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原创：凯风

传闻已久的“一城一策”终于来了。

3月18日，韩正副总理在住建部调研时指出：

要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求，将其作为根本指导思想，贯穿于促进房地产市场平稳健康发展全过程。

 

要坚持一城一策、因城施策，从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题……

 

要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险……

 

通过完善土地和税费政策等，盘活空置闲置住房，实现更多住房困难群众住有所居。

与凯风君在《2019楼市往哪走》一文的预判不谋而合。可见，房住不炒是大原则，稳地价、稳房价、稳预期这“三稳”是具体目标，“一城一策”则是具体调控路径，防范房地产风险是兜底保障，这意味着楼市调控的大方向已经明确。

问题是，哪些城市会松绑？哪些城市会收紧？

01

一城一策，正式实锤

“一城一策”首次明确化，而以往多是“因城施策”的表述。

虽然此前，已有多地政府表示“将研究制定一城一策楼市调控方案”，但在更高层面，这个概念还是第一次被明确提及。

与“因城施策”相比，“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情，不同地区的楼市有不同的背景。有的城市需要去库存，有的城市则需要遏制房价上涨，有的城市则需要稳定市场，“一城一策”无疑更有针对性。

这意味着，楼市调控不再一刀切，接下来的调控势必面临分化。

对于仍旧被高库存所累的三四线城市，政策还会有进一步松绑的可能性；而对于房价开始复苏乃至反弹的一二线城市，楼市调控不仅不会放松，反而还有进一步加码的可能性。

而对于大多数正面临盘整的城市，则需要进一步稳定市场。

02

落实省级指导责任，意味着什么？

在讲话中，还有一个新提法：夯实城市主体责任，“落实好省级政府监控和指导责任”。

这是对“一城一策”的进一步细化。以往楼市调控是全国一盘棋，如今当楼市调控政策细化到具体城市之时，每个城市就有了“主体责任”，而监管方则主要变成了省级政府。

所谓主体责任，从目前楼市环境而言，主要是“稳楼市”，防范房价大起大落。既要遏制上涨，又要防范大跌。

而让省级肩负监控和指导之责，无疑更有针对性。在楼市调控中，地方政府存在房地产拉动经济和土地财政的双重利益束缚，在楼市调控上能否保持长期性，始终存在悬念。

在城市这一调控主体之上，明确省级政府的监控和指导之责，无疑有利于保持楼市调控的刚性。

03

盘活空置住房，房产税还是空置税？

通过完善土地和税费政策等，盘活空置闲置住房。这里的关键在税费，房产税还是空置税？

这是新提法。一般而言，想要盘活空置闲置住房，基本都是通过征税来提高持有成本，从而迫使住房进入租赁市场。而所谓征税，一般指的是房产税和空置税。

房产税是持有税，只要拿着房子，就必须逐年缴纳。对于拥有多套房的有房一族来说，房子的持有成本无疑随之水涨船高，要么甩卖要么靠租金来缓解税费压力，就是自然而然的选择。

空置税对于抑制投机，无疑更有效果。之前已经提及，香港正准备对空置6个月的新房开征空置税，目的在于遏制“捂盘惜售”，而加拿大温哥华等地则对所有存量空置房都开征空置税，覆盖面无疑更广。

那么，通过税费政策，盘活空置闲置住房，究竟意味着哪一种情形，还需要进一步细化。

可以确定的是，房地产税是99%的超大概率事件，而空置税则有很大的不确定性。

04

哪些城市会松绑？

面临经济的不确定性，楼市应该还会持续松绑。

要知道，2019年1-2月，全国住房销售面积再度负增长，而上一次负增长还是在2015年。（详见《这个楼市数据断崖式下滑》）

所以，在一城一策的新调控基调下，会有越来越多的城市试探松绑调控政策。

一般而言，楼市下行相对严重、仍旧受高库存之累的三四线城市会优先松绑，二线城市其次，一线城市顶多政策微调，大幅松绑的几率最小。

需要注意的是，大多数三四线城市本就没上马楼市调控政策，本身就是宽松得不能再宽松。所谓松绑楼市，对他们可能毫无意义。楼市调控是否转向，对于稳定当地楼市，也不会有太多实质性影响。

相比于松绑，这些地方可能会亲自上场托市，山东省菏泽市成武县已出台政策，买房给补贴，鼓励农民进城购房。

要记住，小恩小惠，并不足以提振楼市。相反，托底越是积极，越说明市场本身存在问题。（参阅《楼市再现“降价未遂”，打折卖房被叫停，传递了什么信号？》）

对于二线城市来说，楼市松绑的目的在于稳定市场。如果量价齐跌的趋势在延续，那么松绑就能得到支持。如果量价齐升，楼市又有复苏乃至上涨的苗头，想要松绑调控、以此火上浇油并不容易。

对于一线城市来说，楼市调控大幅松绑的可能性并不大。在2014年那一轮取消限购潮中，全国所有二三线城市都迅速取消限购，只有北上广深四大一线城市一直保留至今。

这一次，一线城市也不会有例外。