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原创：凯风 马周行

棚改真的冷了。

2019年刚过两个月，全国多省悄悄下调棚改目标。

据界面不完全统计，目前已有约20地棚改计划出现下降，其中降幅最大的是山东、山西与河南，降幅全部超过70%。

与此同时，棚改政策持续收缩。

先是国开行收归棚改审批权，接着住建部定调棚改货币化“因地制宜”，随后国常会明确“尽快取消货币化安置优惠政策”，媒体报道“政府购买棚改服务模式将被取消”……

更关键的是，棚改大限即将到来。2020年就是棚改收官之年，10年棚改即将落幕。在前几年狂飙突进之后，多地棚改余量已经所剩无几，未来两年的棚改量将会大幅削减。

这种背景之下，楼市将何去何从？

01

2019多省棚改计划腰斩

2019年，可谓棚改转折之年。

新年伊始，多地传来消息，2019年棚改目标量大幅锐减。据界面数据不完全统计，全国20个省市棚改计划下调，只有广西、重庆、辽宁、陕西等几省市有所上升。

这其中，山东、山西、河南降幅超过70%，新疆、青海降幅超过50%，西藏、四川、浙江、海南降幅超过30%，安徽、江西、福建、吉林、河北、湖北也都有不同程度的降幅。

作为全国棚改第一大省，山东2019棚改计划为21万套，而2018年实际完成量高达85.17万套，降幅高达75%。

同样，作为全国棚改第二大省，河南2019年棚改计划为15万套，而2018年计划套数是50万套，实际完成66.33万套，降幅为70%以上。

可以说，全国棚改大省都到了转折时刻。

在2015到2018年的棚改狂飙之后，各地的棚户区所剩无几，棚改已经进入事实上的收官阶段，2019年棚改计划出现腰斩，就不令人意外。

相比于各省市，全国棚改离收官也已不远。

02

棚改收官大限：2020年

在《2019楼市往哪走》一文中，凯风君提及，全国棚改大限是2020年。

这里的依据是，2014年3月《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》发布，其中，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

在此框架之下，2014-2017年，我国推出1800万套的棚改计划，并且超目标完成。随后在2018-2020年，又提出1500万套的棚改任务，到2020年，全国性的棚改将基本完成。

2018年，全国棚改计划为580万套，实际完成量高达626万套。

按照三年计划，2019年和2020年全国棚改还剩下874万套的余量，平均每年为437万套，相比2018年平均缩水1/4。

所以，可想而知，棚改已经基本进入收官阶段，全国各省市的棚改数据自然会大幅缩水。

03

棚改货币化大退潮

比棚改整体收官影响同样致命的是，棚改货币化已经开始退潮。

先来解释下，所谓棚改，指的是棚户区改造，拆旧建新，本身是个民生工程；而棚改货币化，则是棚改改造模式中的一种，与就地安置为主的实物安置，共同构成了棚改安置模式。

这其间的区别在于，实物安置只是拆旧换新，“以房换房”，不会制造新需求，未必会刺激房价上涨。货币化安置，拆建之间有两三年的建设周期，拆迁户拿到钱之后只能在现有市场购房，手握重金的拆迁户入场，自然刺激市场情绪。

最近几年三四线城市的房价走势，与棚改货币化的扩张有着直接关系。

2014年，棚改货币化比例还不到10%，2015扩大到30%，2016年进一步扩张为48.5%，2017年则突破50%，高达53.9%，部分省市棚改货币化比例甚至高达90%以上。

这几年，恰恰是三四线楼市从高库存转向大幅上行的阶段。除了楼市大环境之外，棚改货币化在其中的作用不容低估。

不过，从2018年下半年开始，棚改货币化已经开始退潮。

先是2018年6月国开行收归棚改审批权，接着7月，住建部定调棚改化，要求因地制宜推进，然后在10月份的国常会上，明确提出“商品库存不足的城市，要尽快取消货币化安置优惠政策”，同时“严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为”。

随后，据21世纪经济报道透露，2019年，政府购买服务模式将被取消，取而代之的是，以地方政府棚改专项债为主要融资方式。

所谓政府购买模式，是由政府对棚改进行兜底，棚改成本纳入政府预算，政府随后通过卖地还钱。这种模式下，地方政府积极性较高，但隐性债务风险较大。

 

相比而言，棚改债模式，更符合市场发展方向，但不是每一级政府都有发债权，而且棚改债未必能得到市场认可，更关键的是，棚改债要求项目收益与融资成本的平衡。

 

在2017年全国棚改资金来源中，以国开行、农行为主的PSL贷款，占比接近七成，而财政投入不到一成，棚改债更是仅占6%左右。

目前，随着政策收紧，PSL贷款已经全面收缩，而棚改债门槛更多、限制更高，棚改资金显然会受到大幅影响。

棚改资金一旦受到影响，棚改货币化模式就无以为继。

早在2018年，全国多地已经悄悄不再公布棚改货币化比例，部分省市直接明确“陆续取消货币化补贴”，2019年棚改货币化比例还将进一步下滑

可见，棚改货币化退潮已是大势所趋。

04

哪些省市棚改依赖度最高？

棚改货币化改造，对于去库存可谓立竿见影。

数据显示，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存，2017年这一数字上升到3亿平方米以上，2018年约为2.7亿平方米，约占全国商品房销售面积的20%左右。

具体到各省市，由于棚改规模不一，棚改对于商品房销售的影响大相径庭。

根据克而瑞发布的《2018年全国棚改白皮书》，新疆、青海、内蒙古对棚改依赖度最高，占比超过50%，陕西、贵州、黑龙江、吉林、湖南等省份次之。

可见，中西部和东北省份对棚改依赖度较高。背后的原因很好理解，棚户区改造基本以三四线城市为主，中西部省份自然就成了主力。

相反，沿海发达省市对棚改依赖度普遍较低。

作为经济强省的广东，2019年棚改计划仅为2.4万套，不及新疆、甘肃、江西、安徽等中西部省份的1/5。而北京、天津的棚改计划也都在1万套左右，基本可以忽略不计。

另外，从棚改总规模来看，山东、河南、贵州、湖南、湖北、新疆、浙江堪称全国六大棚改大省，这六省区2018年的棚改总量占全国的一半以上。

2019年，这几省区棚改计划规模均出现大幅削减，山东、河南、贵州更是出现腰斩，对楼市的影响可想而知。

05

未来：三四线城市大分化

随着中心城市、都市圈和城市群时代到来，中国城市格局正面临新一轮洗牌。

显然，一二线城市的洗牌，同时也意味着三四线城市的未来随之而发生变化，三四线城市的楼市自然而然也将出现大幅分化。

哪些三四线城市相对危险？

其一，棚改货币化安置比例越高的地方越危险。

其二，经济基本面较差的城市，未来很危险。

其三，人口持续流出的地区，未来房价也很堪忧。

其四，孤立发展，未能融入中心城市、都市圈和大城市群的城市，未来前景可难言乐观。

哪些三四线城市的未来相对可观？

答案是，中心城市、都市圈和城市群辐射圈内的三四线城市。这其中，最典型的当属环京环沪环广深城市群，再次之，则是强省会周边的城市群。

如果这些三四线城市本身经济基本面较好，比如全国百强县，显然未来也是可以想象的。

06

几个结论

棚改货币化退潮，棚改即将面临收官，三四线楼市即将迎来最大的挑战。

其一，2020年是棚改收官之年，今明两年，大多数省市的棚改规模都将出现断崖式下滑。过去过度依赖棚改式刺激的城市，当棚改支撑越来越弱，本地楼市的支撑性显然会受到严峻挑战。

其二，三四线楼市投资价值基本消退。大拆大建并不长久，货币补贴难以为继，三四线城市迟早要面对人口和资金的基本面。基本面越差、对棚改依赖度越高、人口流出越严重的城市，楼市调整的幅度就越大。

其三，请认准中心城市、都市圈和城市群三原则。这是未来中国城镇化的主要模式，也是城市大洗牌的契机所在。不仅人口、资金、产业将向这些城市聚集，而且都市圈内的三四线城市也将享受外溢红利。

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