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又一起“降价未遂”！

近日，据澎湃新闻报道，江西赣州市赣县区一纸紧急通知，叫停区内所有“特价房”销售，同时要求3月销售价格不得低于2月。

当地有关负责人表示：发通知旨在规范经营，平稳市场。

能接受房价上涨，不能接受房价下跌，这是什么心理？地方政府亲自上阵干涉降价卖房，传递了什么信号？

01

“降价未遂”：谁是下一个？

降价未遂，从来都不是新鲜事。

2019年2月，江苏邳州某楼盘因降价超过2000元，被当地房地产商会通报批评，认为属于“恶意降价”。

此事被曝光后，一石激起千层浪。当地房管部门第一时间回应称，已约谈房地产商会相关负责人，责成收回通报。

再往前，2018年10月，安徽多地开发商因降价卖房被约谈，“降价未遂”一词于是横空出世。

其实，放之于历史，降价未遂都谈不上新鲜事。早在2008年，楼市下行，南京房管部门有关负责人就明确表示：不准开发商低于成本价卖房。

可见，每一次降价未遂事件的出现，都有着相同背景。

一方面，楼市处于下行周期。下行越是严重的城市，对于降价的反应就越敏感，行政干预的力度就越大。

另一方面，一些楼盘降价，引发老业主维权。“降价维权“虽然有违契约精神，也得不到多少同情，但于地方政府而言，事实上已经构成维稳压力，责成房企禁止降价，是最简单粗暴的选择。

不过，在这些相似背景之下，还有着深层次的原因。

02

央地博弈：谁最害怕房价下跌？

在《2019楼市往哪走？看这篇分析就够了》一文中，我提及了楼市的央地博弈机制，这是理解降价未遂的关键所在。

楼市涉及复杂的利益博弈，既有地方政府与更高层之间的博弈，也有地方政府、开发商以及购房者之间的博弈。

对于地方政府来说，楼市的稳定性之所以至关重要，因为它涉及三个层面的切身利益：一是土地财政，二是房地产拉动经济的效应，三是维稳的基本盘。

楼市下行，最直接的影响当属土地流拍增加，卖地收入锐减。这对于财政收入已经全面放缓的三四线城市来说，尤为致命。

当一众城市卖地收入占到税收收入的一半以上时，就不难明白，为何楼市稍有风吹草动，地方都会第一时间出面维稳。

问题在于，降价未遂，限制楼市回调，只能在统计数字上稳定市场，暂时缓解老业主的紧张情绪，却无法真正扭转市场预期。强行让开发商维持一个不可能有市场的高位，这不是呵护市场，反而是将开发商往火坑推。

相比而言，更高层虽然在乎房地产走势对于经济稳定的影响，但同样也不会忽略楼市持续上行带来的金融风险。既要防止楼市下行拖累经济，同样也要防止金融风险进一步放大。

显然，地方政府不会有这样的认识。即便有，在土地财政、拉动经济和维稳的三重利益面前，也会有意无意忽略。

03 

楼市小阳春：市场回暖还是概念游戏？

降价未遂事件的层出不穷，再度说明了一个再简单不过的道理：有人不希望房价下跌。

值得一提的是，即使在货币环境不断宽松、楼市调控政策有所松绑、楼市小阳春说法不绝于耳的三月，依旧有地方在拿“恶意降价”和“打折卖房”说事。

这是不是可以反证，市场的严峻性依旧超出想象，所谓楼市小阳春更多只是人为炒作的概念，大多数城市的楼市依旧严峻？

事实上，大多数三四线城市本来就没有上马什么调控政策，所以楼市松绑对于他们的影响也是微乎其微。反过来说，既然没有调控管控，仍然挡不住房价回调，这是不是也说明，这些城市自身的基本面出了问题？

所以，指望通过限制房企降价来稳楼市，可能只是一厢情愿，不仅暴露了本地楼市的虚弱，反而还将房企和购房者都拖入泥淖，无助于整个市场的稳定，更无助于稳定预期。

04

四个结论

在《政府工作报告再提房地产，释放了什么信号》一文中，我提出，2019年，楼市调控政策底已经触底，“一城一策”或将成为主流，而稳楼市则是核心目标。

在稳楼市的大环境之下，市场还会继续分化。

其一，稳楼市的要害是防止大跌。稳楼市向来具有两面性，既要遏制过度上涨，又要防范房价大跌。如果说2018年之前的重心是“遏制上涨”，那么今年的主要任务就是“防范大跌”。

其二，新房市场价格失真，无法代表市场行情。在限价和降价未遂之下，新房价格已经完全失真。一个城市楼市有无回暖，要看的是二手房量价有无同步回升，而非一手房的统计指数或者网签数据。

其三，楼市是否回弹，不要看概念炒作，也不要看地方的试探举动，只需关注两大核心指标：一是限购限贷政策是否松绑，松绑到何种地步；二是货币政策是否持续宽松，宽松到何种地步，是否存在降息的可能性。

其四，楼市将会继续分化。无论市场环境是否继续宽松，大多数基本面存在问题的城市，未来楼市前景都十分堪忧。对于非环一二线城市、非都市圈、非城市群辐射范围的三四线城市，不要轻易投资。