原创：子木

01

典型

2018年年底，房价在全国楼市调控寒冬中好不容易放缓脚步，这时候有一个城市却悄悄放开了限售，此径一度引发媒体热议，称其为打响楼市调控放松第一枪的「叛逆者」，它就是山东菏泽。

此后山东淄博、日照、威海、德州等城市越来越被人们所熟知，它们成为了中国三四线城市的典型。

在这两年中，这些城市的房价表现一点也不比一二线差，尤其是名不见经传的泰安、威海成为了中国首批房价涨过万元的三四线城市。

那么它们到底为何而涨，在全国调控政策的影响下，为何如此着急松绑？这些三四线城市未来到底有没有希望？这是很多读者都想得到的答案，今天为大家逐一揭晓。

02

动因

那么是什么托起山东三四线城市的房价呢？

有人说是因为经济。山东是北方经济第一大省，经济增速高，当地人有钱，长年积累了大量的购房需求。然而事实上，这两年山东经济的发展并不顺畅，且因为产业结构偏于低端工业化，人均收入没有得到有效提升，不足为证。

还有人说是因为人口，山东人口接近一个亿，住房需求量巨大。但事实上，人口不单要看基数还要看「净流入量」。数据显示，2018年在全国人口「净流出量」排行上，山东位列第二，山东这些年对外地人口的吸引力在逐年下降，只有青岛、济南、烟台这几个城市能勉强稳住人口，所以人口带动购房需求也是站不住脚的。

不是经济也不是人口，那么山东三四线这波大牛市到底源于何处？答案很简单，就是耳熟能详的「货币化棚改」！

「货币化棚改」是催升三四线房价的一剂猛药，山东表现得最为极致。从2015年到2018年，山东棚改规模一直都是高速猛增，而且一直稳居全国第一，更有菏泽这样的棚改大户全国闻名。

大规模的棚改，以及对货币化安置的鼓励导向（如之前货币化安置还有奖励），催生了一大片拆迁户。

昨日还穷的叮当响，今日便手握重金。手里拿着这么多钱干什么用？一看楼市这么红火，自己还没地方住，就只能填补积蓄再买住房，以此，一波接一波棚改促发的购房需求带动山东房地产市场一路飘红，销售规模从2016年就突破1亿平米，2018年更是高达13454.7万平米。

（山东各城房价排名）

山东三四线棚改规模之巨，时间之长，在中国历史上都是绝无仅有的存在。而在此基础上，房价跳涨搭筑起高高的「入城门槛」也让城市周边的人望而生畏。城镇化的道路或明畅或艰难，只能留给历史予以证明。

03

时机

如果棚改货币化政策是山东三四线城市房价上涨的主动力，那么，何时买房的判断标准就相对很容易了，只需关注棚改政策的方向即可。

在2019年2月份的山东省政府工作报告中，我们得到了答案。政府是这样回复的：

推进房地产市场平稳健康发展，加快培育住房租赁市场，发放住房租赁补贴3万户以上，开工改造棚户区21万套，改造老旧小区20万户，继续做好既有多层住宅加装电梯试点工作。

2018年高达84.3万套，而今年竟然是21万套！下调力度不仅是腰斩，简直是「冰刹」。这不是事态的偶然，而是历史的必然。

一是，狂野永远不是正途。在2018年年中，国开行把地方棚改权限收回，而且审批力度加严了好几个层次。是因为这两年的棚改，导致很多贫困县的房价突破万元，地方政府负债居高不下，且地方为了业绩，甚至把烂尾盘划为棚改项目，导致资源的极大浪费，失去了城镇化的初衷。棚改可以有效去库存，但反作用也会吞噬成果。

二是，凡事一定会有终点。数据显示，仅2015—2018年山东就棚改了260万套住房，城市面貌已经得到很大提升，多个城市市区出现「改无可改」的现状，再大刀阔斧地拨款改造，一定会破坏市场平衡。

对于山东三四线城市来讲，棚改对于房价，就像是承重墙之于房屋。棚改结束了，房价也就结束了。这个从之前的数据也能看得出来。例如淄博，在2018年，淄博新房全年网签量在4万套左右，而在2017年，淄博全年的网签数量达到了5.7万套，整整少了1.7万套，可谓腰斩。即使3月小阳春都无法拉升行情。类似的情况还有菏泽、德州、潍坊等等。

（2018-2019年淄博房价趋势）

山东三四线下半年的趋势很明显，大都是「有价无市，横盘阴跌」。所以山东三四线城市的购房者不必着急上车，等房价回落，房贷利率下调后再做打算。至于山东三四线城市的房价跌到何时，还要看这个城市对于房价的偏离程度。而在这个层面上，就要关注真正的经济和人口趋势了。

04

经济

经济是衡量一个城市的重要指标，可衡量山东三四线城市房价的偏离程度，也可以作为这个城市的房价是否有未来的重要依据。下面是我整理的山东各城市2018年的经济表现，我们从宏观到微观去探索。

实话说，山东区域经济发展很难说。因为它不同于西北部区域，一弱俱弱。山东的经济体量并不小，是北方经济第一大省，但是山东各市的经济长期属于一种「高度和谐」状态。所谓高度和谐，就是过于中规中矩，今年和去年差不多，去年又和前年差不多，毫无经济亮点。

我们都知道，2018年中国经济GDP整体增速为6.6%，以此为及格线，我们看到

年度经济成绩高于及格线的地级市有：青岛7.4%，济南7.4%，临沂7.3%，威海6.7%，德州6.7%，菏泽7.9%，日照7.3%，莱芜7.2%，合计8座城市；

年度经济成绩低于及格线的地级市有：烟台6.4%，潍坊6.5%，淄博6.1%，济宁5.8%，东营4.5%，泰安5.7%，聊城5.4%，滨州1.5%，枣庄4.3%，合计9座城市。

要是以数量为参考值，8城及格，9城不及格，勉强中规中矩，但你仔细剖开会发现，像烟台、潍坊、淄博这些大体量经济的全部低于及格线，而像日照、菏泽这些小经济体量城市反而高于及格线，所以在发展质量上，山东省经济并不顺畅，让人堪忧。

至于原因，众说纷纭，有的说产业结构不更新，都高科技时代了，山东还是工农业支撑。有的说山东「官本位」，留不住人才，而且私营企业在这片土地上无法发扬光大……

在我看来，这些都是较小的因素，主因还是山东城市之间缺乏有效协作，一个省份没有绝对核心的龙头老大，大家各自为营，谁都不服谁，对外自然没有任何吸引力。城市发展到中期后，无论是国外还是国内，都必须以「城市群」协作发展才能得到更好的机会。

当然值得庆幸的是，去年年底济南“吞并莱芜”的政策抉择，也充分说明了山东省政府想明白了这点。在强省会时代，济南作为山东的核心，是必须予以高度重视的。等到济南打造成功，筑巢引凤，其他周边的城市才能根据自身不同的优势劣势，完成短板的弥补。

05

趋势

我们再分城市看经济发展趋势。

(2018年山东各市经济排名)

为此，我特地把十年前的数据调了出来，和当下做充分的对比。2008-2017年，山东菏泽以外各市GDP全国排名变化情况分别是（变化由小到大排名）。

泰安上升3位，青岛下降4位，烟台下降4位，济南下降5位，聊城下降5位，潍坊下降6位，济宁下降6位，临沂下降7位，淄博下降11位，德州下降11位，日照下降14位，威海下降18位，滨州下降19位，东营下降21位，枣庄下降29位，莱芜下降38位。

十年时间，山东省17个地级市中，除了2个地级市（菏泽、泰山）全国GDP排名实现了上升外，其余15个地级市全部下降。像青岛、烟台、济南这样下降位数在5位之内的城市，我们还可以理解为是因为过去十年间中西部强省会成都、武汉、长沙等成崛起所致，可以体谅。

但是，十年全国排名下降二十多位，甚至三十多位的城市，有什么理由能够搪塞得过去？这无疑是过去十年区域经济经济发展的巨大溃败。

当然分析山东省三四线城市，还需要把范围缩小到山东省内。我们来看这些城市的差别。

在山东省内我们会发现，北部城市强于南部，东部城市强于西部。尤其是鲁南的枣庄，和鲁北的滨州。滨州属于经济体量低且增速慢的边缘性城市，2018年滨州的经济增速为1.5%，在中国都属于倒数，未来基本没有任何崛起的可能性，属于第一批被淘汰的对象。

而枣庄，位于最南部，旁边是临沂和济宁，不但享受不到大城市带来的产业帮助，反而还会遭到人口和资源的反向虹吸，和滨州情况相差无几。

其次是鲁南的菏泽和临沂。临沂和菏泽同属于人口大市，高达千万，由于长年产业迟钝，人均收入上可谓患难兄弟，垫底省内。但是这两个城市这些年都很努力，不断用人口优势打造产业基础，升级改造。

其中临沂在这两年的经济发展中表现的格外突出，它最大的一个亮点是建立了全国最大的一个商贸物流市场，毕竟，临沂可是物流之都。不仅实现了大幅度的增长，更是成为了名副其实的全国第一大商贸物流市场。通过企业的转型和升级，新旧功能的转换和节能减排，临沂的经济结构和以往相比有着非常大的变化。工业也向中高端迈进。

目前临沂房价6487元/平米，在上波行情里并没有大幅度炒作，房价非常健康。未来还会有一定的增幅。

而菏泽虽然经济增速高，但相对于临沂来说，更多是由房地产拉动的。从2018年频登新闻头条可以看出，菏泽对于房地产的渴求程度。菏泽目前房价为5461元/平米，被炒高的区域的房价会回落一段时间，但空间不会太大。毕竟千万人口，5000多的房价并不算高。

再有就是济宁。济宁的情况和临沂差不多，其房价在7000左右，人口800多万，经济体量为中靠前，在上波楼市中，没有并大幅度炒高，相对于2015年，每平米上涨价格为2000元。

我们再看鲁西。

鲁西和济南接壤的聊城，2018年的GDP仅为3125亿元，人口也少，仅为635万元，但房价却直追上万元，其主要置业群体是本地局面和下辖县市购房者，作为三线城市，收入水平一般，但房价快速上涨，动辄30多万的首付款和高额的月供让不少人望而却步，再者2018年之前需求释放，目前市场需求减弱，观望情绪逐渐浓厚，价格承压。

预计接下来的一段时间会再度回落，直至跌到基本面。

然后是德州，德州的产业一般，2018年的经济增速较快，但和菏泽一样属于典型的房地产型经济，紧挨济南容易被虹吸，且目前房价达到8000元/平米，较高，预计会有一段长时间的横盘。

东营，资源型城市。胜利油田作为东营市的纳税大户，对东营市经济增长有较大贡献，从而也使得房地产这一国民支柱产业在东营市的影响力大大降低。从短期看，由于棚改因素导致购房需求集中爆发，显得后劲不足；但是中长期看，积极向好是大趋势，目前恒大、绿城、万达、碧桂园等龙头房企已相继进入东营，更有持续扎根东营的势头。

但是这个城市人口太少，且为资源型产业，无法吸引外来人口，房价很容易达到天花板，没有投资属性。但房价为7488元/平米，相对健康，不会下落。

日照和威海。日照紧邻青岛，人口很可能北青岛虹吸，且经济体量小，不具备高端制造业的建设基础。房价在之前被青岛影响太高，达到8818元/平米，未来太过迷茫，一定会回落。而威海主打环境资源，可以肩当中国的养老院，甚至可以和三亚媲美。房价虽高，达到9521元/平米，但是下落空间不会太大，毕竟这是长远性需求，房产可投资。

淄博经济位列第5，增速中等偏上，在上波周期中炒作有些严重。从2018年就可以看出其市场情绪波动非常大：年初房价呈涨势，但市场没有房源；年末房价缩水，市场房源充足，但多数购房者都在观望。很多营销中心冷冷清清，每天仅一两组客户到访，去化非常慢。许多项目骑虎难下，因年初对市场预期较好，开盘定价较高，市场下行后，价格却难以下调，只能靠“暗降”和渠道“拉客”。

淄博的人口较少，而且未来会在强省会政策下被济南虹吸而去。所以此阶段的房价只能说得上是托底值。

最后说一下潍坊。潍坊是我最看好的城市，经济排名第4，且发展势头良好。最主要房价较低，仅为6373元/平米，人口也不少，达到940万。

虽然在2018年下半年受棚改货币化安置比例大幅下行的影响，部分项目去化套数大比例下降，房价也出现调整，其中某些小开发商推出首付分期等营销活动，但是效果并不显著。短期压力不可避免，但受益于城市整体规划的向好及发达工业、农业的支撑，经历此轮调整后，社会普遍对潍坊后期的发展更加看好。

06

迷惑

在全盘分析山东三四线城市的房价趋势之后，若把地图摊开，你会发现一个很大的秘密。

(黑色为经济排名，红色为房价排名)

你会发现，在青岛、济南这两个二线城市旁边的城市房价非常高，例如泰安、聊城、日照、德州等等。而远二线的城市的房价则偏低，例如菏泽、临沂、甚至是经济强劲的潍坊！这其实就是中心城市的「房价沿溢效应」。

无论这些城市的经济动力如何，房价都会被身边的强市拉起来。但要注意的是，青岛非深圳，济南非北京，他们同属于二线中上等城市，目前正处于快速发展期，所表现出来的特征正是：虹吸！

虹吸是非常可怕的，例如北京对周边的虹吸，导致整个河北省被榨干，各地人才源源不断上京。而山东省的情况和河北省是一样的，这是由产业结构和政策所决定的，所以济南和青岛必然也会虹吸周边的人才和资源。

所以在这两个城市周边的城市，尤其是无产业基础的城市，虽然房价很高，但是经济会越来越低，人口会越来越少。至于这两个城市何时会像深圳那样反哺惠州，像上海那样反哺嘉兴，那是几十年以后的事情了。

由此断定，在这两个城市周边的城市房价大概率会下跌，泡沫值也是最大的。反而像潍坊这样离主要城市较远的城市大概率不受影响，可独立发展自身经济，房价一定会健康成长。

大家一定不要认为房价高的地方，楼市就有潜力。有没有潜力，主要还是得看经济实力和人口储备，而不是炒作和邻居光环。

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