原创：子木

01

辉煌的太原

太原，给我的印象就是家道中落的纨绔子弟。

十多年来，作为山西省会，被京津冀和中原城市群的崛起排挤到边缘地带，发展迟迷，区位优势丧失，晋北年轻人逃向北京，晋南人流向西安和郑州。而太原最终成了山西人都回不去的省会。

很难想象，作为九朝古都，孕育着五千年晋阳文化的太原落得此般地步，让人惋惜。

翻开历史，太原的高光时刻让人着迷。“控带山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要冲，控五原之都邑”，拥有4700多年历史，2500多年建城史的山西太原，在中国历史上城市地位无可撼动。

而在这片土地上，生根发芽的晋商在明代时期就富名远扬。什么浙商闽商，历史地位远不及晋商，晋商文化，商帮之首 ，世间传言“豪商大贾甲天下，非数十万不称富”。

到了清朝，晋商更是富可敌国，山西的晋中地区的平遥祁县太谷是全国的金融中心，全国票号的总号集结于此，被称为“中国的华尔街”。清人徐珂《清稗类钞》里财富统计，中国富人排名前20名的，基本是晋商。被世人叹服的“乔家大院”就是当年晋中富商乔致庸的产物。

民国时期，晋商的繁荣达到巅峰，山西成为全国最富裕的省份之一，同时太原的城市格局达到了细致协调的完美规模，一个较为完整的工业化布局已经初见成效。

02

迷失的太原

改革开放后，中国进入高速发展通道。东南沿海线性崛起，东北振兴，西部大开发，重工业的气阀响彻大地，到处充满脱胎换骨的建筑气象。

而支撑这一切的正是山西煤炭。

山西自古煤炭资源储备惊人，占尽全国近三分之一的量，从明清时期开始就在稳定输出，工业的饥渴开始让全国的财富加速流向山西。

一夜之间，山西成了坐在钞票堆上的省份。晋商纷纷转行，将每座山头破洞开凿，漆黑的炭尘笼罩着山西大地，“煤老板”这一带有强烈地域偏见色彩的称谓，成为了山西的特有名词。

与此同时，煤炭经济孕育的野蛮文明开始反噬。可惜，整个山西都沉溺于金钱虚幻中，而从未正视过背后的恶果。

最终山西得病了，这个病来源于对煤炭经济的迷信，来源于对当官捞钱的迷信，来源于煤炭支撑起来暂时的繁荣假象。山西人的一切自豪，建立在煤炭所带来的庞大现金流上，建立在各种跟煤炭有关的一切一夜暴富的故事中。

煤炭产业的褪去很快，而持续塑造的社会心理却延续了一代人。

我记得曾经在去山西的一趟火车上，一个四川人小贾给我讲了他的故事，尤为深刻。

“小贾多年前在山西灵石的矿上工作了五六年时间，初恋女友也是山西姑娘，那姑娘真是好女孩，她特别爱我。但女方家里坚决不同意，迫无奈之下也就分了。

其实山西人对待我们这些下苦力的人的态度多是歧视的，虽然我们钱挣得多，矿上的山西人也主要从事一些轻松，不费力，但是工资仅够糊口的工作，如果做采煤工，虽然钱挣得多，但是在本地人圈子里，总会觉得低人一等。

他们的世界里可能天然就对轻松，稳定，来钱快，有一种迷之向往。对苦哈哈的奋斗者充满鄙视！但是我要说的是，四川作为劳动力输出大省，在经济发展上不知道要高出山西几个段位。我们这些川耗子出省谋生活是很苦的，但是大部分人融入了工业化社会的发展进程中，而山西人还是沉浸在能源社会中无法自拔。”

《儒林外史》中，吴敬梓说过一句话：“三十年河东，三十年河西。”对于太原来说，这条河又深又黑。

有人说，“太原没发展，是因为中央不给好政策。”但我要说，对于太原，政策固然很重要，但是如果太原人整体意识、习惯不改变，那么太行山就是下一个山海关。

03

憋屈的太原

曾经的太原是全国第十三个进入百万人口特大城市行列的城市，直到已开始逐渐衰落的1989年，仍然综合实力排名十五六位，前后是靑岛济南长春深圳杭州，太原一个地级市混在一堆计单和后来确立的副省级城市中，已经相当了得。

如果把太原发展问题完全归根于社会心理因素，也有失偏颇。因为对于太原发展，还有一个很重要的制约因素——区划设置不合理。

翻开山西地势图你会发现，山西地形独特，由北到南分布着串珠样盆地，各个盆地几乎都是独立存在的，相互联系并不紧密，这导致省会太原天然缺乏向心力和凝聚力。

可既便如此，太原所在地为一个地理单元的太原盆地却被从行政上一分为三，本就不大只有5000平方公里的太原盆地分属太原、吕梁、晋中三个地级市管辖。

太原主城区被憋在地形最狭窄最恶劣的北端，在综改区成立之前，太原一度没有大规模工业用地，管辖的4个县市，有3个在大山里，地薄人少，发展受到很大限制，只有清徐一个半山区县，所辖三县一市总人口只有80多万，不如其他城市一个县的人口多。

虽然太原城区人口并不少，但总人口只有430多万，与大多数省会城市和许多地级市动辄七八百上千万人口相比，相差许多，这也导致太原在各项人均指标都可以的情况下，总量指标都很难看，GDP更是排60多名，完全不像个省会。

区划设置不合理导致太原各方面体量太小，假设当初在区划调整中有所作为，合并榆次晋中或者整合整个太原盆地，在太原的带动下，而不是榆次的小马拉大车，我想太原一定会发展的更好些。

如今城市之间的竞争也是规模和人口的竞争，没有任何区位和政策优势的太原不可能像沿海或资源性城市那样做到小而强，有利于发展的软环境的转变也不是一朝一夕的，需要漫长而痛苦的努力，面对现实，调整区划做大体量也不失为一种捷径，起码面子上好看一些，也有利于招商引资，有利于项目申报，引起重视，争取政策。

太原不但四十几年未调整区划，而且自身地形狭小憋屈，只有向南发展才能打开发展空间，必然涉及到行政区的合并统一问题，在现行体制下，仅仅太榆同城是不行的，导致同质化竞争严重，难以形成合力。

在如今各地纷纷做大做强省会的大背景下，太原会更加边缘化，如果能合并晋中或将太原盆地纳入囊中，合并后有七八百万人口，像个正常的内地省会，也有了广阔的发展空间，那么太原重铸昔日辉煌大有可能。

最近太原政府好像也意识到了这个问题，在2019年1月23日，太原市政府也提出了将实质性推动阳曲县、清徐县撤县设区，尽快提出调整方案，上报省政府审定。

毕竟太原是一个老牌大城市，有着良好的工业基础，370万城区人口，85%以上的高城镇化率，悠久的历史文化，许多人均指标全国名列前茅，山西最好的科教文卫，这些都是一个城市的底蕴，也不是一些新兴单一经济强市能比的，山西人不能沉缅于昔日的荣光而妄自尊大，也不能无视自身的优势而妄自菲薄。

04

太原楼市

聊完太原的发展问题后，我们再来看太原的楼市。

上一轮楼市周期，太原房价是从2016年的8000元/平米开始上涨的。2017年春节后进入第一个加速上升的通道，平均房价从8000多到9000多，年底突破10000元/㎡大关。

2018年连续突破11000、12000、13000元/㎡，根据贝壳的数据，太原2019年1月新建商品住宅价格13179元/㎡。伴随着房价上涨，太原商品房销售也异常火爆，2018年商品住宅成交总金额达到了1079亿元，销售面积812万㎡。

从2018年下半年开始，随着全国房地产市场的整体降温，开发商对于太原市场的预期也不断下降，土地市场行情持续趋冷。

2018年7月20日，太原8块土地拍卖公告一经发布，业界一片哗然。8月10日，8宗土地，总面积约82万平方米（1241亩），起拍总金额逾130亿元，结果全部流拍，这场超过130亿元的土地流拍震惊了楼市。

消息一经证实，媒体渲染后，引发买房市场观望情绪极速升温，楼市随即落入冰点。楼市进入“有价无市”的盘整行情。

在太原投资我是非常不建议的。原因有二。

其一，2015年，太原是去库存难度较大的省会城市，经过三年的市场消化，去库存的周期才落到2.6个月。要知道太原这几年的人口基本没有增加，那么这么多的库存是谁消化的呢？是本地人。而据数据显示，太原人均居住面积达到33.51平方米，大部分都有房子住。所以太原上波行情，是买涨情绪下本地居民炒房行为促成的牛市。没有支撑力。

其二，太原发布的第一个政策是不是限购、限价，而是限售。2017年9月13日出台太原发布“限售”通知，二手房拿到大红本两年内不得上市交易；紧接着12月29日，太原又出台了二手房限售转让细则。我之前讲过，专注于限售是城市对本地楼市房价不自信的表现，意在套死炒房客，防止行情下行时的抛售行为。

05

购房建议

根据目前趋势，预计2019年太原的楼市稳中有降，刚需客不用着急，可以把购房需求滞后。等待开发商让利，房贷利率向好再上车。而对于具有升值潜力的价值地段来讲，因为太原体量较小，只建议以下几点。

1.太原购房，首先考虑太原的地铁规划，一般来说，等地铁建成，房间涨20-30%之间很平常，如果恰好周边还有小学初中，那得涨30-50%。

之所以涨这么多，主要是两个原因：

其一、地铁最早要2020年建成，3年涨10-15%很正常，有地铁后很多人就不买车了，但是车的价值会加到房价里。其二、学区房本身就贵，而且政策越来越严，太原别的不行，学习首都政策那可是好手，所以继续看涨学区房。

（太原市地铁规划图）

所以尽量买在地铁线周边，步行距离不超过1km的小区，大概就是2站公交的距离，太远不方便，太近的价格高，要权衡。

2.太原现在基本上是“南移西进”，所以要优先考虑南面和西面的房子，这两者之间，优先南面。

晋源区很有可能是以后的市中心，要说发展前景，晋源区绝对是在政策，规划和地理位置上优于其他区的，其次就是小店和万柏林了，万柏林南和晋源北(长风街到晋阳湖南)将会是以后的绝对的繁华地带。而且晋源区有明年的青运会，还有晋祠，天龙山，蒙山等开放或者在建的公园或者景区，发展潜力巨大。

小店区在今年的会议上提出要新建商圈，引进新科技，而且和榆次接壤，符合太原榆次同城化这个规划。小店区分三个板块来讲，往北的亲贤-长风商圈，包含北美，天美，茂业，百盛，王府井等多个购物中心，十分繁华。之前的太原人习惯去往柳巷逛街，但大家现在一说起来逛街，肯定是优先选择北美，茂业天地。这一块的人流量平日里十分巨大，上班族也十分多。

万柏林区的发展前景也不错，西中环南延工程打通一条旅游通道，未来长风西街那边预计19年会发展的很好，加上品牌开发商的楼盘，高品质的和平公园，预计2019年远大购物广场，华润万象城等商业区的投入使用，将会彻底改变人们对商业区的新视野。

3.北面最多只考虑到环线以南，东面不要远过恒大山水城，西面不要远过赞城、万科金域华府，南面不要远过碧桂园，这个范围内问题都不大。

4.相关数据显示，太原这两年120～140㎡的改善型住宅销量上涨最快，所占比例也最多。因此，我们可以预判，太原市住宅市场已经全面进入改善型时代，满足了大批老太原人从老城区的老破小改善到新城区的大品牌楼盘的需求。购房在此范围内，流动性较强，120-140，有两个卫生间的最好。

5.选地段，选择靠近环线（西中环、北中环等）或者主干道的。不要怕远，只要道路通畅，太原最南到最北也就30分钟，开车都很方便。

6.一定要对整个太原的项目有个大概了解，然后尽量抽出时间去现场看看。打车去看也花不了多少，每周看2-3个项目，出租100块的车费足够了，看上1个月，基本上你就是半个太原房产通了。楼面价便宜100块，一套房子就能便宜12000，还是划算的。

7.学区房和离单位近不是优先考虑的事情，以后难免会换房，或者买的房子觉得不方便，可以租出去，自己在别的地方再租房子住，在太原，25000一年可以租到市内90%的小区，基本上想住哪就住哪，而且都带装修和家电。 

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