除大王山与高铁新城的限价地房价几无变化外，长沙其他片区的限价房的价格均在不断刷新，并受到市场热捧，成交的限价地也基本上提前熔断。

眼看楼市又在蠢蠢欲动，为了把房价复苏的势头彻底扼杀在萌芽状态，长沙市政府再出杀招。

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不过即便长沙的房价有复苏迹象，但是否有必要继续加码调控力度还需要打一个问号，毕竟相比临近的大城市，长沙的房价实在太低了，有失省会城市的“面子”。

据中国房价行情网统计，今年4月份，长沙新增挂牌房源平均单价为10913元，排在全国第63位。而长沙周边省会的房价分别是：广州33231元；武汉18270元；成都15834元；合肥15691元；重庆12677元；南昌12592元；太原12333元；南宁11996元；贵阳9897元。

除了GDP和人口总量均远低于长沙的贵阳稍便宜外，其他每个周边大城市的房价都比长沙高出不少。

从房价的绝对值来看，长沙的房价是良心价；从房价与当地收入的相对值来看，长沙的房价可以说是白菜价了。

房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。衡量的是普通居民家庭购房的难度，即不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。

今年4月，易居研究院发布了《2018年全国50城房价收入比报告》。从2018年50城的房价收入比排名来看，排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门，房价收入比分别为34.2、29.8、26.1、25.4和22.5。而长沙的房价收入比是6.8，排在榜单最后一位，是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。

这样的房价岂止是“洼地”，简直是个盆地！

房价这么低，是长沙这些年的经济不行还是人口持续外流？

2005年长沙经济总量仅1520亿元，2018年跳到11003.4亿元，14年间，长沙经济总量涨幅高达惊人的624%，经济总量从全国排名2005年的28位跃升到2018年的14位，上升幅度之大，全国第一。作为300多个地级市里第14个GDP破万亿的城市，长沙当之无愧地成了区域经济发展的“逆袭者”。

人口吸引方面，由于地理因素，长沙确实存在较大压力。南有珠三角、北有武汉、西有成渝、东到长三角，高铁也就四五个小时，长沙夹在其间，可想其压力。但“强邻环伺”，长沙居然连续多年保持人口净流入，2010-2018年，长沙常住人口总共增加126.31万，达到815.47万，其中，这九年里40%的新增人口是在全国大城市“抢人大战”尤为激烈的2017年和2018年实现的，两年增加了50.95万，净流入人口位居全国前列，其中2017年排在第四名，2018年排在第九名。

GDP破万亿，全国第14，进步幅度全国第一，人口持续流入，全国前十，教育资源、医疗资源、产业资源优渥，但房价却和很多三四线城市在一个水平，“房住不炒”的最佳范例非长沙莫属。

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但长沙的房价也并非没被炒过。

2015年4月8日，经国务院批复同意，湖南湘江新区成为全国第12个、中部地区首个国家级新区。随后的近两年，随着湘江新区的开发建设，其下辖的梅溪湖、滨江、洋湖湿地公园三地，一栋栋高楼拔地而起，也直接带领着长沙房价从“5”字头拉入了“9”字头。

2016年8月，“合肥炒房团横扫梅溪湖”霸屏长沙媒体圈，全国炒房客打着飞的前来抢房，长沙市民陷入恐慌。

随即，长沙市政府高挂辟谣报道安抚民意，并打出“坚决抵制炒房客”的口号，“反炒房攻坚战”正式打响。

从2017年开始，长沙针对火爆的楼市密集出台了“3·18”“5·20”“9·23”等一系列楼市调控政策。其中，“5·20”和“9·23”限购政策几乎限死了外来人的所有炒房通道。

然而被外地炒房客带动的市场情绪却让本地人也加入了炒房热潮。与此同时，限价政策下的开发商借势捂盘惜售，过度上调房价的开发商被严卡预售证，整个市场一度陷入房源短缺的紧张气氛中。

到了2018年，全国各地炒房客依旧不死心，利用假结婚、注册企业等方式拼命撬动阀门，试图在“房价洼地”上挖一桶金。

6月25日，长沙忍无可忍，颁布了史上最严厉的调控政策，明确“落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房”。而且，新规还明确“夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。

从政策上，长沙将限售时间从2年延长至4年，全面封堵企业购房、未成年购房、离婚买房和落户买房的漏洞；从供给上，长沙大量增加供应，并进行限价；从需求上，压制几乎所有投机和投资性买房，保证本地刚需，现在又提高了二套房的购买成本。

长沙对楼市的调控手段，有的比一线城市还严厉。比如人才落户也要满1年才能买；比如对本地的刚需改善需求，也就是对二套房限制得非常死，换房可以，要么卖掉第一套房再买，要么就等第一套房拿到房产证4年以后才能买第二套。

在政策的严防死守下，长沙一路狂奔的房价就此刹住。近一年来，长沙主流房价在10000-12000元/平方米上下浮动，并未再出现2016年暴涨的局面。

不得不说，长沙政府对于保证本地刚需，抗击炒房客，响应“房住不炒”的力度在全中国都是绝无仅有的，其决心让人敬，其力度让人畏，其行动让人服。

长沙政府用实际的调控效果告诉我们，房价要想控住，是百分百可以控住的。

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今年1月11日，长沙市长胡忠雄做政府工作报告时讲到，“反炒房”攻坚战取得阶段性胜利，持续保持房价“洼地”优势。

当绝大多数城市把高房价看成本地经济繁荣的象征，甚至一些三四线小城市有计划地调控本市的房价一步步上涨，以期增加卖地收入的时候，只有长沙全民上下以低房价为豪，视炒房团为仇雠。

去年10月16日，长沙副市长邱继兴在第五届中国国际物流发展大会新闻发布会上表示，房价低是长沙的一个优势，这会使得在长沙创业、就业成本低，合理的房价本身就是重要的营商环境构成。在目前GDP过万亿的城市中，长沙是唯一一个房价没有过万的城市，这是长沙引以为傲的资本。

至于长沙房价保持低位的原因，在邱继兴看来，政府的及时调控是其中一个因素，长沙的房地产调控政策出台早于国家整体的调控，且执行严格。

去年11月10日，长沙市长胡忠雄主持召开全市房地产市场调控工作会议，再次强调按照“保刚需、稳房价、反炒房”的目标要求，让刚需人群有房可买、买得起房，让长沙房价始终保持相对稳定，绝不让长沙成为“炒房者”的阵地，将长沙低房价优势加快转化为发展实体经济、促进高质量发展的持续动力。

当然，长沙敢如此决绝地对炒房团说No，还在于长沙对房地产依赖度很低，房地产投资只占固定资产投资比例的不到20%。其城市产业结构从不以房地产为主，主要用“天量的土地供给”的方式将高房价这只洪水猛兽牢牢地镇压在外，可谓之良心。

对长沙来说，保持低房价，既是良心使然，也是利益所在。前文讲到长沙人口持续流入，不是别的，正是长沙市政府“财散人聚”的结果。

把人口流入情况拆开不同的时间段来看，可以发现：从2010年到2015年，6年时间，长沙常住人口总共增加39.11万，年均增长6.5万；而从2016年到2018年，3年时间，长沙常住人口增长高达87.2万，年均29.1万。

基本可以说，2016年后，周边大城市房价普遍大幅上涨，长沙“房价洼地”给这座城市带来了近百万新增人口。

为什么“用脚投票”的年轻人把票投给了长沙？

有企业家给出的答案很简单，因为在长沙“买得起房子、娶得到妻子、养得好孩子”。