原创：子木

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加速

三月楼市小阳春，媒体和开发商都在借势打造回暖氛围，且今年多地政策放松，利率下调，甚至交易税费都在下降，到处都是一片利好景象。

按理说，上涨预期下是卖方市场，理应是“业主惜售，买家争先恐后”才对。

然而奇怪是，最近这几天，咨询我的卖家比买家还多，其中不乏有手持7-8套房的常熟炒客，而且语气还很急促。

细一打听，原来是因为房地产税。

两会期间，“五日三提”房地产税，直接把这颗情绪炸弹引爆了。在利空情绪下，一大批媒体跟风唱衰房地产，声称，“只要房地产税开征，就会有大规模业主抛售房产，导致房价大跌，当下正是聪明人的卖房时机…… ”

这股情绪波及了众多参与者，很多购房者的心理是：“不妨再等几年，现在买就是亏”，而卖家心理是“一定要抢在人前出手，否则一定卖不上好价钱”。

关于房地产税是否能对楼市产生如此大的影响，我之前讲过很多，但这次我要用一种全新的角度更深入地解释，“聪明人到底如何看待房地产税。”

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本质

网上关于房地产税怎么收，何时收，收多少的文章一大批，但在我看来，只要官方还没发话，就可以认定一切论述都是子虚乌有的揣测。

在此之前，我们只能通过「上帝视角」去透析房地产税的核心。

房地产税是什么？是政策，是税收。政策的目的在于「制衡」，税收的目的是「劫富济贫」。

举一个大家都知道的例子。在一座孤岛上，生存着一群羊和一群狼，你不能因为怜悯弱者而把狼都杀掉，因为把狼杀了，羊失去了天敌就会肆意繁衍，到时草场破坏，体质退化，瘟疫泛滥将会把羊群彻底推向死亡边缘。

这就是大自然给予的“制衡”，只有平衡了，这个生命体才能健康地发展。那么房地产税的出台对整个市场有什么制衡因素呢？

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制衡一

地方收支平衡。

同理，为什么要五日三提房地产税，要求加速房地产税的落地进度？很简单，市场不平衡。

地方是需要发展的，无论是轨道交通、基础设施，还是生活配套，都是巨额资金支出项。然而目前地方收入来源渠道却很窄，最主要有两个，企业税收和土地出让金。

我们都知道，从2018年下半年开始，为了刺激民营经济提振内需，我们提出了“2万亿减税降费”计划，这也直接导致了地方收入来源等量减少，这是一个巨大的空缺口。为了达到平衡，必须得找一个长期稳定的税源来补充，这就是房地产税出台的背景。

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制衡二

炒房客和刚需之间的平衡。

上面我们提到了狼和羊的故事。在楼市中，也类似存在这种关系。炒房客是狼，刚需是羊。例如去年很多城市发生了抢人大战，然而在人才还未进入之前，本地炒房客便开始疯狂购入房产，抬升房价，然后守株待羊，吃掉中间的利差。

不可否认的是，中国房地产二十余载，由于制度的缺陷和信息不透明，市场在快速向狼这边靠拢。同时过高的房价拉开了他们之间的财富差距，照此下去，羊终归有一天会失去吃草的动力。

这时候就需要一种力量去“制衡”，大规模地扑灭狼，让天平向羊这边转移。

这让我想起了纽约时报上的一则新闻，题目为“曼哈顿的狼。”

纽约是一个租房城市，在大约350万套住房中有超过六成属于出租房产，是屋主自持房产的两倍多，与全国平均数据完全倒挂。但作为真正宇宙中心的大都会，去年增加了总数3%的人口，两百多万套公寓供应也无法解决这里的住房短缺，数据显示，纽约每天寻租的人数在10～15万之间。

而与此相矛盾的是，纽约还有大量的房子既不出租，也不自住，而是以“临时住所”的形式空置着。根据2017年一份调查数据，光曼哈顿区就有4.4万间临时住所，这些都是曼哈顿炒房客的产物。

一边是大量的房子空着，一边是大量的人没房子住。这就是一种不平衡的表现。

于是纽约政府早在14年就提出对空置房收取重税。如果这条规定通过，前段时间创纪录成交的一套 2.38 亿美元豪宅，在某房产商的估计下预计要每年缴纳 889 万美元的税款。

所以，征税更多的目的在于 “劫富济贫”，尤其是这次准备推出的针对五百万美元以上豪华公寓的附加税，纽约市审计办公室估计第二住所附加税最少可以带来6.5 亿美元的额外收入。这笔钱可用来造新房或补贴中低等人群房租。

在中国，空置率还是一个谜，但根据民间多个机构的测算和调研，我们城市的空置率要远比以租赁市场为主的美国高得多。很多炒房客宁愿把房子囤起来炒房价，也不愿意放出来弥补一下租赁市场的空缺。

所以房地产税出台，一定会瞄准这个方向，以累进税率的方式，让同一地区的多套房源持有者主动释放空置房源，让天平尽量向需求方靠拢。

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制衡三

地方发展与个人投资的平衡。

可以确定的是，房地产税一定会采用「一城一策」的方式，让地方根据本区域的房地产发展情况，采取灵活多样的税收方式进行征收，这是最为合理的方式，地方也会积极配合。

前期地方财政投入多，收入高、房价高的地方收取的利率高，收入低急需发展的地方则可以少收取或不收取，因为只有这样才能达到税收公平，既不伤害刚需，又可均衡发展。

对于跨区域多套房的居民，只要在急需要发展的区域，无论多少套都可以不收或少收。只有这样，房地产税在收取过程中的起征标准，多套征收认定等等难题，都可以通过税率的变化进行完善调整。

最后中央只需根据各地方发展情况给出税率范围即可，具体实施由地方解决。地方根据本地人口情况，城市发展情况评估出卖地收益和税收收益哪一种更有益于城市发展即可。

举个例子，如果你有五套房。一套在北京，四套在兰州，那么北京和兰州的房子不可能放在一起累进征收，北京会高一点，兰州低一点或者不征收。如果一个人拥有10套房子，分布在各个急需要发展的偏远地区中，这也可能不收取，因为毕竟你为当地发展做出了很大的贡献，为什么还要收你更多的税呢？

但如果你的10套房子都在北京，不好意思，你想在城市配套齐全的核心繁华区域囤房占地，你就应该付出更高的代价。

所以我认为，房地产税会成为缩小贫富差距，调节城市发展的有效手段。

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该不该卖房？

在讲这个问题前，先讲一个小故事。还是一座孤岛，岛上有100位居民，只有一个盐贩能给他们提供食盐，突然一天这个盐贩说，道路崎岖必须加辛苦费，虽然岛民感觉很憋屈，但会因此拒绝买盐吗？

所以一个商品的价值，和附加成本没有什么关系，主要还是看市场需求。

核心城市医疗、教育等资源优质，城市配套齐全，人口流入量大，房子紧缺，购房者络绎不绝，房价如何下跌？要知道，在绝对的供需条件下，市场上所谓的人口危机和产业空心论都无法立足。

日本早已陷入人口危机中，比中国早几十年，但东京房价没见下跌多少，反而随着外来人口的引入，在下一届奥运会到来后，依然有大涨的机会。原因是，日本人口危机了，但是东京城市圈已经连续22年维持人口净流入。

至于三四线急需资金发展的城市，大概率会沿用土地出让金制，不收税地区的居民没有持有成本，房价也就没有下跌的动力。当然没有人流入的三四线城市一直都不是投资的优质标的。

其中最有风险的一批人，就是在收税区域持有大量房源的炒房客，当然即使他们抛售房源，市场也会在短期内由购房者的需求补足空缺。

现在喊大家在核心城市抛房的所谓专家，让我想起了几年前的牛刀，用一些短期七拼八凑的数据组合成了长期看空的市场论调，以至于很多能买得起房的刚需错过了最佳购房时机，5年之后痛心疾首，再无上车可能，这一幕似乎正在重演。

如果你是一个成熟的购房者，就一定要学会手持丰富知识，寻找短周期的市场转折点，寻找真正有价值的笋盘，而不是相信某人的言论，动不动抛售，动不动加持，成为随风摇摆的情绪化韭菜。

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