什么叫债务，债务就是借钱，要么借钱去消费，要么借钱去投资。既然是借钱，那就是存在还钱的问题，至少你要还得起利息。这是一个常识，但是某些时候会引发一系列的问题。

中国的债务问题，在2008年之前，没什么特殊之处，但是当四万亿政策出台之后，中国债务占GDP的比重就开始飞速增加了。

在2009-2014年，举债的主力军是铁路基建，以地方债为主导，各地的高铁、高速、高架和地铁都开始大干快上，以高铁为例，在2017年，中国的高铁里程已经发展到了如此程度。

为什么要修这么多基建，因为海量的货币总得投入社会，又不能直接给每个人的银行账户打钱，那么由政府主导修建各地的基础建设，把钱散发出去，然后层层流转到社会各阶层、各行业，无疑是一个非常不错的选择。

从2007年12月到2018年3月，中国的货币供应量可谓是爆发式增长，这么多的货币在前几年，大部分都以基建的形式散发下去。

但是慢慢的就有一个问题出来了，政府举债已经到了极限，虽然这些钱是自己印出来的，但是从资产负债表上，还是属于地方向向央行的债务。既然是债务，那就是要还的，本金可以先放着，至少每年的利息要还上吧。

但是铁路基建这东西，回收周期都是很长的，年化回报率非常低，个别项目甚至无收益，四五年的积累下来，由于欠债本金规模的急速膨胀，利息也不是一个小数，还利息都已经成为了一个沉重的负担。到了2014年，继续由政府举债刺激经济发展的模式已经难以为继了，地方债务规模实在是太过庞大。

所以到了2014年之后，必须有另外一个人代替地方政府出来举债，承接大量新增的货币以使得货币体系正常运转。本来政府选择的是股市融资上杠杆，但是股市意外崩盘之后，最终选择了楼市，下面这个视频我们可以看到，2014年之后，个人住房贷款出现了爆发式增长，3年直接翻了一倍，已经涨到了令人目瞪口呆的地步。

在视频中我们可以看到，截止2017年，中国房贷的累计额度，差不多是制造业贷款的3倍，在各行业的对比中已经是一骑绝尘的领先姿态。实体制造业到底有多么难以获得贷款，房地产是多么容易获得贷款，可以从这个视频可以看的一清二楚。

杠杆是把双刃剑，并不一定是坏事，也可能是好事，上杠杆究竟是好事还是坏事，取决于收益率。如果你借款投资了一个项目，只要收益率大于贷款利率，那么这次上杠杆就是对的，实际上你是给社会创造价值的，如果你的收益率小于贷款利率，那么你这次的杠杆加的就是有问题的。只要你赚的多，无论你借多少都没事。

而中国目前的房租回报率，非常的低，低到了大概1.5%左右，排行在全球都算垫底的。

很显然，贷款买房的人没有几个是指望这个租金回报的，都是指望房产的增值暴涨，按住房贷款5%计算，中间存在3.5%的差值，所以住房价格每年必须上涨3.5%，如果低于这个数，那么就会出问题，但是如果远高于这个涨幅，会刺激大量的投机资金涌入，造成房价异常暴涨，最终一地鸡毛。所以国家希望房价稳定缓慢的上涨，实现最大程度的资金沉淀。

在这种前提下，我国提出了房住不炒的大方针，限制房价。因为自2014年开始房子直接涨了100%，刺激了大量投机资金的涌入，就算再冻结价格10年不涨，2014年前购买的人都不会亏，只有这几年买的人资金链会出问题。

所以，在2018年7月份我国提出坚决遏制房价上涨的红头文件，坚决的开始给房地产领域去杠杆。

但是上杠杆简单，去杠杆很难，痛苦异常而且很容易出问题。2018年1月30日，金盾股份董事长、55岁的上虞人周建灿爬上当地一家五星级酒店，纵身一跃，留下了一间濒临破产的上市公司以及高达百亿的债务。

这一跳，引发了股市杠杆资金的连锁反应，2018年2月1日，中国A股有大概50多家股票盘中闪崩一字跌停，次日有60多家继续闪崩，从这一天开始，A股开始了长达一年的漫漫阴跌，最终掀起了中国上市公司大规模债务暴雷的狂潮。

资本市场的去杠杆很难，房地产的去杠杆也不简单，在个人住房贷款和房企贷款都骤然收紧的同时，房企的应还贷款金额却达到了高峰时期。

2018年房企到期债务额度达3300亿，2019年到期债务达到4700亿，两年加一块儿达到8000亿，处于还贷高峰期，而与此同时在严格的调控政策下，住房交易量大减，楼盘回款困难。

所以在2019年，开发商会比2018年更难过，个别熬不过去的小房企要么降价求存，要么被市场淘汰。

我国的政府债务已经堆积到了极限，上浮空间有限，而居民部门的贷款大家也看到了，也加到了很高的地步，上浮空间同样有限。在居民部门贷款迅速增加的同时，居民部门的存款却在迅速下降。

根据2017年的数据，以存款人为单位，将存款人在各大银行账户的所有存款累加在一起，超过50万元的，全国比例不超过0.4%，税后工资连续12个月超过1万元的比例不超过0.2%。

很多人总觉得自己很有钱，家里房子卖出去分分钟几百上千万，但是实际上银行卡里连十万块都没有，这样的人可不在少数，不信你统计下自家里的账面财富和现金财富做个对比试试看。

在这种情况下，居民部门的杠杆很难再上浮了，实在是涨不动了，从2014年到2017年，居民部门的住房贷款总额直接翻了一倍，才支撑起这轮轰轰烈烈的房价大暴涨。请问居民部门的住房贷款总额还能再翻一倍么？达到制造业贷款额度的6倍？

你觉得可能么？就算银行敢放，以目前居民部门的收入来看，还得起月供么？居民部门的负荷几乎已经达到了极限。

所以，在没有新一轮的收入增长之前，居民部门的住房贷款总额已经没有能力再爆发式的上升了，而如果没有大量新增贷款涌入市场，房价也很难涨的动，毕竟房价本质上是一个货币游戏。

房价很难涨，但是却处处有雷，未来几年的调控大概率是以不断的放松来稳定房价，让房价不至于大跌为主旋律，毕竟这么多天文数字的房贷堆在那呢，只要房价不大跌，这些贷款就不会出事，一旦暴跌导致不良贷款的产生，这个责任可真的负不起。

中国未来几年的房价可以总结为：涨不动，不敢跌。

这就是从中国历史债务的演化，推断出的未来的房价走势，房企的还贷高峰位于2019年，这世界没有人会为你自己的资产负责，只有你自己能救自己，所以千万别走错路了。

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