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正当楼市迎来“小阳春”的时候，万科集团董事长郁亮的“最新观点”，再次引起了媒体的广泛关注。整体而言，郁亮的观点显得非常谨慎，甚至有点“看淡”、“唱空”的意味。

郁亮的“最新观点”，是“万科周刊”2月25日公布的，其核心内容，是郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上的发言，时间是2018年12月17日。

下面是郁亮的主要观点，我一边引述一边给出自己的点评。

观点一：不要指望“触底反弹”会很快到来。

郁亮先引用了2016年那篇著名的《人民日报》刊登的“权威人士谈经济”的观点——“我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势。这个L型是一个阶段，不是一两年能过去的”。

然后他说：

过去我们听得最多的是“触底反弹“，我们的经历也是“触底反弹”。但权威人士告诉我们，现在L型的竖线还没有到底，一般预计到2020年左右才有可能见底。更值得关注的问题是，L型的那一横不知道会持续多少年，日本已经持续20年还未完全走出来。这突破了我们过去的认知，与过去的经历完全不同，房地产行业从来不能脱离经济大势，所以我们要深刻认识到，宏观形势并不乐观。

今年（指2018年，下同）四季度BG（编者注：四大区域+物业）、BU（编者注：包括长租、物流、印力等）在做事业发展计划的时候，基于过去的经验，对宏观形势判断都过于乐观，期待不久后的“触底反弹”，但如今的宏观形势已经不是这个样子，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。

郁亮还谈到了“少子化”对房地产行业带来长期影响，他说：90后比80后人口少4100万，00后又比90后少3100万，也就是说20年间，从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7200万，而且10后的情况也不容乐观。宏观调控政策的影响差不多2-3年，但经济大势和人口结构问题将10-20年。

点评：整体而言，郁亮这次发言比“活下去”那次成熟了很多。房企老大的CEO，必须谈宏观经济，必须要有危机意识。但在经济下行压力很大的时候，表态就要有技巧，否则有“唱空”之嫌。

在这次讲话里，郁亮把“活下去”修正为——我在南方区域媒体交流会上提到万科要“活下去”，大家以为“活下去”应该像乞丐一样去讨饭吃，其实对万科而言，“活下去”是希望活得更好，活得更久——这样表述，就聪明了很多。

而且谈经济L型，引用权威人士的说法，就很得体。但说实话“触底反弹”有两个含义，一个是大周期的“触底反弹”，或许需要反复确认，到2020年甚至更长时间才能完成；从当前小周期看，2019年6到9月之间，就可以“触底反弹”。因为货币政策、财政政策都发生了新的逆转。去年之所以压力大，是因为“去杠杆”。

所以，郁亮对宏观经济的判断其实还是不够精准和细致。但他希望下属有压力，进而迸发动力，这是可以理解的。

观点二：要跳出“牛市思维”。

他说： 2019年，面对高度的不确定性，我们应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。

什么是“基本盘”？基本盘是指保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根基。

点评：“印钞票的时代”的确终结了，中国广义货币M2的增速从2009年的27%左右，到前几年的14%左右，再到目前的8.5%左右，的确速度在下降。国家短期不会再强烈刺激楼市，所以开发商的确要转变“牛市思维”。而这，也恰恰是国家愿意看到的。

但话说回来，中国房价“一年多翻倍”（2016-2018）的空前景观，恰恰不是在M2增速特别高的时候创造的。印钞方式和“印出来的钞票首先给谁”也非常重要，“货币棚改、三四线楼市暴涨”就是货币滴灌下的奇迹。所以，对于未来中国楼市再次出现“疯牛”我们还是要留一份警惕，不是说完全不会了。当前市场是高度管制的市场，而中国经济正在走向深度开放，这个悖论也是前所未有的，将来会发生什么很难讲。

观点三：房子的“财富效应”已经改变。

他说：住宅全面短缺时代结束，政策层面继续坚持“房住不炒”的基调。今天，中国人平均住房面积超过40平米，套户比率1.13，经过行业过去20年高速发展，住房全面短缺的问题已经基本解决。另外过去房子有财富效应，买了房子可以涨价，但今天这个局面也发生了改变，因为“房住不炒”，房子是用来住的，不是用来炒的。住房的金融投资属性会被长期抑制住，这对我们有重大影响。

点评：房子的“财富效应”的确在改变，三四五线城市正在高度分化，如果不在核心都市圈，不靠近中心城市，没有显著人口增量，未来金融投资属性会不断下降。

但中国城镇化的2.0版刚刚开始，这就是“都市圈时代”，在核心都市圈，房子的“财富效应”会长期存在。这个“效应”不是坏事，将来关键时刻还是可以拯救经济的。所以国家一再强调“稳房价、稳地价、稳预期”，没有说“打压预期”，更没有说“推动房价、地价下行”。

观点四：房企转型绝非易事，“我们没有可能找到一个和房地产赚钱前景相当的行业”。

他说：若干年前，包括万科在内，很多同行都尝试转型，但是行业转型是非常不容易的。首先，我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。当我们做物业、物流的时候，发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时，大家便觉得无从下手。让赚大钱的人去赚小钱，难度太大。到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。

点评：一不留神，郁亮说了实话。房地产商是“赚大钱的人”，转型就是去“赚小钱”，所以“难度太大”。虽然其他暴利行业很多，比如烟酒药，比如BAT的行业，但万科学不会。所以，没有可能找到“一个和房地产行业赚钱前景相当的行业”。对于其他房企的转型，万科不看好。

观点五：万科未来的几个机会。

郁亮认为，万科未来至少有以下几个机会：

第一，城镇化率会继续提升，房地产仍然会维持较大规模。中国还有大概20个点城镇化率的空间，过去城镇化水平还有一些水分，比如部分农民工进城务工后，还未真正转为市民，所以城市化还有机会。

 

第二，“都市圈化”带来机会。如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话，现在第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。这其中依然有很多机会，比如粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市，各具不同的特色和能力，这在全球范围内也不多见，所以有机会。

 

第三，住宅消费并不是整体过剩，而是有些过剩，有些还没被满足，这就是为什么要“限”的原因。关于租购并举，购的部分已表达很充分，但租的部分才刚刚开始。

 

未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。过去3年，我们放弃了规模第一，换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦，进入的是200-300个城市，而非现在70-80个主要城市的话，我们不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。所以，正是过去3年在地域上的收敛聚焦，才使万科赢得今天的战略主动。

点评：说到底，万科还是觉得房地产可以继续赚到“像样的钱”，机会仍然很大。他说“城镇化还有20个百分点”，是指“户籍人口城镇化率”，并认为“常住人口城镇化率有水分”。所以，万科这样的住宅开发商还可以“大干快上”地干上10年。

郁亮对“都市圈化”和大湾区的很多看法，跟我专栏里的表述惊人一致，应该是“所见略同”。所以，其实内心里郁亮一点都不悲观。

郁亮还认为，“过去3年，我们放弃了规模第一”是对的，否则进入的城市就太多，会达到200-300个城市（类似碧桂园），现在是“70-80个主要城市”。所以现在压力不大。可见，郁亮也认为三四五线城市已经比较麻烦了。

“过去3年，我们放弃了规模第一”，这里有主动因素，还有被动因素。因为宝能收购带来了长时间的混乱，核心团队有点前途未卜，肯定是错失了一些机会的。所以去年下半年以来，万科在加速拿地，以布局下一场牛市。

对，是牛市。虽然郁亮口头上不承认，但从万科拿地的凶悍劲头，我知道他们“相信未来”！