原创：子木

01

被抛弃的省会

济南给我的印象，就是一个被世俗摒弃的落寞书生。

身为北方第一强省省会城市，经济却一直被青岛、烟台碾压，再加上谜一样的交通，呛人口鼻的雾霾，脏乱差的城市面貌，常被外人诟病为中国最弱省会。

济南之弱，甚至被戏为「扶不起的阿斗」，但我认为这种论调太过唐突，因为论起渊源，济南一直都是得其名而未得其实，何谈“扶”字一说？

翻阅历史你会发现，山东省的城市发展规划可谓传承儒家「大同之乐」，讲究的是均富。

有人认为均富比一家独大更好，再加上整个山东省全辖是非常富饶的，有石油（东营），有煤炭，有全国第一大的黄金（烟台招远），有全国最好的港口之一青岛，并且还是全国最长海岸线的省份，所以不可能像湖北、安徽等省一样举全省之力建设省会。

然而均富倒还好，事实上山东省一直都是「偏富」。数据显示，济南已经连续20年不是山东省排名第一的重点建设城市了。

从2016年山东省各市固定投资的数据可以看出，在济南之前，赫然排着青岛，烟台和淄博。排名第一的青岛固投是济南的两倍，第二是烟台，第三的潍坊固投有时候能比济南大1.5倍，济南排第四，第五名是临沂，第六名的济宁只比济南少10%不到，差距非常小，稍不留神，济南固投能妥妥跌出前六名。

（2017年山东各市固投资金量）

固投分配映射出城市受青睐的程度，济南对于山东来讲就好像不是亲生的娃，让人琢磨不透。

一个当地的朋友说，这可能和济南的出生有关系。

城市的发展与人一样，出生决定了大半。例如生在北京和西部小县城绝大概率是两种不同的人生轨迹，后者若要比肩前者，一定要多付出百十倍的努力。

济南位于山东省中西部，南依泰山，北跨黄河，背山面水，看似风水佳地，但是地下却藏着制约济南经济发展的命脉——泉。

济南称为泉城，可以说泉水是济南的魂，如果没有了泉水，济南也就变成了行尸走肉。所以，保护泉水成为了济南一切经济建设的基本底线。

但如果一个城市想要发展，就一定要升级交通，尤其是地铁，它可以提高整座城市的运作效率，促进经济繁荣。试想你出门办事，路上堵了一天，哪还有什么生意可做？

早在上世纪九十年代末济南修筑地铁的计划就有了，但当工程师们下地考察时都懵了，济南地下泉脉纵横交错，走势无律可循，修筑地铁不可能不破坏泉脉。没有人想做破坏泉脉的千古罪人，于是地铁修建计划就搁置了，一直都在做充分的论证准备。

这一准备就是十几年。

也就是这十几年，济南因道路拥堵失去了不计其数的人才、优质的企业，也失去了省会城市的黄金发展时期，不免让人有些惋惜。

直到2019年1月份，济南才迎来了高光时刻——终于摘掉了「千万级省会无地铁」的桂冠。

那么济南未来的发展如何，是否会成为山东的标签，这个在本文的最后一部分来讲。在介绍完济南经济背景之后，下面子木带大家进入济南楼市。

02

济南楼市

济南虽说在经济上是一个落寞书生，但楼市却可谓是吃多了酒的山东大汉，尤其是上轮房地产周期的表现，癫狂之至。

回顾2014-2016上半年的济南房价，基本维持在8500元/㎡-9000元/㎡左右。

直到2016年下半年，二线城市楼市启动，济南紧跟青岛步伐，房价开始迅猛上涨，CBD开工涨，唐冶拍出地王涨，万科拿地涨，万达建游乐场涨…短短几个月时间，济南住宅均价发生了很大改变，日光盘频频出现，均价过万的楼盘也比比皆是！

有个风吹草动都成为楼盘涨价的时机，一路飙升的房价，不仅让购房者恐慌，也让不少开发商心慌...细究其缘由，大概可以分为以下几点。

1、王书记新官上任，在东部画了一个圈，另建中央CBD商务区，带动了周边房价上涨2000左右。

2、唐冶帝华拍出楼面价7000，直接高出唐冶6000的房屋均价，直接造成附近房地产捂盘抬价3000左右。当然最终帝华并未缴纳土地出让金，以违约结束，但房价上去很难下来，帝华是最大的受益方，带动帝华过去囤积的土地和房屋价格。

3、万科在张马屯拍出9000楼面价，抬高了万科新里程及周边房价，在渺无人烟的地方，房价也轻松张了3000。

4、首付万达在开发区4500亩的万达文旅产业，使东部房价直接疯狂，至此，东部房价几近翻番。

5、后来马云的菜鸟物流在郭店这个脏乱差的地方拍出天价，再加上不良地产商的推波助澜，济南房价已全面失控。

从2016年到2018年两年时间，济南房价成功翻番，均价达到1.8万元/平米。最典型的是章丘，一个小小县城，在撤县设区以及山大搬迁的两大利好刺激下，房价一路飙升，从过去的3000+上涨到8000+再到现在的10000+，直逼大省城济南的唐冶等城市区域中心。简直不可思议！

直到2018年10月份，随着全国楼市进入寒冬调控期，济南楼市调整也达到了临界点，新房供应加大，再加上利率上浮、限购、限贷政策，重拳之下，冷风萧萧，醉汉也醒了酒。

济南2018下半年的楼市极冷，有价无市。二手房价回调，与新房市场失去利差空间，上半年的抢房热潮不复存在。售楼处的门口开始张贴促销广告，销售为了拉拢生意，削尖了脑袋往人群里凑。

济南的楼市周期研究起来没有那么复杂，期间也没有多么波澜壮阔的景象。但值得注意的是，在上轮周期中，济南是第一批上涨的二线城市，同时也是最后一批企稳的城市，为时两年的上涨周期国内少见。

上轮涨价，几近将济南的购房需求消耗一空。1.8万的均价对于目前的济南来说，高得有些过分。横向对比，拥有1.3万亿GDP的湖北省会武汉均价才是1万5，拥有1.4万亿GDP的四川省会成都房价均价才是1万3，拥有同等GDP的陕西省会西安房价才是1万2。

2019年济南的住宅供应相对充足，为了稳定楼市预期，调控政策（除限购、限贷）基本上会全面放开，汲取刚需托底楼市。

没有预期，过分透支，无供需矛盾的市场就不会有上涨行情，大家尽可放心。

那么2019年在济南买不买房呢？

1.投资不建议，济南楼市还有回调空间，目前处于高位。

2.着急的刚需一定要等到房贷利率回归基准，这个时间段大概率会出现在年中左右，济南目前是高速发展期，需要庞大的资金量才能实现宏图伟略，而这一切的支撑大概率只能靠土地财政。

当然，有些地方没有下跌空间，在2019年会进入盘整期，这些地方就是济南最有潜力的购房地段。下面带大家深入了解济南未来可期的发展方向和地段。

03

潜力地段

济南位于山东省中西部，南依泰山，北跨黄河，背山面水，分别与西南部的聊城、北部的德州和滨州、东部的淄博、南部的泰安、莱芜（现归济南）交界。

地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低，东高西低。

地势决定了其发展方向。

比如南部崇山峻岭，都是山区，这些山都是从泰山主脉延伸过来的，从保护环境以及城市发展来说都不适合开发，连居住都要限制，可利用区域非常狭小。

北部黄河北面虽然是大片沃野，但却是德州齐河的地盘，市区南北区区18公里宽，过了经十路就进山区了，南北极端拥挤，只能东西发展，结果就是一条横贯东西的经十路长达98公里，全国第一，好端端城市给弄成了一跟油条的形状。

这对经济，对交通，对治理污染没有任何好处，无地可用的济南长期望着黄河以北的沃野平川，即使招商引资，也没有土地支撑。

有人说，济南可以往商河、平阴继续发展，很奇葩，济南已经这么狭长了，再加上这2个济南东西最两端，这是要超过200公里，济南被弄成油条还不行，还要往兰州拉面发展？

所以济南政府在提出的“东拓、西进、南控、北跨、中优”城市发展战略中，北跨黄河是大势所趋，城市不能再无限制的延长，在中国的土地上，从来没有一条在市区内的界河，必须跨过黄河形成内河，济南需要黄河北大片的平原用于发展，就看有没有这个勇气和决心了，不过这条路还很漫长。

我们再来研究现在的格局。

在济南当地考察我发现济南人不认西北，只认东南。

一是济南整个城市东边和南边地势较高，老济南人的观点是买房子跟做人一样，要往高处走，这种思想也被传承到了新一代济南人的购房观念中；二是北边的城市环境确实差了些，历下区与天桥区一街之隔，明显都能感觉出两侧城市环境的差别；第三个原因我认为也是最重要的，西边跟北边就业环境相对还是比较差，工资较高的工作岗位基本都在东城。

济南最核心的地段，当然莫属王书记在东面画的一个圈——中央商务区。这是举全市之力打造高标准中央商务区，建设展现山东经济大省形象的标志性区域。和郑东新区之于郑州相似。

CBD选址在历下区，范围南至经十路，北至工业南路，西至华阳路，东至奥体西路，面积共计3.2平方公里区域。此处选址正好位于济南中心城区，具有很大的优势。这个地区是济南的权贵中心，目前价位在2.3到3万左右，有条件的可以选择在CBD片区周边置业。

济南楼市的房价梯度是以CBD片区为第一梯度，东南西北依次递减。东方向上，房价第二梯度当属盛福、汉峪、长岭山片区（1.8-2.7万/平米），第三梯度是雪山、唐冶、万达城（1.4-2.1万/平米），第四梯度为郭店和孙村片区（1-1.4万/平米）。

有人问我济南投资性买房买哪里？很简单，沿着东拓主轴买就行。下面着重介绍几个区域。

1.汉峪。

汉峪地处南部，占据山区优质资源，住着舒服。

环境好，周边无大的污染源；出行方便，距离市政中心、CBD不远，周边工作机会多；升值潜力大，区位和环境都决定这个片区未来会更好。

汉峪片区之前的整体规划是“一心、两轴、三带、四区、多点”，在2015年的时候被定位为济南城市副中心，地位可谓之高。

其中最重要的是汉峪金谷金融商务中心，这个区域当年是省级明星地段。

但从去年开始，济南政府强调举全市之力打造CBD后，汉峪金谷迎来正面博弈，陷入僵局，光环消退。

但是汉峪片区距离济南市政中心不远，距离高新区核心区只有3公里左右，距离CBD也只有五六公里而已。在这几个中心的辐射之下，加之自身自然环境优越，汉峪片区住着不错。

汉峪控规

但要在汉峪买房一定要注意几点。

1.汉峪规划的住宅多，供应不小，且片区内无地铁规划，目前房价目前在1.9-2.8万/平米之间，作为投资未来升值潜力有限。

2.如果为工作方便，可以去汉峪北边、凤凰路沿线购房；如果要享受生活，可以考虑一下旅游路沿线，或者直接到旅游路以南。 

3.汉峪片区有变电站、热电厂、垃圾站等污染源，购房一定要避开它们。

2.唐冶。

唐冶片区规划范围为北起胶济铁路，南至经十东路，西至绕城高速东环线，东至围子山，总用地面积21.40平方公里。

唐冶近年发展速度飞快，号称“宇宙中心”，是“东拓”战略连接章丘的重要纽带区域，其整体规划为“一核，三轴，四团，多心”，其三轴交错，像极了十字架，把唐冶割裂为四个住宅区，而在轴线上四处散落着商务产业用地，规划合理。

唐冶控规

片区主导功能为以文化创意、医疗康体、体育休闲等现代服务业为主导的宜业宜居的城市新区，教育资源丰富，规划了像历城二中这样的名校；交通方面，轻轨R2线和地铁M3线均在唐冶设置了站点，未来可期。

购房的话，唐冶的南部比北部更强一些。

一是南部距离中心地带更近，二是北部有污染源（唐冶有4个变电站，其中有三个在北部，此外还有一个热电厂和一个污水处理厂）。

3.孙村。

从2018年开始，位于唐冶以东的孙村片区迎来机遇。

孙村是未来济南东部相当重要的高新企业聚集地，定位800亩城市新客厅,1000亩湿地公园；14平方公里商业核心区,15个邻里中心；40万未来人口承载力,29所高水平学校……

孙村规划效果图

孙村及以东的两河片区都是高新东区，未来侧重于装备制造业，还规划了“生命科学城”，产业如若发展起来，一定会带来源源不断的人口。

在这里买房，适合几类人。一是未来在此区域和在高新核心区及以东工作的购房者，二是喜欢山水自然清静的人，因为西边有围子山，南边有玉皇山，中间还有彩虹湖，孙村有山有水景色宜人。

但要注意的是，目前孙村生活配套还不成熟，居住体验会差一些，如果投资，是一个长持买卖。

交通是济南的痛点，而未来地铁则是济南的命脉，大家购房时一定要关注济南地铁修筑动态，地铁沿线一定是最有潜力的地段。

04

济南的未来

我之所以在第一部分把济南形容为一位落寞书生，是因为之前的济南是空有省会称号，既又没地又没钱，无法提供招商引资的土地和资金，经济发展不起来也是比较正常的事。

但是一个省没有中心城市的恶果在2010年后逐渐显现，过去全面开花的山东全省，硕果就是第一产业第二产业非常雄厚，但是轮到第三产业占经济规模比例扩大时，没有中心城市就没有第三产业的生存土壤的缺点就非常突出。

第三产业需要中心城市，没有巨量的人口和众多的企业支撑第三产业是无法生存，因为第三产业必须是私有经济，工业这种重资产的玩意国资的优势比私人优势明显，但是第三产业市场变化快，要求反应快，国资企业恐怕没有私营经济灵活灵敏，是怎么都玩不过私人企业的，以全省开花没有中心城市的山东到了第三产业相比其他省份就落后很多。

想想之前山东青岛比武汉、成都高出几个等级，然而现在呢？

不过山东当局好像已经意识到了这个问题的严重性，如果一个省没有一个强有力的省会，就无法有效集聚财富，打赢下一个时代的城市战争。

而谁又能挑起山东省中心城市的大梁？我认为济南比青岛有优势。

青岛作为省会真的不合适，最大的缺点就是地域偏远，除了到烟威日距离稍微近点，距离其他的13个地市非常遥远，路程长，耗时久，远离京沪经济区，物流尤其路路物流极其不方便成本高，所以山东省会确实济南比青岛更合适。

控制住济南就能控制住全省，控制好全省，山东就是京沪之间的咽喉，位置非常重要，不然山东省政府早搬青岛去了，而教育，医疗，甚至软件信息化济南比青岛领先不少，城区实际人口也多，各方面济南的潜力比青岛大。

之前青岛和济南一直都是敌对关系。

济南（副省级）人和青岛（副省级）人在很多情况下是相互瞧不起的。济南人嫌青岛人装，青岛人嫌济南人土。双方你争我斗，互不相让，从来没有好好地坐下来谈一谈合作，更别谈什么产业互补，人文情怀了。

不过我相信，作为北方第一强省的山东，若要继续成为中国的经济支柱，济南和青岛终有一天，会静下心来好好喝一顿酒，如山东人一般真诚坦率。

而落寞书生也应该得到更多的资源支持，终为状元郎。

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