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原创： 刘晓博

2019年，楼市正在发生微妙变化。其中政策面的变化，尤其令人关注。

在“政府工作报告”里，关于楼市的表述没有再次重申“房住不炒”，也没有使用“调控”一词。而楼市的“减税降费”，也在悄悄进行。

3月7日深夜，又一个重磅消息传来：北上广深四大一线城市房产交易的增值税附加税率大幅下降，其中上海从11%降到6%，北广深从12%降到6%。税率一下子下降了一半。此外，印花税率也减半。

此前，北京、上海、广州、深圳均已下调个人出租住宅的税率。比如对于月租金不超过10万元的租户，北京、深圳的综合征收率均“减半”，分别降为2.5%、2.25%；上海征收率为3.5%；广州根据不同的租金相应实行2%、4%、4.295%等不同税率。

值得注意的是，这些减税降费都是媒体“深挖”报道出来的，官方并没有大张旗鼓地宣传。

下面我们看看，3月7日夜被最新披露的“增值税附加税率”，到底是怎么回事。

在二手房交易中，一般会产生增值税、个税、契税等税。其中增值税率是5%，增值税的“附加税率”此前上海是11%，北广深是12%。

 

需要说明的是，增值税附加的11%和12%，是相对主税税率5%来说的。所以，合并税率是：5%+5%×12%=5.6%。

 

按照北广深的做法，此次12%的附加税率减半，则变成了：

 

5%+5%×6%=5.3%。

 

一般来说，一套二手房在交易的时候，如果是超过一定年限、而且是普通住宅，是可以免征增值税及其附加的。只有不满一定年限（比如2年）或者是非普通住宅的，才交纳。交纳的时候，要么是全额征收，要么是差额征收。但现在北上广深“豪宅线”比较低，很多普通住宅都已经“不普通”。

 

比如一套应该纳税额是1000万的房子，减税前“增值税及其附加”是56万元，减税之后是53万元，减少了3万元的税。

至于印花税减半，节省的费用微不足道，这里不再赘述。

也就是说，进入2019年才两个多月，楼市就进行了两轮减税。一轮是出租房屋的税率大幅降低，一轮是增值税附加的大幅降低。这到底意味着什么？下面是我的分析：

第一，毫无疑问，两轮降税传递了重要政策信号，其目的是为了“稳房价、稳地价、稳预期”。

去年四季度以来，楼市趋冷。今年前两个月，态势越来越明显，政府卖地收入尚未公布，但民间统计显示应该是环比下降的，同比是增长还是下降很难说。但维持去年同比增长25%左右的增幅，显然不可能了。

中国去年90万亿的GDP，增长率在6.6%。这样的经济规模和增速，支撑它的卖地收入是6.5万亿，增速是25%；新房销售额是15万亿，增长率是12.2%。事实上，卖地收入和新房销售额占GDP的比重，都在2018年创下历史新高。

可以想见，如果卖地收入和房屋交易活跃度下降，会给2019年经济增长带来怎样的影响。所以住建部提出2019年要“稳房价、稳地价、稳预期”，这个“稳”已经主要不是靠“压”，而只能是“托”。

不仅偏严厉的各种“限”会逐步松弛，减税降费也将是大趋势。

第二，无论是降低“增值税附加”还是“出租房屋税”，都是房地产领域的“边缘税种”，目前仍然处于试探阶段，未来“主税”也会微调。

在北上广深，一套1000万的房子交易，如果是二手房，交易税费动辄大几十万，甚至可能超过百万（看持有年限）。可以说，税非常重。这在非常时期是必要的，可以“冷冻市场”。现在需要市场活跃了，就必须降税。

相比之下，“增值税附加”只是边缘税种。个人出租房屋的税，也不是所有房东都在交纳。所以两次降税带有试探性质，未来房地产领域可能会有更大力度的降税。

第三，仍然维持2019年楼市“前冷后热”、“前低后高”的判断。

建议大家重点关注国家统计局即将公布的1到2月的房地产销售数据，以及财政部即将公布的1到2月的卖地收入数据。如果同比下降，那么楼市政策微调会加快到来、全面到来。