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原创： 卢俊

此时此刻的楼市，到底是怎么样一个光景，大概是最微妙的一种场景了。

1月，百强房企中有超3成房企的权益销售金额同比下滑。在这些房企中，有13家房企的权益销售金额降幅超30%，再加上那时候我们记忆中的2018年的楼市速冻，所有人都在想，会不会这样的淡市会贯穿这一整年。

但是到了2月份，深圳市场说着城市顶豪被一抢而空，而上海楼市二手房成交突破了16000套，这个数字是过去一年的第二峰值。

另外、苏州、杭州、温州等一些城市的土地拍出高溢价率，再加上陆陆续续有城市开始适度松绑楼市，包括一线城市的上海深圳的二手房交易税收降低，所有人都在感慨：是不是小阳春要来了。

就在大家刚刚开始兴奋的时候，政府工作报告里房产税从稳妥到稳步，这个十年来被无数人认为是楼市大杀器的政策感觉离我们越来越近了，几乎马上就要到来。

此时此刻的楼市，到底是转好的市场，还是继续速冻的市场。这应该是现在最难回答的问题了。

手里的房产到底是要抛掉还是可以再买进一点，我想很多人都会和你说着自己的答案，我有一些基本面想和大家探讨。

如果要看到楼市未来，大概看懂这三个政策：

01、

第一是关于房产的税收

一边我们看到在交易环节的税收降低，一边未来的房产税山雨欲来，这两个一抑一扬的政策到底表明了什么态度

在我眼里这是房地产从过去交易端征税转移到持有端征税的过程，而这样形式的改变也让房产从过去的买家付费变成卖家也就是持有者付费的过程。

未来的整体过程就是单一的交易过程的税收会越来越低，多套房子的持有成本会越来越高

这样的转变其实在上海已经开始显现了，其实很多人都忽略了，上海一直有房产税征收的，但是以前的房产税日常是不催缴的，只有在最后交易的时候让你把之前积压的结清了才能过户，而这样的模式也让很多时候这个成本转移给了下家。

但是在2018年开始，我就被催着在年底的时候缴纳了房产税，这样的模式也更像单位时间内的征收

因为交易是全范围的，持有大概率未来针对的是多套房产的持有者，所以未来针对于房产的税收，整体基调是：多套房子的人多缴税，额度根据时间成本叠加。这是典型的利用税收杠杆做到的人群财富的调节，化解贫富差距

02、

第二个政策要看租售并举。可能是这一块一直处于润物细无声的感觉，其实我一直觉得市场对这个政策的理解不够，起码是不够重视的

看懂租售并举其实看一个城市就可以了，那就是上海，上海的租赁市场的比重目前是全国的70%，所以一定是有信号意义的。

对于租赁市场的格局，一房一万做了一个图，给了一个很有趣的角度

这是上海2018年住宅土地供应量，第一竖列是2018年租赁住宅供应，第二列是2018年商品房住宅，第三列是合计

你会发现很微妙的现象，租赁市场的中环内供应、外环内供应、郊环内供应都和商品房住宅供应非常的接近，只有郊环外商品房用地比较多。

这什么意思，未来的上海郊环内的一定是租售并举的，因为供应量就是这样半分天下的。另外把这些总数加起来和2017年销售额比较，又是很贴近的数字，这也就预示着，现在的商品房成交量，就是有一半会被租赁市场吸走

所以在我眼里，租售并举在上海正在被非常强势的推进，如果没意外的话，下一步要推进的就是一二线城市的全面租售并举以及上海城市的租售同权

不得不感叹上海调控的精准，土地出让环节做到如此的细致入微

所以这两个政策结合起来看，各位可以发现一个基本态度，就是楼市越来越保护基本居住和基本刚需。而征收的重点会在多套房产人的身上

好了，有趣的问题来了，多少套房子算多套房子。

其实这个一直没有一个很明确的界定，只能从我个人的角度来说，4套房子以上的朋友，可能要注意了，特别是在一个城市拥有过多套房子的人尤其如此，毕竟一些异地的项目牵扯到目的性消费以及消费升级，某种维度还是被支持的

03、

如果你手上的房子在好几个城市，或者说你下一套想要去买一个异地城市，可能这一块你需要重视的

去年给房子定的一个大前提叫：房住不炒。这四个字值得印在脑门上。2019年最重要的叫：因城施策。

为什么这个很重要？不知道各位还记不记得在16年17年的时候，房地产有这样一个现象，上海涨了过一段时间轮到杭州，杭州涨了，再过段时间轮到嘉兴涨，对不对？房价是传导机制的一个地方涨，然后往周边。

现在这个时候，因为因城施策，这样的一个价格传导机制消失了。因为每一个城市的楼市政策都不一样。以前的政策是中央定个基调，大家全部执行，现在你看中央会定明确基调吗？房租不炒也好，因城施策也好，全都不是明确基调。

但是每一个城市都要理解基调，然后再各自做一些小调整。这是为什么我们在18年年底的时候会听到那么多看似放松的信号。但是我们可以看到这些城市互相之间没有任何联系的。

仔细看贝壳给我们做的这张图，你会发现不仅政策如此，市场周期的波动也是，不同的城市，高点转冷的时间点各不相同，楼市下滑的比例也各不相同，再加上楼市政策的不同，每个城市的表现和预期也都不一样

换句话来说，不论现在是粤港澳还是长三角，也没有清一色的利好，因为大舆论利好就投射地方利好的情况也不存在。

未来的城市会更加的股票化呈现，各自表现都靠各自实力，虽然有那么几轮大盘红利，但是走势归根到底是要看自己

而这个时候也更需要各自去挖掘和剖析，随便听别人说的就更风的，差不多就是传说中的韭菜了

04、

另外对于市场还有一些细节值得大家注意。城市格局也细分的特别厉害

一线城市也分成北上和广深，北上开始抑制人口导入，地产也更多的进入到存量资产、租赁房产以及政策性房产的研发阶段，这些本身都是变数，对商品房的干预不可能没有。

但是另一个维度上来说，随着一手房的越来越少之后，整个商品住宅的交易也变得越来越低调，从这个维度对纯商品房市场可能也会进入到相对市场化的阶段

对于地段红利来说，其实你去每一个城市每一个售楼处，都会和你说着各种规划，这些规划在各位眼里一定是大同小异，所以本质上真正的重磅规划其实就是粤港澳和长三角，这两个大区域未来受政策红利的可能性会大很多

剩下的城市，就靠自己了，怎么靠，抢人大战，能够胜出的也就突围成功了，没抢到人的，后面各位就自己看吧。当然这个抢人大战我希望各位可以关注人口导入的留存数，到底多少人沉淀下来，这才是关键

另外还有一个细节，很多人看房产都关注外部，从来没有关注过自己，在自己唯独需要重视什么，其实就是自己的资金成本

孙宏斌拿地永远只有2个指标，第一个土地贵不贵，第二钱贵不贵，所以各位在评判摆在你眼前的产品价格外，还要问问这样的房贷和每个月的现金流自己能否承担。

那些失败的房企最后并不是死于亏损，都是死于现金流，所以如果你在买多套以上的房产的时候，算准自己的荷包比看准你的房子要更加重要

05、

怎么样，是不是感觉依然很乱，但是本质上这才是真实楼市表现出来的，就像股票市场一样，人人赚钱的可能性没有了。

赚钱的可能是运气，套牢的可能也是实力。

所以这个时候你问我是买房还是卖房，我的结论差不多就是，不要买太多，学会盘整，买对的那套房。

这个赛道的大概率结局就是善待那些细水长流的人，考虑你房子的持有成本和运营收益，这样你才有可能享受到资产增值的那部分