1990年，刚刚建省两年的海南，房地产热第一次降温，靠着“盖楼热”发家致富的砖厂老板潘石屹红火了两年的生意也做不下去了。入不敷出的他卖掉了砖厂，却没有离开海南，反而跟冯仑、易小迪等五个人一头扎进了震荡中的海南房地产市场——1991年，六个人高息借贷1000万元，成立了“万通”公司，他们后来被称为“万通六君子”。

市场果然不负这些“弄潮儿”所望，海南的楼市，又一次热了起来。

1992年，海南岛上挤进了两万多家房地产企业。海口市中心一座25层的高楼，刚建首层就被征购一空；在一些地方，土地使用权的出让价格在一年内从每亩十几万涨到了600多万；这一年，海口市GDP名义增速达到83%，财政收入连续两年比上一年翻了一番，而房地产收入占到总收入的70%。

泡沫越吹越大，终于被炽烈的阳光晒成一地鸡毛。

海南的房地产恶性膨胀引发了高层的重视，1993年夏天，国务院出台16条整顿措施，收紧银根，终止房地产公司上市。随即，海南房市一夜崩盘，从每平米近万元，一夜之间跌到200多元。投资者破产、逃亡甚至自杀者不可胜数，泡沫破裂留下的烂尾楼到2007年才算清理干净。

“海南地产热那一段,几千万全赔了,人都回不来了。”时隔十七年后，2009年，吉利汽车董事长李书福对当年的经历仍然心有余悸。“逃离”海南，李书福去了燕山大学深造，并发誓从此不再涉足房地产。

▲“风暴”过后，海南留下了大片烂尾楼，21世纪初，海南“十大怪”里还有一句“乞丐住着小洋房”

风暴过后，投资者谈“房”色变。之前一片“大干快上”之声的海南岛一夜之间人去楼空。中国房地产业陷入了持续的萧条。

如何“走出1993”，成为之后中国房地产业乃至整个中国经济都面临的严峻问题，哪怕到了2019年，房市一有风吹草动，还是有人能联想到1993年的海南。

“市场还会再好起来吗？”——“寒冬”之中，有人问到。

01 

迷局：1993

当年“逆风而上“的潘石屹可能是最早发现“事情正在起变化”的人。

1992年底，潘石屹拿了五斤橘子和一条烟，查到了一份内部的统计数据。本来，他是打算核实一个项目的审批情况的，但翻开资料，他发现，跟迫在眉睫的危机比起来，手里的项目根本一文不值。

截至1992年，海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米——敏锐的潘石屹和他的伙伴们马上意识到，海南房价早已超过了房屋需求，泡沫破裂是迟早的事。

预感到危机的“万通六君子”散伙回京，躲过了1993年那场海南房地产大崩盘。

离开海南以后，1993年，潘石屹在一次项目合作中认识了另一位地产大亨——华远集团的董事长任志强。任志强告诉他，一个有增值潜力的地块，至少要满足八个条件：道路通、给水通、电通、排水通、热力通、电信通、燃气通、土地平整，即所谓“七通一平”。而要让一块荒地满足这八个条件，恐怕不是一件容易的事情。

在那个没有个人住房贷款，职工住宅基本全靠单位“福利分房”的年代，能去海南“买房”的人，恐怕没有几个人愿意长期定居在这个漂泊在海峡彼岸的岛屿上，而岛上的基建，与深圳上海，更是不能同日而语：要知道，“坐火车去海南”的粤海铁路轮渡，得到2003年初才正式通航。人们住房的需求，离开了配套的基础设施，却是怎么也施展不开的。

在当年海南房地产一片火热的1992年夏天，万科的王石接到了一单来自与海南隔海相望的广西北海的生意：北海市愿意给万科拨40平方公里土地，“地价可以象征性地付一点，就算送给万科建设开发吧。”北海市政府的主要领导许诺道。

王石觉得喜出望外，谁又能错过这种“天上掉馅饼”的好事儿呢？但被请来做项目评估的经济学家汤学义却拦住了他。汤学义给王石算了一笔账：深圳70平方公里土地，通水、通电、通路、平整土地用掉了200个亿，即使北海的人力、物资都要比深圳便宜，这40平方公里怎么也得用掉140到160个亿，当年北海的人口还不到15万，一年产值不到10亿，这笔投入，短期内恐怕很难收得回来了。

汤学义这笔账让王石吓出了一身冷汗，退掉了北海的土地。

与那些在海南摔得头破血流的企业家相比，精敏的潘石屹和冷静王石，算是少交了一大笔“学费”。

▲从一个小渔村到深圳特区，“一日千里”的发展背后，是巨大的基础建设投资

没有计算成本，没有分析需求，当年两万家房地产企业一股脑地在海南岛“抢滩登陆”，靠着转让土地开发权，倒手房屋，把海南房价越炒越高，最终成了一场“击鼓传花”的游戏。鼓声停止，最后把“楼花”捧在手里的人，用“身家性命”交上了他们的学费。

房子是用来住的，不是用来炒的。

“海南大崩盘”以后，中国房地产进入了持续的低迷的六年，而当年幸存下来的房地产投资者们，在这六年里，开始摸索房市新的走向，为六年之后房地产的持续繁荣，积蓄着力量。

02

识局：1995

海南“泡沫”的破裂，让心有余悸的投资者意识到，除了本身的建设制造成本以外，决定一个产业走向的关键因素在于它是否拥有足够的需求来支撑不断进入的投资者。

1993年散伙前夕，“六君子”的另一位成员冯仑结识了王石。“六君子”散伙，“万通”就留下了冯仑一个人，他把万通搬回北京，继续做房地产生意。

1995年，万通拿到了深圳一块地，冯仑准备在这里盖一个综合商务区，里面有高档写字楼、商场和公寓式住宅，光高层就有十几栋。

王石看到冯仑展示的规划图，连说了三个“大”：“大——大——太大了。”

冯仑却不以为意，毕竟万通刚刚和日本三井谈成了合作开发意向，后面还有韩国三星在后面等着，实在不行，还能把这块地卖了变现。但很快，中国房地产市场的持续低迷也打击了外国财团的信心，三井三星相继退出，万通的一大笔钱全压在了那块地上。

“你知道你为什么没有听我的意见吗？因为是免费的，所以不珍惜。以后再咨询类似的问题，我得先收100万，一个月之后才回答。”事后，王石调侃他道。

刚刚经过1993年，中国市场对房地产的需求，显然还“吃”不下地产大佬们的勃勃野心。

需求不旺盛的原因无非有两条：“不用买”和“买不起”。

在长期计划经济体制的影响下，“福利分房”让大多数居民拥有了廉价甚至免费的住房，虽然这些房子都是千篇一律的“大板楼”，房屋的面积、格局、装潢都根据住房者的行业、工作、级别、工龄安排得明明白白。年轻人进入单位，就被安排到宿舍，之后，熬到一定工龄或者升迁一定级别，就可以搬到更大的房子里居住。

在北方一个普通省会城市，一名中层干部可以得到一套南北通透，两室一厅的“大套”房屋，刚刚参加工作的年轻人，则可以得到自己所在单位分发的一套一室一厅的“小套”房屋。私营企业也会为雇员租住民房、安排宿舍。

▲老式的“大板楼”是“福利房”时代典型的建筑样式

那时候，产权明晰，能给居民自由支配的商品房并不是给“平民老百姓”准备的：虽然一平米房屋折算下来只有一千元甚至几百元，跟现在的房价不可同日而语，但即便如此，一套八十平米的住宅也需要七八万元，国家又不为个人提供住房贷款，在那个“万元户”都被当成“款爷”的年代，手里有这笔钱的，只有那些“下海”的投资者。

一个缺乏“刚性需求”的市场注定是走不远的。

在国家经济突飞猛进的同时，房地产却一路走低，大多数楼盘不涨不跌，处于“隐亏”状态。1995年，全国商品房累计空置面积达到5031万平方米，1996年，中国房地产行业出现了全面亏损。1997年的亚洲金融风暴更让中国地产行业雪上加霜。

那个时候，望“房”兴叹的不是普通市民，而是房地产商和先期进入的投资者。

“两年内，一定要把住宅行业促成支柱产业。”1997年，国务院总理朱镕基在深圳一次与企业家座谈的会议上说出这句话的时候，在场的地产大佬都觉得这有些难以实现。

没想到，两年后，这句话竟然真的成了真。

03 

解局：1999

1997年，对整个亚洲经济来说，并不算一个好年景。索罗斯一把火从泰国一路烧到香港，亚洲四小龙、四小虎在国际金融大鳄的炮声中纷纷倒地，回归前夕的香港在中央政府的支持下勉强挺过一阵。

面对亚洲金融风暴带来的经济下行压力，扩大内需成了中国经济的一项紧迫任务。

另一方面，旧有的房屋分配制度，在市场经济的大潮下，已经跟不上时代了：“福利分房”虽然听起来很美好，但这些房屋“生不带来、死不带去”，产权牢牢掌握在单位和雇主手里，大大束缚了人员的跨行业流动，对于处在制造业大发展阶段的中国，这种看似“福利”的制度，却让很多人失去了他们自由选择工作机会的权利。

巨大的经济压力与日新月异的社会进步之下，商品房可以拉动市场经济，还能把劳动力从旧有的藩篱中解放出来，无疑成了市场参与者与调控者眼中的“香饽饽”。现在被很多踟蹰于城市门前的年轻人向往的“福利分房”制度，在当年的经济大环境下，已经没有了丝毫生还的可能。

“如何刺激明年的内需消费，经济理论界认为钢铁、汽车都不行——只有住宅。”在深圳的那次企业家座谈会上，一位企业家向总理提出了“把住宅当作刺激内需的支柱产业来发展”的建议。

但是，两年之内，能让房地产变成国民经济的支柱性产业吗？

说起来难，却也不难。

1997年，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。

第二年，福利分房制度开始逐步取消，到2000年全面废止，1997年占房屋供给总量60%以上的福利房，以肉眼可见的速度退出了历史舞台。

中国人对商品房的需求一夜之间被展露在市场的面前——至于这打开的是潘多拉的魔盒，还是刺激经济繁荣的强心针，恐怕每个人都有自己的一笔账。

1999年，已经成为SOHO中国董事长的潘石屹和他的妻子在一篇文章中感叹：“把1999年10月的今天做为时间轴上的原点，回顾这二十年来，我们的吃、穿、行都发生了大的变化，而惟独‘住’这一方面变化最为缓慢。”在这篇文章中，他正式提出了SOHO（即Small Office，Home Office，家居办公）的概念。

“在中国还没有出现真正的SOHO。我们决定在现代城建设‘SOHO现代城’。”潘石屹向世界宣告。

▲90年代末开始出售的SOHO现代城，是中国房地产业转型的一座标杆

也是在这一年，王石、冯仑和河南建业地产的董事局主席胡葆森共同发起了“新住宅”运动，并成立了“中城房网”，自称“首家房地产策略联盟机构”。“中国地产三剑客”成了他们组合的新名字。

这一年，当年“万通六君子”中的易小迪也终于走出了低谷，在北京CBD开发了阳光100“高尚精品国际公寓”项目。

突然出现的新概念、新想法，一夜间出现在人们的面前，给了人们“买房”的理由；逐渐宽松的房屋贷款政策，也刺激了人们的购房能力。时隔七年，房地产再次“热”了起来，而且，与七年前不同的是，这次推动房地产市场繁荣的，不再是“击鼓传花”的竞价游戏，而是居民实实在在的住房需求，以及开发商们别出心裁的理念营销。

看起来，中国房地产似乎已经走出了“1993”的阴影，要大踏步地向前进发了。

04

隐忧：2003

2002年，距离1993年的“海南大崩盘”过去了九年，“炒房”一词，又开始频频出现在人们的视野之中。

“炒房团”的初次亮相，是在2001年8月18日的上海，三天内，坐满了三节火车皮的温州炒房客赶到上海，买走了100多套房子，将5000多万元现金砸向了上海楼市。随后的几年内，“炒房团”在全国投资两千多亿元，而其中一千亿元，集中在北京和上海。

“这样下去会重蹈十年前海南的覆辙吗？”有人忧心忡忡地问道。

其实，在“炒房团”出现之前，京沪房市已经开始急速膨胀。2001年第一季度，北京房价竟然涨了97.3%，“炒房团”的出现，只是揭开了房屋供求关系极其不平衡的现实的一角。

源源不断涌入城市的工人、毕业的高校学生、房屋老旧需要更换新居的城市老居民，失去了“福利房”的“庇佑”，一夜之间浩浩荡荡“杀进”了房地产市场。投资者们看到了这其中蕴含的巨大机遇，投机者们自然也看到了巨大的套利空间。

“快进快出”的短线投资方式，巨大的交易量，以至于有的“炒房客”刚刚交了定金就将手里的房屋购买权转手卖出，这一切很难不让人想到1993年海南“炒楼花”的往事。

▲“温州炒房团”推高了房价，让本地居民怨愤不已

2003年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“121号文”），要求“今后商业银行的贷款，将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目予以限制。并且，“121号文”还规定，“申请银行贷款，企业自有资金不得低于项目总投资的30％；同时，严禁商业银行跨地区经营房地产贷款业务。”房屋信贷政策全面收紧，全国房价应声下跌。

但是，对个人住房贷款的限制却抑制了对房屋的合理需求，导致外界对宏观经济走势纷纷看跌。之后，“非典来袭”，经济下行压力更是陡然加大。事实最终证明，压低人们的合理需求，不但抑制不了房价过快上涨，对宏观经济也无异于饮鸩止渴。

2003年8月，国务院发布18号文件，提出“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义”，“发展住房信贷，强化管理服务”。市场再次迎来了复苏。此后，虽然有些地方房价过快上涨后会有所回落，但总体房屋价格再也没有下跌过，只是涨幅年年有所波动。

对于“炒房客”们来说，这也许是段好日子。

那几年，炒房客们转战大江南北，赚的盆满钵满。他们在开盘时大量买入房屋，推高房价后，按照市价打折出手，郑州、重庆等地的房屋价格应声而涨，以至于有媒体惊呼：“‘狼’又来了。”

“狼”最终没有来。

2011年，当炒房团把目光锁定在广州的时候，广州市政府突然发布通知，新购买的房屋三年内不许转手出售。此后，各地纷纷出台类似政策，一些靠短期借贷短线“炒房”的“炒房客”血本无归。两年之内，“温州”炒房团风光不再。

05

前路：2019

“炒房团”的时代过去了，中国的房地产似乎已经真的走出了1993年的阴影。强大的“刚性需求”仍然在推动着房价不断地上涨。

2018年的一篇报道讲了这样一个故事。2002年，一个“炒房客”以120万的首付一次性在上海买了20套20平米左右的商住房。然后，他为每套房配齐家具后出租，用每套房每个月3000元的租金还按揭，每月还能净赚两万。两年后，房价暴涨一倍，“炒房客”将房子全部脱手。

在住房需求的支撑下，2002年以后的房市热潮，不再是“击鼓传花”式的零和博弈，而是开发商与购房者、租房者的一场复杂的“非零和博弈”。究竟谁从中获益最多，其实真的很难说。

▲随着房租高企，大城市里的“合租客”越来越多。图为2013年音乐剧《合租时代》的海报，与之题材相似的，还有前些年风靡一时的《爱情公寓》

只要大城市还源源不断地吸引着青壮年劳动力源源不断地进入，旺盛的租房需求不断推高房租价格，房屋持有人的租金收入不断水涨船高，房屋价格也随之获得着极大的上升空间。而房价上涨，租金价格又跟着涨了起来，由此陷入不断地循环。

但是，对于想拥有一套自己住房的普通人而言，房价的确已经涨得太快了。与此同时，经济适用房、廉租房等传统的补偿措施门槛高、标准严，对工薪阶层来说也“够不到”。市场自发的补偿措施便跟了上来。

2007年，一家世界知名的大型国企在广州为自己的职工修建了一座住宅小区，并以大大低于市场平均水平的价格向自己的职工内部出售。一时间，市场上舆论大哗。几家著名财经媒体纷纷撰文指责“这是重回福利分房的老路”。

企业自建住房，会不会冲击市场，会不会导致房地产再次陷入危机？1993年的阴影又以另外一种形式出现在人们眼前：如果回到当年福利分房的“老路”，大量的刚性需求被“引出”市场，会不会导致房价大跌、市场崩盘？

但是，就在市场为“低房价”而忧心忡忡的时候，高房价引发的一系列社会问题已经渐渐浮出水面。房价过高，增加了普通人的偿贷压力，也增加了人们面临失业、退休、疾病等问题时的信贷风险。2008年，美国的次贷危机将这个巨大的问题摆在了人们面前：大量还不起贷款的普通人，最终会导致整个国民经济的动荡。

稳定是压倒一切的任务，一度备受媒体指责的“双限房”（限制价格、限制销售对象）在全国推广开来。

与之前那些财经媒体的预期相反的是，房地产市场却并没有因此受到打击，反而挤出了一大部分信用风险。2010年，在全球经济一片萧条的大背景下，中国经济与中国房地产行业平安过冬。后来，购买了“双限房”的住户将房屋出售，重新买房置地，又用另一种方式扩大了房地产市场的需求。

此后，“双限房”、“小产权房”、“廉租房”、“经济适用房”等各种形式的市场补偿保障机制在中国房地产市场逐渐完善起来，一个保证投资者投资收益，同时保障普通民众住房权益的房地产运转体系正在慢慢形成。保障性住房与各种形式的商品房推动着整个经济社会向前发展，中国居民纷纷以房地产作为资产避险保值的首选。

▲坐落在广州市北部的中国第一个“双限房”小区

2019年，回望1993年海南楼市泡沫的破裂，已经过去了四分之一个世纪。当年楼市崩盘带给中国经济社会的影响，在二十多年里已经慢慢被消化干净。但是，每当房地产行业的库存压力与杠杆风险露出水面的时候，它还是会被人想起，在引发市场波动的同时，也在提醒人们，在一片繁荣的背后，暗礁与风浪永远不容小觑。

1993年的海南，就像中国前行的经济巨牛身上的一只牛虻，不断地提醒人们前方的道路依然漫长，而曾经走过的艰难坎坷，都需要久久铭记。

2019年，中国房地产税改革即将面临新的起点，中国房地产市场，乃至整个中国经济会有怎样的波澜，我们或许很难做出预判。但是，在房价高企的历史行程之中，每个人的命运都已经被绑在了这架飞驰的战车上。

▲北京地铁拥挤的人潮 图片来源：中新网

五年前，任志强在一次房地产界会议上称：“贫富差别恰恰来自于你对资产的投资，过去投资了房产今天都是富人，过去没投资房产的人，舍不得买的人活该，该你穷。”此言一出，舆论哗然。

对早几批买房者而言，任总这句话当然是一句“至理名言”，在过去的十多年里，不少中国人从工薪阶层跃升到“中产阶级”，靠的就是手里不断增值的房屋。但任志强自己在他的回忆录里也说过，谁都知道“低潮时买地，高潮时卖房”，但是地主能在荒年买到地，靠的还是手里的“余粮”。不断高企的房价会不会形成“马太效应”的怪圈，让手里有房的人越来越富，而让“后入城的人”年年望房心叹，将自己的劳动全部奉献给“先入城”的房东呢？

曾几何时，中国十多亿人口中，还有将近十亿农民，而如今，中国的城市化率已经达到了58.52%，这七八亿“城里人”中，有相当一部分人的全部身家都在自己手里的房子上，房价高企，对“后来者”可能是一道严酷的门槛，而对“先来者”而言，则是自己财产不断升值的保障。说句玩笑话，“高房价既得利益者”早已经成了这个国家人口数量最庞大的“既得利益集团”——他们是坐拥千亿资产的房地产大亨，是囤积居奇的“房哥”“房姐”，是待改造的棚户区里的居民，是“城中村”里的小贩，是城郊等待征地拆迁的农民，是你，是我，是我们身边的每一个人。而站在这群“既得利益者”对面的，则是刚刚进入城市，为城市提供新鲜血液的年轻人，是背井离乡的寻梦人，同样，对于更大的城市，我们也被阻隔在重重的“堑壕”之外。

这是一场我们自己与自己的战争，这道深深的堑壕，有时候更像是一面镜子：堑壕两面的人们双眼通红，目眦尽裂，而在另一道堑壕两边，自己又站在了对方的位置上——高企的房价在保护了“城里人”的工作机会、给他们稳定的资产收益的同时，也让他们通往更大的城市的大门越来越狭窄。

走过九十年代，二十一世纪的初叶也即将远去。也许在下一个十年，当我们翻开历史新的一页，我们可以找到越过这一道道堑壕的方式，与镜中的我们相互拥抱：我们会在历史的大潮中发现我们的足迹，找到我们的来路，跟我们的过去、现在与未来和解。