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原创：孙不熟

最近股市大热，楼市据说也出现了“小阳春”的说法，比如总价约8000万的深圳湾某项目秒光、燕郊房价回暖、部分城市降低首套房的首付比，诸如此类的信息开始多了起来。

对这种说法，我是不认同的，根据以往经验，楼市如果真的大热，至少会反映到以下三个指标中，这三个指标也是普通人感知市场走向的重要参考。

第一是成交量，这个是任何一个市场出现牛市的基本前提，无论是股市还是楼市，如果成交量没有起来，说什么都没用，仅凭个别城市、个别豪宅项目的大卖，是毫无说服力的。

成交量是非常容易获取的公开数据，随便查一下就知道。我看最近两个月的数据，大部分城市的成交量仍然是很差的，比如广州、深圳1月份的一手房成交量都是下跌，二月份的数据还没出来，但估计也不会有什么变化。

第二是信贷政策，根据以往经验，楼市大热之前，几乎一定都会出现信贷政策的放松，比如利率打折、降首付、信用贷放松管控等等。房地产本身是金融，如果金融对它不友好，它是很难启动的。

目前来看，银行对住房贷款有明显放松的迹象吗？并没有。

25日，银保监会的最新表态仍然是要严格控制投机性房贷，防止在房地产金融风险，“对于用来投资甚至是用来投机和炒卖的，要实行更严格的贷款标准，有的可能要提高首付比例，有的要调整利率的风险定价，有的甚至不能给予贷款支持。”

第三是社会情绪，如果牛市真的来了，不用别人告诉你，你自己就能感觉到的，比如中介打你电话的频率、对你的态度，都会有明显的变化，你周边的朋友在谈论什么、你参加的饭局在聊什么。总之，种种讯息会构成一种既焦虑又亢奋的社会情绪，这个东西现在有了吗？

至少在我看来，我身边的朋友最近谈论股市的要多一些，连找我咨询买房的人也比去年要少一些。客观来讲，楼市的注意力的确被经济下行、企业裁员、股市上涨等话题分散了许多。

总而言之，根据以往经验，楼市就像是一搜巨大的航母，要启动它是很难的，要把它停下来也很难，因为它的体量太大，小风小浪根本是推不动的，必须是山呼海啸般的系统性力量才可以。股市则不同，几个大机构和几笔大资金的入场，就能创造出一波行情。

所以，我认为楼市不存在“小阳春”一说，它要么就是大阳春，要么就是寒冬。当然，这里的“寒冬”主要是指成交量的寒冬，不是价格的寒冬，价格最多就是不涨或者技术性调整一下，从未有过结构性的调整。

说了这么多，可能有人会问，2019到底要不要买房呢？老实说，每个人的能力范畴和想法都不同，不一定有对错之分，我比较倾向于“牛市卖房，熊市买房”这个判断，因为我知道牛市买房的体验是很差的，不仅要对开发商涨价、房东返价提心吊胆，还要看各种脸色，连中介小哥都是趾高气扬的。而熊市买房，不仅议价空间大，而且还有做甲方的应有体验。

当然，有人可能会说，现在股票好像不错，不如先拿一笔钱到股市赚一笔，然后再去买楼，两全其美啊，理论上不是不可以，但你真能踏准每一个节奏、赚到每一个铜板？

我的好朋友，马将军（公众号“马将军的钝刀”）说过一句名言，每个人要找到自己的能力圈，圈外的钱不是你的。想各个好处都占尽、踏准每一个踏板，你以为你是聪明绝顶、武功全能的马将军么？

所以，2019要不要买房？对很多普通人来说，这是一个非常大的决策，我不敢斩钉截铁地给人指路，但我想说的是，任何一个决策都会带有不确定性以及赌的成分，要不然它就不能称之为决策，这本身也是决策的魅力。

所以，做决策时，多想一想是对的，但切记不要精打细算、患得患失，“抓大放小”就可以了，不要太紧张于那些不影响全局的小得失。

现在说说我的基本判断，看现阶段的政策设计，管理层更希望把资金引入股市，搞活科创板，为实体经济特别是科创产业，对楼市的信贷仍然是严格把控的。所以，2019年的楼市不会有什么大的行情，但如果是自住，2019仍然是个购房的好时机，不为别的，熊市买房有尊严啊。