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2019年新年伊始，楼市就发生了一系列重要变化。如果你善于见微知著，就能强烈地感受到这一点。

我说的不是“松绑”。自2018年四季度以来，由于楼市逐步转冷，很多城市开始调整限售、限价的政策，甚至全面降低了人才引进的门槛，并下调了房贷利率的“上浮幅度”。

这些举措固然重要，但都只能对楼市产生短期影响。

我说的是将带来“长期趋势性变化”的举措。有两个新闻，向我们展示了巨变对 “冰山一角”：

第一，济南吞并莱芜，打破了山东省多年来城市之间“超均衡”的发展状态。

第二，国家集中批准了多个城市的地铁新线建设，其中包括很多城际间的地铁线路，甚至是省际间的线路。

先看第一个消息。

这绝对不仅仅是山东一个省的事情。在去年的中央巡视工作中，对山东、辽宁、江苏、黑龙江多个省份都提出了一个共同的意见——没有充分发挥中心城市的带动作用，省会等中心城市的“首位度”不够。

这意味，通过发展中心城市带动一个省、一个地区的城镇化，是中央既定的战略。国家先后将9个城市定位为“国家中心城市”，就是服务于这个战略的。

而对于山东、辽宁、江苏、黑龙江等省份来说，其中心城市济南、青岛、沈阳、大连、南京、哈尔滨都不够“强”，带动作用也就比较弱。

怎么办？当然只能是做大做强中心城市。面积不够的，比如济南，就增加面积；面积够大但经济不强的，比如哈尔滨，就提高产业集中度、推动产业升级。

济南吞并莱芜，让济南的总面积增加了四分之一，成为面积超过1万平方公里的大城。目前在中国经济、人口大省里，省会面积比较小的还有郑州、南京、广州，都没有超过1万平方公里，未来这些城市或许有可能扩大面积。

至于一线城市里的深圳，面积就更加迷你，不到2000平方公里；上海的面积6340平方公里，也不够大。北京虽然号称1.64万平方公里，但山地很多，在目前主要发展方向——东部，其实空间也不够用了。

我的建议是：

郑州、南京需要扩大面积，北上广深也都可以适当扩大面积。这样，可以更好地发挥中心城市的带动作用。

比如廊坊的北三县可以划给北京，

嘉兴可以整体划给上海，

佛冈、新丰、龙门三县可以划给广州，

惠州除龙门之外可以划给深圳。

这仅仅是我个人的建议。但有一点非常确定，每个省都会出现一个重点发展的中心城市，一般来说是省会。在省会做大做强过程中，会不断从周边吸引资源，最终会出现人口超过2000万的新的超级城市，比如成都、武汉、郑州、南京、杭州、长沙等，都有这种潜质。

这是什么趋势？就是我常说的城镇化过程中的“大城市化”，这其实也是一个世界性的趋势。

再看第二个新闻，国家最近集中批复了投资超过万亿的基建项目，其中轨道交通占了大半。在很多地方，都出现了跨城市、跨省份的地铁快线，比如北京穿过廊坊、保定到雄安新区的线路，连接北京和廊坊北三县之间的线路，连接上海、南京、厦门、广州、深圳和周边城市之间的线路。

上图转自“21世纪经济报道”，表格里关于深圳到惠州的线路表述错误，应该是14号线和16号线，以及远景的33号线。

由于线路很多，这里不一一复述。有一点是肯定的：城际铁路、城际地铁快线的网络化，将让中国的城镇化在“大城市化”的同时，加速“城市群化”。

这很容易理解。比如北京生活了接近3000万人，很多人在北京买不起房子，有了跨城市、跨省份的地铁快线，这些人就可以住到廊坊、保定；同样，住在昆山、嘉兴在上海上班，住在惠州东莞在深圳上班，住在佛山清远在广州上班，住在安徽的滁州或者镇江在南京上班，这都将不是问题。

城际地铁快线将催生一系列新变化：围绕着中心城市，居住的人口将越来越多。如果说北京上海目前都是3000万人口级别，未来大北京、大上海可能是6000万人口级别。至于珠三角，随着跨珠江口交通网络的建设，可能出现香港、澳门、深圳、广州、东莞、珠海、中山、佛山等城市的“超级同城化”，这个区域生活的人口，或许会超过1.2亿。

增量人口不断涌入“核心城市群”，最后产生强烈的马太效应：人越多，对基础设施、公共资源的需求越大，资源产生就越多，最后城市群就更有吸引力。在这些人口密度大的区域，新的业态会不断诞生，城市生活将更加丰富多彩，对年轻人的吸引力将更强。

反过来，远离中心城市的三四五线城市，最终只能不断被抽血，人口资金不断被吸引走。在这些城市里，住房空置率会越来越高。

这就是2019年伊始，楼市出现的两大变局：中心城市在政策支持下，将越来越强大；中心城市的有效半径，被城际、省级“地铁快线”不断拓展，真正意义上的“城市群时代”到来了！

事实上，这种事情正在很多发达国家出现。比如在日本，全国人口在减少，但东京在不断增长，很多小城镇迅速消亡。在美国，人口加速流向东西海岸，中部的铁锈地带，人口每年以1%的速度流失。这就是所谓的“后城市化时代”的特征。

在韩国、英国、墨西哥、西班牙等中等国家，甚至出现了“一国一城”的现象，一个国家只能维持一个超级城市的运转，这个超级城市（一般是首都）将成为政治、经济、科技、教育、金融等中心，通吃一切。

中国有14亿人口，不会走上“一国一城”的道路。但在绝大多数省份，将出现“一省一城”。你未来该投资哪里的房子？答案已经非常清楚了！