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原创： 今日怡见

房市的限价大家都很熟悉，那是为了抑制房价暴涨，限制商品房价格上限的政策。结合限购手段，一手按住开发商，一手按住炒房客，让房价减小波动。

限价始于16年10月，当时全国主要省会城市负责人，以该月的房价拉了一根红线，意味着，标准就在这里了，后面新楼盘的开盘价不能超过这个水平。

但是，限制房地产企业不准打折降价，又是怎么一回事呢？

最近，江西省赣州市赣县住建局，向开发商下发了一份通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

不仅如此，通知中还要求当地房企，住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

也就是说，当地通过了网签审批的特价房源不准卖了；还没审批的，如果房企敢降到低于2月份水平，也不准卖。

可见，这是赤裸裸地不准房子打折了。地方政府稳住房价的心情犹如母亲爱子般殷切，叫停特价房自然也可以起到维持房价稳定的作用，而且相比于楼市大涨，地方其实更怕楼市下跌，一旦土地收入难卖，财政收入也会锐减。

那2月份江西赣州的房价到底是个什么水平呢？根据中国指数研究院发布的百城房价数据显示，2019年2月，赣州新建住房均价8215元/平方米。

赣县是赣州市的一个县城，但是房价高达七八千，这个价格实属不低了。

不仅是江西，去年下半年以来，多地都出现了禁止特价房的情况。

前段时间，江苏邳州市房地产商会发布文件批评，邳州个别楼盘出现了以低价扰乱市场、不正当竞争，销售价格严重低于备案价格的情况，个别楼盘降幅达2000元/平。

房产商会严厉叫停了房企打“价格战”。

 2019年1月，芜湖某楼盘降价5000元/㎡销售，老业主一夜之间亏损100万。随后，当地住建委出手叫停降价活动，责令其立马调回原价，否则将暂停其网签。

2018年10月，安徽合肥某楼盘降价6000元/㎡，在房产局调研后，被强制调回了2万/㎡。

这些地方的房企想降价回笼资金，但是一旦降价促销，又被当地有关部门约谈，甚至以暂停楼盘审批的方式相要挟，最后开发商不得不妥协。

但是，堵住降价，真的能达到效果吗？

无论三四五线城市房价这一时跌不跌，有一个事实是不变的，那就是，大部分小城市的房价上涨动力主要是货币化拆迁。

也就是政府提供给拆迁户一笔资金，由他们去自由市场买卖房屋。货币补偿只要一下来，住房需求就会立即产生，但是房屋供给的反应却是延时的，拿地、建造到销售都需要时间，短时间住房供给有限，而需求暴涨，价格自然就快速抬高了。

可是只要货币化拆迁停止了，上涨的动力也就失去了很多，房价回落也是可预期的。除了围绕大城市的小城市，会受到大城市吸纳人口的影响，也获得一部分人口流入以外，其他小城市很难找到新的动力支持房价。

不同的小城市发展前途会有天壤之别，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。人口才是购房需求最坚挺的因素，同时，人口流入也意味着一个城市的产业集群拥有足够强的竞争力，这些都是颠扑不破的硬实力。

况且，限价的时候，就下有对策，即使价格上限被封死了，很多房企也想办法签双合同、收天价茶水费来实现“明低实高”。

难道禁止打折就不会下有对策吗？

禁止打折房只能从形式上限制，但房企还有可能制造虚假消费者，先让假买家按备案价格把房子买走，再以二手房的形式转卖给真实买家。二手房的价格目前还不受行政手段监管，要不了多久，就可能出现二手房源大幅上升，价格明显低于一手房的现象。

再说，即使不降价，稳住价格，房企也很难再大规模在这些地方拿地了，毕竟前面楼盘的房子不降价更卖不动了。资金不回流只会拖死小房企，而大房企断臂求存也不会继续投资这部分小城市了。

房企打折的现象不是房价扛不住会暴跌的征兆，毕竟一些地方在想办法禁止打折的同时，还有一些地方还在严格调控房价不允许上涨呢。

这就是那句经常出现的话描述的场景，“退潮的时候，才知道谁在裸泳”。重点在于分化，有的人已经没有衣服了，有的人脱了几件还有衣服穿。对城市来说是这样，对房企来说是这样，对个人来说也是，今年注定是炒房客非常难受的一年。

如果选对了城市，今年等到房贷下调，真实成交价下跌至少两成，对刚需来说是个机会。