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原创： 真叫卢俊

不知不觉，楼市这个赛道，以2008为基点，弹指一挥间，多少变化让我们猝不及防。很多时候，当我们回忆2008的时候，以为是近在眼前，其实已经是十年前了。

而逢8总是比较惨淡，逢9总是危与机共存，2018楼市的混沌记忆，依然在敲打着每一个楼市中的参与者。

2019，楼市会演化成何种局面，我不是专家，更不是神棍，无法精确给你想要的答案。不过风起于浮萍之末，构筑楼市大厦的地基往往是种种细节因子的聚合。

所以，有的时候，种种细碎的变化，不一定是能掀起飓风的蝴蝶，而是潜移默化间，以一种肉眼不可见的律动，影响着楼市的方向。

洞察他们，适应他们，也许将是楼市下一个十年的契机。

01

中国的楼市有两大核心驱动力，人口和城市。

中国人口增长率的高峰期已过，可以说基本是达成了主流共识，甚至有了官方认证。

《国家人口发展规划：2016 至 2030》对于人口趋势的判断，2020 年中国人口预计为 14.2亿，2030 年总人口达到 14.5 亿的峰值，同时90 后有 2.1 亿，而 00 后仅为 1.6 亿。

这意味着，人口总量进入高位区间后，新生人口规模趋势性下滑已不可逆转，巨大的人口利空阴影，在时刻笼罩着楼市下一个十年。

其实这个时候再去追究，类似政策性限制缘由，已毫无意义。但认知的常识在于，我们不能以中国经济总量超过英国，就认定中国是发达国家，至少英国目前有着比我国更优质的经济结构。

同样，伴生着人口势能下滑，变化在人口结构中开始浮现。

首先是人口迁移，流动人口的规模在2014年前后，便开始了趋势性下滑。原因意料之外，又在情理之中，就是农民工的年龄结构显著上升。

换句话说，那些为大城市作出巨大贡献的农民工们，老了，干不动了，回流几乎是面对大城市房价的必然选择。

非常有意思的是，棚改进程，三四线的楼市激活，某种程度，在同一时间维度爆发。

截止目前，似乎一切都在兆示着楼市的利空。

02

楼市的黄金十年，也是中国经济高速增长的十年，还有一件事情也在被高速推进着。

高等教育的狂飙突进，饱受诟病，但是这十年间，产生的效能比想象中，还要高。

80 后中，已经有了3500 万高等院校毕业生，而到了90 后，受过高等教育人数，翻了一倍，超 7000 万人，而未来将有 2.5 亿人受过高等教育。

楼市价值源于城市，城市的价值源于供求，供求的价值源于迁移，而未来这2.5亿人迁移的选择，将直接决定楼市和城市的格局。

我们一直觉得楼市在过去的十年，显得粗放，是因为人口红利，实在太足，多到漫出来了，多到无脑也能躺赢，能有多少人，愿意花心思去精细化地产。

本质上，人口数量的红利将不可逆的消亡，而未来楼市的格局，将被人口质量红利重塑。

而这些2.5亿人的究竟会如何抉择呢？

03

用脚投票的事情，通常都和钱流，绑定在一起。

以2000、2010 和 2018 年三个时点全国各区域GDP占比为例，北方除了京津冀外，普遍下滑，南强北弱的局面，在强化。如果说GDP上，还有结构差异，社会融资规模，则能代表嗅觉敏锐的资金流，真实的想法。

细化到城市面，三大城市群，长三角，珠三角，京津冀，稳如泰山。以占全国 5%的土地、24%的人口，创造了 43%的 GDP 总量，并培育出超过 3000 家上市企业，为房地产市场贡献了 26%的成交规模。

而京津冀的雄安出世，珠三角的大湾区，长三角的一体化，本质上，都是在强化这种头部的马车效应。

也就是说，依然有着极大的发展空间和潜力，高素质人才，没有抗拒首选这里的理由。

这时候，那2.5亿的高素质人才，就像一块蛋糕，注定不会被少数人一口分完，那三大城市群切走最大的一块后，分给谁？

04

来看下GDPtop20城市的变动情况，武汉、西安、成都、贵阳等中西部城市明显在新崛起。

为什么？不止是因为主流认知中，行政资源的聚集，而是存在这样一种势能，以前真正制约中西部崛起的关键性因素，远程运输成本的“冰山”在消弥。

或者说，以前中西部的产业动能不足，参与到世界分工体系中，成本太高。

这些年承接东部大量的产业这一过程，诸如武汉的装备制造和信息技术制造总产值均超千亿，成为“中国光谷”；西安成为“硬科技之都”、贵阳成为 “大数据之都”、成都成为“全球一流显示产业基地”等，趋近完成。

产业是城市最好的基本面，能吸引那些最优质股东，2.5亿人中，相当多的那种。

而这样的城市向心力，在最能真实反应城市流动人口的小学生增幅上变动上，显得淋漓尽致。

而且我们看到，城市比我们想象还要敏锐，城市间的“抢人大战”和“因城施策”，出现时间节点，几乎是无缝衔接的。

底层逻辑上，房地产发展是城市和人口基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼曾提出“核心—边缘”理论，即在一个平衡的区域内，能够自发形成经济集聚的核心和边缘区，而两者的空间结构地位并非一成不变的。

直白点说，城镇化发展到后半场，都市圈天然的出现了，都市圈的界定，早已经不单是行政边界的定义，而是市场边界意义上的聚合。

核心城市更加集聚，而区域内核心可能不只 1 个。而这其中注定有的城市上升，有的城市下沉，就像地壳运动那样，用时间抚平一切。

大概率上，未来买哪座城市，哪个都市圈会比什么时候买，更重要。

05

如果说，空间维度的楼市将被近乎无限割裂，那么时间维度的楼市，就是周期分化。

从 70 城新房价格指数可以看出，以往各线城市价格变动时点基本一致，意味着大多数城市市场阶段几乎是同步的。

新周期中，全国范围内一二三四线城市楼市，各有各的“春夏秋冬”，活在自己的周期时空中。

而行政的介入，让混沌的市场的信号，更加迷糊，这一切都让楼市的增量市场面临不确定性。

不过增量市场局部的演化，已经从全国角度，渐渐被城市角色承担，这点从城市购买力上，分化一览无余。

但有一个统计，中国房地产市场存量达到300亿方，也就每人人均约30平，这样总量和人均面积，对楼市而言，是够的。

同样还一件事情在发生，近年来，增量开发的高盈利性已出现趋势性下降，房企的毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归，换句话说，开发房子这件事，没那么赚钱了。

任何行业发展的逻辑基础是资金的投入聚集，资金的轮转走向，很大程度决定行业的兴衰趋势。

过去10年，增量开发市场的高盈利性，是房地产行业高速发展的逻辑基础，大量资金涌入推动行业高速增长，同时反过来成为社会融资利率高原的保卫者。

遵循这样惯性，很多开发商，还没有意识到，除了局部地区外，楼市，在某种真正意义上，猝不及防的进入了存量市场。

这将会造成两种结果，一是房价涨幅放缓，倒逼购房客户不再单纯依赖房价上涨，获得套利收益；二是利润下行，倒逼房企形成经营创造价值的思维和行动。

所以，“租售并举”这件事，不是一拍脑袋的口号，你说他顺应潮流也好，恰到好处也好，总之是未来必须长期坚持的趋势。

但不要以为在盘活存量市场中，不存在周期和机构风险。

以美国存量经营市场为参照，存在着明显的周期波动规律，并与经济周期高度相关，在1998 年、2008 年经济危机时点，同样遭遇波谷阶段。

国内租赁市场，有案可查的数据，同样呈现波峰波谷特征。

 而且容易被忽视的一点，不同城市增量楼市都周期尚且在分化，那么更加不成熟的存量市场，程度只会更深。

从这个维度来说，存量市场，当下只存在于少部分头部核心城市，但这不意味着，每个城市，不会面对这一天。

06

林林总总，不管我们接不接受，这些细碎的变化，已经在楼市中，蔓延开来。

从细微的缝隙中，能窥见一个从混沌中开始被割裂的楼市，他也许不会更高处奔跑，但绝不会向下坠落。

重要的是，这些无限分割的缝隙中，孕育了无限的风险和机会，也许，这就是楼市下一个十年。