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原创：凯风

面对“4月1号降准”的传闻，央行随即深夜辟谣，这一举动相当罕见。

就在央行辟谣次日，3月31日，国家统计局发布数据，2019年3月制造业PMI数据为50.5。时隔三个月后，制造业PMI重回荣枯线以上。

PMI是经济先行指标之一，PMI重回荣枯线以上，固然是春节之后生产恢复所致，但这一数据转好，不仅增强市场对于经济向好的预期，也为央行紧急辟谣降准提供了底气。

显然，经济有所企稳，降准就不必再这么着急。

这也说明，货币政策是宽松还是紧缩，是小水滴灌还是大水漫灌，都是视现实经济环境而定。

一个简单道理是，经济环境一旦向好，货币大宽松的必要性必然大打折扣，大规模刺激房地产的可能性也随之降低。

如果进一步追溯货币周期与楼市周期，不难发现，过去每一轮楼市大幅上行，都是在经济下行周期实现的。而当经济企稳乃至恢复强势增长时，楼市往往面临诸多掣肘。

这背后的道理在于，房地产是稳经济的重要利器，每当经济波动之际，就是房地产上马之时。而当经济企稳，防范房地产风险的重要性就大过经济托底，楼市上涨空间自然受到制约。

最近十年的两次大涨都是如此。

一次是2008-2009年，为应对金融危机，货币全面宽松，四万亿大投资开启，全面房价随之上扬。另一次是在2015-2016年，为应对经济下行危机，央行一年五次降准五次降息，除北上广深外所有城市都取消限购，新一轮楼市上行周期由此开启。

所以，经济的好消息，对于楼市却未必是好消息。而经济下行周期的出现，则是房地产持续宽松的信号。反之亦然。

这一轮经济下行周期，主要是通过大规模减税降费、基建扩张和刺激民营经济活力来应对。

对于房地产的要求则是稳：稳地价稳房价稳预期。换句话说，房地产不能对经济形成拖累，所以防范大跌就成为重中之重。

显然，只要经济持续企稳，不仅货币宽松的力度有所减弱，刺激房地产的必要性同步减弱，房价开启新一轮大涨的可能性也会减弱。

当然，经济企稳不会一蹴而就，减税降费效应有待进一步观察。基于稳经济和对冲增值税缴税和大量到期的MLF，二季度降准仍是大概率事件，但降息的可能性减弱，大规模刺激楼市的可能性也减弱。

在《2019楼市怎么走》一文中，凯风君指出，货币宽松会不会演变成大水漫灌，主要看三大因素：一是美联储加息缩表的步伐；二是贸易争端；三是经济下行压力。

如今，美联储加息缩表步伐放缓，这相当于打开了中国货币政策的空间，降息就有了可能。但贸易争端有望短期内缓和，而经济下行压力也有望企稳，尤其是减税降费的力度超乎预期，这就对货币宽松形成反向制约。

所以，目前的楼市复苏，只是宽松预期之下的复苏，而不是真正大宽松导致的复苏。

如果不放开限购限贷，如果没有货币之水的支撑，楼市显然难以支撑新一轮大涨。

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