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原创：凯风

房地产税还没正式出台，楼市先降税了。

在短短一个月时间，楼市减税三连击：

2月底，北上广深同时降低出租综合税率，减半征收；

3月初，这四大一线城市，又不约而同降低住房交易税费，其中，增值税附加税和印花税减半征收；

3月12日，财新报道，东莞二手房交易个税或将二选一：或缴纳房屋增值部分的20%；或缴纳全额的2%。在房价上涨的背景下，这相当于大幅减税。

这一系列动作，意味着楼市减税不是小打小闹。在新的市场环境下，楼市减税，意味着什么，释放了什么信号？

01

二手房个税大减，透露什么信号

在二手房交易里，个税是最主要的税种之一。

媒体报道，自3月11日起，东莞二手房交易中个人所得税可选择差额20%或全额2%征收。

虽然只是给了“二选一”的选项，但在房价持续上涨的环境中，按照差额20%征收与按照全额2%征收，可谓有天壤之别。

简单而言，一套200万的房子，五年前原价是100万。如果按照差额20%征收，个税高达20万；而如果按照全额2%征收，个税仅为4万。降税效应可见一斑。

同时，二选一的好处在于，可以再楼市上行期和下行期，选择不同的缴税模式。

如果房价几年原地踏步，差额征收更加实惠；相反，房价持续上涨，全额征收更有优势。

有人说，从差额到全额，地方政府的税收必然大受影响。

这没错，不过一个简单的道理是，如果税率过高，影响到二手房交易的积极性，成交量起不来，税率再高也没用。

数据显示，2018年，东莞二手房网签34408套，环比下跌32.1%，回落到2014年的水平。时间进入2019年，形势仍未有任何好转。

显然，个税实质性减税，目的显然在于刺激市场、稳定楼市。

02

增值税附加税减半，影响有多大？

与个税调整相比，增值税附加税调整的影响相对复杂。

3月初，北上广深四大城市同时降低增值税附加税和印花税，全部按照减半征收。

先做个解释，二手房交易，一般需要开征契税、个人所得税、增值税、印花税、附加税等。其中，增值税、个税和契税是大头，附加税整体数额不高，而印花税可以忽略不计。

一般而言，增值税为5%。增值税附加税通常包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等，税率为12%。

这里的12%，指的是增值税基础上另加12%，也就是说总增值税为5.6%（5%+5%*12%）。现在附加税减半，增值税总税率从5.6%降低到5.3%。

但从数字本身来看，减税效应并不明显。

同时，不容忽视的是，在全国各地，一般二手房满2年（部分城市是5年），基本都会免征增值税。

所以，增值税附加税减半征收，只能算是边缘性减税，对于楼市交易整体影响不算太大，这更多是全国系统性减税的一环。

03

出租减税：醉翁之意不在楼市

与个税和二手房交易税减税对比，最早打响楼市减税第一枪的，是出租减税。

早在2月底，北上广深四大一线城市，同时降低房屋出租综合税率，基本都是减半征收。

对于一般租赁，北京从5%降到2.5%，上海则统一为3.5%，广州则是从4%降到2%，深圳从4.5%降低到2.25%，减税力度不是一般大。

很多人以为，租房不必缴税，这是误解。

根据规定，个人出租房屋必须缴纳增值税、个税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、印花税等税款，税率复杂而繁多，因此各地都是按照综合税率统一征收。此番综合税率减半征收，出租减税效应不容低估。

不过，要知道，租房必须登记备案，方需缴税。因此现实中，大多数房东都心照不宣，基本没人愿意进行备案登记。数据显示，全国租房备案的比例仅为1%左右，几乎可以忽略不计。

今年初，房租正式可用于抵扣个税，一度引发房东与租客的口水大战。

房租想要抵扣个税，就必须进行申报，而一旦申报，房东信息就会登记于册。虽然各地政府表示不会以此为依据追缴相关税收，但信息一旦被税务部门掌握，未来会怎样，谁也说不清。

所以，房东以涨租作为威胁，而租客不得不放弃房租抵扣个税的政策利好。这是一个双输的结局。详情可以参阅《房租抵扣个税，房东租客都慌了，房租会涨吗？》一文。

因此，租房降税背后，对应的是减轻租房负担的社会需求，当然也不无刺激个税申报以及租房登记备案的考虑。

04

减税背后：市场成交仍在跌

楼市减负背后的一个大背景是，全国多数城市楼市都未回暖，楼市小阳春只停留于想象之中。

根据易居研究院数据，2月份，北上广深等10大城市二手房成交量为2.9万套，环比下降40.9%，同比下降7.1%。

如果说环比大降还是春节因素影响，但与同是春节的去年2月相比，成交量仍旧下降7.1%，这就很能说明问题。

需要注意的是，凯风君一再提及，判断市场走势的核心指标是二手房，而非新房。原因是，受限价和限制网签影响，一手房无论是价格还是成交量，都存在严重失真，不足以作为参考。

从二手房来看，在北上广深四大城市中，除了上海二手房成交有所回暖之外，北京广州深圳仍在下行轨道。

北京：根据中原地产数据，2月份北京二手房网签6597套，较1月份的11739套，环比下降43.8%；较去年2月份的7914套，同比下降16.6%。

 

上海：根据易居研究院数据，2月，上海二手住宅成交9797套，环比下降40.6%，同比增长36.2%。

 

广州：根据阳光家缘数据，2月广州（南沙、从化除外）中介网签量为1611宗，较1月环比大幅下降47.9%，较去年春节同期大幅下降48.5%，成交创近4年以来新低。

 

深圳：根据易居研究院数据，2月深圳二手房成交量为2209套，环比下降50.8%，同比下降35.9%。

 

这说明，楼市离真正回暖还很远。

05

几个结论

调控松绑，楼市减税，政策维稳，这是2019年楼市的主基调。

其一，楼市减税背后，不无维稳的考虑。目前，各地为了楼市维稳，可谓着数尽出。有直接干涉开发商降价卖房的（参阅《楼市再现“降价未遂”》一文），有想方设法试探松绑的，有降低税费刺激交易的。在稳楼市和一城一策的基调下，维稳的花样还会百出。

其二，楼市边缘性减税影响不大，涉及个税、契税和增值税影响突出。无论是出租减税还是增值税附加税减半，都属于边缘性减税，真正有影响的是契税、个税和增值税这三个。如果减税触及这三项，那么对楼市的影响就会非常明显。

其三，楼市小阳春只是概念游戏，市场预期仍旧疲弱。除了上海厦门等个别城市外，大多数城市成交量仍在下跌，市场观望情绪仍旧浓厚，有价无市仍是常态。显然，楼市下行周期，市场预期不是一下子就能扭转过来的。

其四，重点关注二手房走势。无论成交还是价格，二手房都比新房更加接近市场行情。简单而言，二手房量价齐升是为复苏，量价齐跌是为下行，量跌价稳是为维稳，量升价跌是为筑底。

其五，货币政策至关重要。降准对楼市影响不大，降息则是大杀器；货币普惠性宽松对楼市影响同样有限，房地产信贷全面宽松才会有大影响。详情参阅《金融数据全面回落，这一次会不会降准降息？》一文。

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