原创： 秦小明

全面降准后，很多人都关心房价的问题，简单说一下我的理解。

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首先，我仍然维持此前分析房价的大逻辑，也就是：

看房价的走势，最关键还是看货币的情况或者叫金融条件的变化。

这里的金融条件，有很多可以观察的侧面，包括广义货币供给M2的增速、社会融资总额的变化、房地产行业获得资金的成本、房贷利率等。

最直接笼统的是前两个数据，后面的更直接相关一点。这几个变量之间其实有大致相同的变动方向，前两个总量数据往后两个行业数据的传导，会受到政府对房地产行业调控的影响，会有部分扭曲和时滞。

在过去的年份里，观察金融条件，人们近似地用央行的货币政策变化，可以直接看出M2或者社融的变化情况，这样的逻辑大方向没有问题。

通常，降准或者降息（货币政策的宽松），就意味着M2或者社融增速的随之的反弹，如果再配合政府对房地产的调控政策取向较松甚至是（变相）鼓励的话，那么房价上涨的金融条件，就变得非常充分了。这样的情况最典型的，是2015年开始的货币政策宽松周期（连续的降准降息）与随之而来的以一线城市房价暴涨为标志的全国房价上涨周期，几乎完美拟合。

现在的情况，和当年已经完全不同。我们不能再用央行的货币政策变化，直接对应到金融条件的变化上来，差异主要是货币政策的传导已经和以往不同。

长期阅读我文章或者上过训练营课程的同学应该非常清楚，一个经济体金融条件来源于央行的基础货币，经过信用创造之后得以数倍放大的结果。目前我们面临的困境，是货币政策的传导机制遭到了破坏。

这种破坏来自于好几个方面的原因，包括：

1）影子银行在新的金融监管（主要是资管新规）下事实上坍塌；

2）房地产调控导致房子作为信用中介作用的削弱；

3）制造业由于本身经营困难导致创造信用的意愿降低；

4）基建投资增速在财政纪律的约束下相较于以往也大幅下滑。

这些原因导致了尽管央行在（定向）宽松的货币政策道路上不断加码，但我们不仅没有看到M2和社融增速的回升，它们反而继续下滑，不断创出历史新低！也就是说，从总量看，一方面央行的货币政策在放松，另一方面，金融条件却在持续收紧！这是我们理解当下金融条件的基本出发点。

也因此，回到房价的运行轨迹上来，2018年央行进行了好几次的（定向）降准，我们不但没有看到所谓的房价（大幅）上涨，反而是不少前期的热点城市，房价出现了明显的下跌，尤其是二手房，比如杭州和厦门等。这提醒我们，不能单独凭借央行的货币政策取向，来简单推导房价的走势。两者之间，至少还隔着信用创造机制以及资金流入房地产的可能性。

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讲清楚了逻辑，第二个方面，我们再来讨论接下来房价可能的走势。

很明显，现在讨论房价，和一年前讨论房价，大的前提发生了很大的变化，因此观点随之变化是很正常的。最大的前提就是经济增长发生了很大的下滑压力，这个情况在2017年是没有的。在这个新情况下，我最近的文章反复提到，政府有可能通过逐步放松房地产调控，来稳增长，这是我们现在理解房价的一个新的基础假设。

当然，从情感上，很多人都希望政府能坚持对房地产的调控，因为高房价的副作用整个国家都有目共睹。但从理智上，目前我们面临的问题，更迫切的是稳定当下的增长。稳增长是一个不需要讨论的问题，有着“火烧眉毛”的迫切性。有人问，不稳会有什么后果，后果很严重，不多谈，也不能谈，大家可以自己体会。

现在房价的走向，面临这么几个大的约束，这些约束的合力会决定价格往哪里走：

1）金融条件整体仍然偏紧，但货币政策一直在放松，且有继续放松的空间。

2）从基础货币到广义货币的传导机制，目前是不通畅的，但政府一直在努力“疏通”。

3）为了实现2），对房地产的调控有可能逐级放松。所谓的逐级，是看信用创造的机制能多大程度上恢复。

4）所有的政策，都要在稳杠杆和稳增长之间求得平衡。过分刺激，会导致杠杆重升，意味着1）前两年去杠杆的努力白费；2）未来风险更高更加被动。过分强调稳杠杆，又会导致增长失速，带来失业等“不可承受之重”。

5）市场对资产价格走势的预期。

以上五点综合起来，其实可以简化成三点：

1）金融条件有放松的需要，这对房价形成利好。

2）稳杠杆与稳增长的平衡，制约了大规模放松房地产调控（或者允许房价继续大涨）的可能，这对房价形成利空。

3）按照反身性的框架来看，目前“房价只涨不跌”的预期，已经在部分热点城市房价下跌（在持续降准的大环境下）的现实中，逐渐被打破，这对房价形成利空。

综合以上的几个情况，我对房价的走势，仍然持偏空的看法。大周期的拐点，很难改变，即便改变，也是脉冲式的波动。未来很有可能出现“利好出货，高位兑现”的情况。

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