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原创：凯风 马周行

该来的总要来。

2019年政府工作报告，明确提出“稳步推进房地产税立法”。这是继2014年和2018年之后，政府工作报告第三次提及房地产税。

与去年不同的是，今年是“稳步推进”，而去年是“稳妥推进”。从稳妥到稳步，一字之差，意味着房地产税推进已有成形方案，一步一步来。

在《政府工作报告再提房地产，释放了什么信号》一文中，我就已指出，房地产税是关系国计民生的重要税种，必须遵循“税收法定”原则。从动议到落地，其间还要历经立法、审议以及地方政府制定实施细则等法定程序。

那么，房地产税何时到来？会如何征收？对房价有何影响？

01

全国住房联网：房地产税已无技术障碍

先看房地产税的三重信号。

第一个信号是，不动产统一登记和全国住房信息联网已经基本完成。

房地产税牵一发而动全身，想要顺利开征，必须扫清技术层面的障碍：不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权问题。

不动产统一登记是第一位的，没有统一登记，就无法对全国住房进行统一确权。而登记之后的联网则是要害，没有全国住房信息联网，就无法摸清全国房地产的家底，更无从对每个城市每个家庭进行精细化调控。

如今，不动产统一登记已经完成，全国住房信息联网也已初步完成。2018年6月，自然资源部发布消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

就在这两天，北京上海纷纷宣布，将在3月和4月推出不动产登记信息网络查询，这标志着不动产统一登记和住房信息联网已经完成。而全国性的住房信息联网，也在遥遥招手。

与此同时，全国国地税合并，也在2018年6月迈出步伐。这一合并，最大意义还不是减少交易成本和信息壁垒、降低人员冗余，而是统一税收监管，为个税、房地产税的征收铺路。

更关键的是，据媒体报道，已经施行近四年的《不动产登记暂行条例》有望升级为《不动产登记法》，相关立法工作即将启动。

这意味着，不动产统一登记的规格再度提升，全国住房信息联网的效力将会无限度放大。

02

70年产权自动续期：房产税再无法理障碍

第二个信号是，70年产权问题基本一锤定音。

相比于全国住房信息联网，70年产权问题，也是横亘在房地产税面前的一道大槛。如今，这道大槛也已基本消失。

正在提请全国人大审议的民法典物权编草案，明确提出：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

这就意味着，住宅土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。而自动续期，大概率会是免费续期。

值得一提的是，在2017年3月的全国两会上，有关人士在答记者问时表示：

住宅70年产权续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。

不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权问题，都已基本解决，开征房地产税，在技术上已经基本没有障碍。

03 

税收法定：房产税已纳入5年立法计划

第三个信号是，政府工作报告三提房地产税，而人大已将房地产税纳入立法计划。

房地产税，是税收，而任何征税，都必须依照“税收法定”的基本原则。

早在2017年12月，财政部有关负责人在《人民日报》撰文时明确指出：

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

这里的意思显而易见，房地产税不会贸然开征，也不会突然袭击，必须经历公开讨论、审议和表决通过的一系列人大立法流程。这是“法定”的基本含义所在。

2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。

这意味着，房地产税已被纳入五年立法计划。

当然，纳入五年立法计划，并不意味着这五年内一定会落地。事实上，2015年，房地产税也曾被纳入立法计划，但最终未能出台。而在2018年4月，房地产税法也曾被列入预备审议项目。

所以，房地产税迟早总要来，但到底哪一年到来，还存在较大的不确定。这里的不确定性，主要在于房地产市场的稳定性和地方土地财政的压力。

04

现实需要：房产税能否取代土地财政？

除了三重政策信号之外，回归当下，房地产税，有着极其强烈的现实逻辑。

房地产税之所以被提上日程，其目的并非遏制房价，而是理顺财税关系，从而最终取代土地财政。

由于卖地收入全部归由地方政府所有，因此在土地财政依赖之下，地方政府与房地产商之间有着共同的追求，一个渴求地价上升，一个希望房价暴涨。这种利益的同谋性，容易导致地方政府行为的异化。

数据显示，2018年，全国土地使用权出让收入65096亿元，同比增长25%，创出新高。从2015年到2018年，卖地收入一年一个台阶。2015年是3.25万亿，2016年是3.75万亿，2017年是5.2万亿，2018年是6.5万亿。

卖地收入不断创出新高，这与全国房地产走势息息相关。经过这一轮上涨，楼市行情早已不同于往日，经济、人口和土地的基本面都在发生变化，2018年很有可能将成为土地财政的最高点。

值得一提的是，在大多数一二线城市，土地资源开发力度过大，新增住房资源严重不足，不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小，房地产税的重要性越来越突出。

同时，随着减税降负成为常态，从中央到地方，财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源，就成为当务之急，房地产税恰好是备选答案之一。

05

房地产税能不能降房价？

房地产税能不能降房价，这是最受瞩目的话题。

从短期而言，房地产税对于市场是利空，能让投机者产生一定抛盘效应，对房价有一定抑制作用。尤其是住房联网，将对某些群体产生威慑作用，抛盘效应将会更加突出。

但从中长期来看，房地产税的影响十分有限。房价受到一系列因素影响，房地产税只是影响因素之一。房价的未来，取决于人口、土地和经济基本面，而非房地产税。

同时，从政策博弈角度而言，房地产税是典型的地方税，最大目的就是为土地财政提供替代选择，弥补地方政府日益减少的土地收入，至于降房价，则从头到尾都不在政策目标体系之内。

要明白，楼市调控的要害只有一个字：稳。

房价持续上涨时，要“遏制房价上涨”，这是稳房价；楼市持续调整时，要“防止房价大跌”，这也是稳房价。

毕竟，从最实际的利益出发，没有稳定的房地产市场，房地产税未必能收回来。

06

房地产税会怎么收？

房地产税未来会怎么收，会不会覆盖所有购房者，这是除了房价之外最受关注的话题。

从目前的消息来看，可以确定的是：房地产税不会一刀切，不会所有购房者全都一个标准，也不会全国一盘棋一个模式。

首先，房地产税可能存在区域差异。上一轮房价大幅上行的一二线甚至三四线热门城市，可能都在首批推进之列；而部分人口流失严重、经济萎靡不振的地区，可能会暂缓推进。

其二，会存在一定免征面积。一套二套乃至多套肯定有所区别，自住刚需与投资投机也完全不同，不可能一刀切进行征收。2011年的上海房产税试点，将人均60平方米作为免征门槛，那么未来各地应该都会设置一定的免征面积。

其三，或许会按照评估值进行征收。房地产税是持有税，换言之，凡是持有都要征税。但房价一直都在变动之中，所以，按照评估值征收就成为自然选择。

07

房地产税何时会到来？

不动产统一登记、全国住房信息联网、70年土地自动续期、国地税合并，这一系列动作，都意味着房地产税的出台，只是时间问题。

然而，时间才是最大问题。

房地产税想要顺利出台，除了技术破壁之外，还需要舆论动员和房地产现实行情的配合。

如果经济下行压力未能得到有效缓解，楼市下行周期进一步延长，房价下跌的风险日益放大，房地产税推出的时间可能还会推迟。

毕竟，房地产税虽然不是为调控房价而来，但涉及利益格局的重新匹配，必然会对市场心理产生巨大影响。

它的推进落地，不仅需要广泛的舆论动员，更需要相对良好的房地产环境。

一个简单结论是，房价越是高涨，房地产税的落地时间就越早；楼市越是低迷，房地产税被推迟的周期就越长。

08

结论

万事俱备，只欠东风。

房地产税迟早会来，但从舆论动员到立法通过再到最终的落地，还有一定时间周期。

其一，根据税收法定原则，房地产税必须经过立法审议的一系列过程。即使房地产税今年就开始征求意见，那么从出台意见稿到正式实施，起码还有几年时间。如果考虑到地方区情，那么在房地产税立法尘埃落定之后，各地势必会出台各自的实施细则，这一过程又会增加不少变数。

其二，房地产税并非为降房价而来。稳房价是既定政策目标，也是一直以来的主旋律。房地产税的目的，是为了弥补土地财政的缺失，理顺房地产相关财税关系，降房价不再考虑范围之内。

其三，房地产税要想顺利推进，需要一个稳定的房价环境。如果下一步金融周期风险陡增，房价出现大幅回调，那么房地产税只会无限期向后拖延。

其四，在降税减负的大背景下，房地产税的重要性得到提升。当大减税成为现实，谁来弥补缺失的税源，就成为待解之问。