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原创： 江平舟

因为一讲房地产就老是被投诉，我话先说在前面，这篇文章的所有资料，都来自于网上可查的新闻内容，每段内容都能查到来源，别又来说我诽谤房地产商，谢谢！

对于房市诸位都很关心，定期也会传出些不一样的消息，最近一篇给大家讲房市的文章是《中国房价进入“收网”模式》，里面主要内容是说。

根据国家的“户籍制度改革政策”，将推动大量人口朝一二线城市转移，进城落户将是主轴，

而这将利好一二线城市房价，但却利空大量小城小县的房价，

房价他会形成一种收网的态势，而不是像之前那样，房价全国普涨，

具体的内容大家可以去看一周前的文章，我在这就不展开讲了。

今天要讲的三个关键词是：

房奴，债奴，财奴！

先看新闻

土地拍卖的热潮又回来了，短短一个月内，中国多地土地拍卖成交，纷纷创同期新高

没有对比就没有伤害

看看之前，我们看到的新闻，是这样的

土地从“流拍”到“新地王”的诞生，过了短短几个月，主要原因还是户籍制度改革

最新的土地成交活跃的城市，无一例外，都是我在“收网”中提到的一二线城市，这些大城市会形成强大的吸人效应，让外来人口积极落户本地，从而兴起一波当地的房地产热

这是毋庸置疑的

如果说全中国有谁消息最灵通，电话线最粗，那肯定是房地产商了

他们的消息和情报比我们任何人都灵通，所以地产商们的动作，也总是快人一步

去年他们对待拿地的态度还是“谨慎谨慎再谨慎”

就在一个月前，中国十大房企之一的融创主席，孙宏斌是这么说的

嗯，今年拿地会非常小心

然后根据中原地产的统计，截至4月，全国已经有20家房企拿地超过100亿

而其中，融创共拿地近80宗，总金额高达565亿，排名所有房企第一

嗯，还真是非常小心，小心翼翼的“拿地第一”

融创傻吗？

一点不傻，也别把任何人当傻子

嘴上说拿地要非常小心，实际动作是拿地冠军

这背后只能证明一点，就是融创的电话线很粗很粗，他的研究机构更为给力

这时候出重手拿地，必然是看准了中国今后新一波房价上涨的风向

仅仅在武汉一地，融创就花了152亿拿下四块地，此举震惊地产界，因为这几块地在半年内已经连续流拍3次

在大家都不看好，或者说都很犹豫的时候，流拍三次的地，融创一口气152亿，拿下了

是“房炒不住”？

还是“房住不炒”？

你屁股坐的位置不同，所希望的结果也不同

当然最近这些日子，重启拿地模式的房企绝不止融创，你打开中国房企排行榜看看，近期又热闹的“土地拍卖会”上他们的热乎劲又来了

毕竟电话线不止你融创一家粗，我们也都很粗，不止你有研究员，我们更多！

房地产企业们越活跃，我们这些底层的房奴们就越悲催，他们在土地拍卖会上每伸一次手，就是剥房奴们的一层皮

那么问题来了，钱从何来？

拿地动辄几百亿的钱，天上掉下来的吗？

我们这些老房奴可提供的金援有限，毕竟买的早，而新房奴还在路上，有的还在观望

那么钱从何来

这问题其实很简单，从资本市场来

你们知道吗，你以为房地产商就是大头了吗？

房地产商压房奴，那谁来压房地产商呢？

这个问题大家想过没有？

那必然是债主

不讳言的讲，我们是房奴，而房地产商则是债奴

债奴压房奴，而债奴头上的人，压着债奴

继续来看新闻

根据新闻报道里透露

融创是中国超级房企里，罕见的净负债率超过100%的公司，达149%

持续巨额的投资和收购资金从哪来？

翻开融创的财报，一边是几何式增长的销售，一边是不断的借新还旧

融创以具有挑战性的杠杆平衡术，奔走在土地和销售市场间。

融创目前已经公告了，拟发行21.5亿美元优先票据，用于现有债务再融资

截至2019年3月，融创借款总额达到2269亿元，较去年新增342亿

上图是融创发行的可查到的，“企业债”

融创在资本市场的融资，这种“借新还旧”的操作，大家一点不陌生

再看到最右侧的借款利率，基本在7%-8.6%之间

只要做过一点投资的朋友就知道，8%的利息，那很高了，普遍的都是3%-4%左右，而房企给出的利息，基本都高一倍

目的只有一个，利息高，确保能借到钱，填补资金链空缺

但融创不是最夸张的，最夸张的来了

上面这位老兄，美元债利息13.75%，比恒大7%还要高一倍！

这么高利息的新闻一出来，朋友们纷纷问，怎么买？我也想借钱给恒大

不过这也不是重点，因为所有房地产企业玩的套路都一样，向哪借钱，问谁借钱，大家都差不多，不同的只是规模大小

再来看新闻，新闻要连起来看才成体系

这是“华尔街见闻”的报道，根据权威机构Dealogic的统计数据显示

今年前两个月，中国房地产商发行的美元债规模，同比暴增136%，达到190亿美元

而2019年，中国房地产商们要还的美元债，总共是174亿美元

也就是说，2019年才过了两个月，房企们就已经把今年要还的钱，全都借到了……

逼得房企们如此急切的去创纪录的发行美元债，问美国人借钱的原因

主要还是境内发债困难

但一来房企们要还旧账，二来还要高价拿地，继续“搞地皮搞房子”

这就逼得房企们不得不“铤而走险”，问境外借钱，不管是境外私募还是什么金融机构，华尔街那帮人可不嫌钱多

华尔街，可是标标准准的财奴

资本本性的贪婪，会让他们不惜一切的攫取财富

当年小李子演的著名的电影《华尔街之狼》，生动刻画了这群人的奢华和丑态

美国曾发起大规模的占领华尔街运动，抗议这群吃人不吐骨头的资本家

华尔街那帮人，连自己人都吃，更别说中国人了

大家别以为华尔街，美国，那离我们很远，其实他离我们一点不远，我们每个人都在被吸血

你以为你是在被中国人吸，被房地产商吸？

错了！

上面这条房奴、债奴、财奴，的利益关系链条已经讲的很明白了

房地产吸你的血，而房地产商为了继续经营和盈利，今年又创纪录的问美国人借钱

我们帮房企打工，房企帮华尔街打工，到头来是一层压迫一层，一层剥削一层的关系

而且借美元债，有巨大的风险，就更别说是以如此高的超过10%的超高利息，所借的美元债了

他里面的汇率风险，足以在一瞬间压垮一家公司

其实我打个很简单的比方，大家就懂什么意思了

我借1亿美元，借3年，3年后我还1亿美元

这1亿美元，我拿过来换成人民币，换了6亿人民币

可3年后，人民币贬值了10%，那我还是要还1亿美元啊

那到时候我要用多少人民币才能换到1亿美元？

6亿6千万

借的时候1亿换6亿，还的时候要还6亿6千万

而且这里面还没有算利息，如果加上10%，甚至更高的利息

那你借1亿美元，加上贬值和利息，最后要还多少呢？

这样一讲大家就知道里面的巨大风险了

原来韭菜是这样割的，原来房奴是在给美元打工

而房企们为了能还得起债，就必然要想尽办法把房价炒高，要不然大家自己去想想，这么大的负债规模，这么高的利息，你怎么可能还的起

最后再举一个借美元债，借到完蛋的血淋淋的例子

广东国际信托投资公司，简称广信

大家一听“广信”，可能觉得很陌生，因为这是家在90年代就完蛋了的公司

他是新中国成立以来，第一家破产案例，这第一家，就是个巨头

但当时，他的庞大规模，是现在任何一家房企都不能比的

什么碧桂园，什么恒大，什么融创，在广信面前都是小朋友

广信有多大，当时总资产是214亿人民币

214亿人民币很大吗？

非常大，因为那是90年代

而早在1990年“广信”的总资产就已经突破100亿

1990年的100亿什么概念

1990年，全国商品房房价平均500一平米，上海也就1000多一平米

那年代大家谁买房啊，没人买房，全都等着单位福利分房，那时候有着100亿巨资的广信，能买下半片上海商品房，一点不夸张

广信，是信托公司，玩金融和投资，投资范围很广，能源，通信，化工，他全搞

但他最热衷于搞得，还是房地产

广信在房地产行业投入巨资，在当年站上了全广东省，最大的“地主”

试想，要是他不玩美元债，玩拖了，曾经的广东省最大地主，到今天该有多大？

因为盘子太大，涉足行业太多，这里亏损，那里亏损，亏损怎么办？就到处借钱，一开始国内借，然后国外借

到了1995年，广信过去借的债，开始进入还债高峰期，因为盈利不佳，它就不得不采用“借新还旧”、“借短还长”、“借高还低”的办法加以应付

反正一句话，拆东墙补西墙

到了1997年亚洲金融风暴的时候，广信到期的美元债总额高达12亿美元

注意这是1997年这一年到期的，要还的美元债，98年的美元债还在等着要还呢

1年就要还12亿美元，在90年代，也是个天文数字

而更要命的是下面这个东西

这是我国历年人民币兑美元的平均汇价，请大家注意看1993这一块

1993年人民币兑美元是，1美元换5.72元人民币

可仅仅过了1年

1994年人民币兑美元是，1美元换8.61元人民币

这一年间人民币大幅贬值66%，这意味着你如果一年前借的一亿美元，换了5.72亿人民币

那一年后，你要拿出8.61亿人民币，才能还上这一亿美元

一眨眼，多还将近3亿，这谁吃得消啊

你借1亿美元，要多还3亿人民币，这对于当年一年就要还12亿美元的广信来说，是笔要了命的巨债

巨额的难以偿还的美元债务，让广信“以债养债”的游戏彻底结束，资金链断裂，还不出钱

最后的结果也就只有宣告破产这一条路可走了

1998年6月，中国人民银行调查小组全面进驻广信，开始彻查广信的破产危机，随后对该公司进行破产清算

所以美国人的钱好借吗？

说实话，还真好借

尤其是前几年，美国长期搞量化宽松，搞低利率，不断的印美钞印美钞，市场上全是钱，利息又低，借钱的成本更低

那是一个“钱找人”的时代

美国人巴不得你来借钱，你只要来借，利息全都好商量

中国的房企们也就是在那几年开始加大借美元债的力度

但如今美国经济向好，2018年美联储为防止经济过热，数次加息

于是借美元债的成本，比过去高得多，但即便这样，中国房企们依旧依赖于美元债，2019年的借债力度已创新高

“借新还旧”的套路还在继续，靠着美元升值，搜刮中国人民财富的游戏也在继续

房奴为债奴打工

债奴为财奴打工

这游戏还要玩多久？

一个悲催的房奴，一个黑心的债奴，一个贪婪的财奴

今天，为房奴举杯