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这个例子，米筐投资之前举过很多次。

你有一套价值100万的房子，卖给了一个叫小王的年轻人。小王努力上进，把自己多年的积蓄再加上六个钱包及周边亲友的借款，终于凑够了30万，付给你作为首付。可还差70万呢？这有啥难度，银行贷款啊。70万的欠款（债务）不用马上拿出，只需在30年的时间内每月还上几千块就行了。

可对房东的你来说，却是立马拿到了100万啊——其中的30万是小王及其长辈亲友现有财富积蓄的转移，剩余的70万小王要用30年慢慢还。为什么小王需要30年归还的债务立马变成了你当下的买房收入呢？因为银行贷款。

其实是这样的：银行贷给了小王70万，小王再把这70万贷款支付给你，你跟小王房钱两清、再无瓜葛，而小王却跟银行产生了新关系——债务人跟债权人的关系。这70万是银行放出的信贷、是银行的资产、也是小王的债务。

有什么问题吗？你拿到了100万，但其中的70万是银行的信贷、银行的资产、小王的债务。是的，小王的债务构成了你卖房收入的一部分。

如果觉得100万太少，那就把它当作强二线城市的三五百万房子、甚至京沪1000万的房子好了。如果觉得买二手房30%的首付与现实不符，那就提高到50%好了。反正你要知道，业主卖房赚钱的一部分，来自于买房人承担的债务——也就是银行的信贷，除非是全款，但全款买房的很少啊。

有些人可能会反驳：银行的贷款来自于有人存款啊，小王的70万贷款肯定是某些人的70万存款、是某些人省吃俭用积蓄下的钱，本质也是一种存量资金的转移。

这种想法当然是错误的。

比如上面的例子，你拿到100万后会把钱取出来放在家中的柜子里吗？当然不会，你会先把这100万存在银行，并构成了银行的存款——银行有了这100万存款又可以对外发放贷款了。可这100万当中却有70万是小王的贷款啊。

这就是银行的信用创造功能（或者说银行是怎么印钱的），存款变贷款、贷款再变存款、存款再变贷款…如此往复循环，钱被源源不断的印出来（最终能印出多少钱，取决于存款准备金率）。

是的，一个人（小王）的债务，就是另一个人（你）的收入；银行放出了多少数额的贷款，理论上就有多少数额的钱成为某些人的收入（除非贷款人拿到贷款后，放在自己账户上不花）；银行放出了多少数额的贷款，市场就凭空增加多少数额的钱。

信贷创造的钱是人为控制的，只要一放松，钱就立马多了起来，钱一多只要往楼市流，房价就会暴涨。

长期看，房价稳步上涨是社会财富稳步增长积累的结果；短期看，房价暴涨却是信贷突然宽松的结果。

在近二十年的房产牛市中，有两次刻骨铭心的房价暴涨短周期——2009年和2016年。

那这两年发生了什么呢？

2008年美国次贷危机引发全球金融危机/经济危机，当时对外贸依存度很高的中国深受影响（沿海出口贸易类制造企业批量倒闭、大量工人提前放假），政府不得不推出了四万亿刺激计划。

什么叫四万亿刺激？就是大量放贷印钱。让政府（准确说是政府发起设立的各城投公司等）更易贷款，修地铁/建桥梁/搞市政/开发新区；让企业更易贷款，建高铁/建高速/修河流、扩大生产（如振兴十大产业，如钢铁/汽车等），这也是之后过剩产能的根源；让居民更易贷款，买房买车多消费，如房贷利率7折、车辆购置税减免等。

2008年的那次信贷放水是大水漫灌、各行各业全面浇灌滋润。不仅原材料/消费物价上涨，房价也自然跟着水涨船高，也就是紧随而来的2009年全国房价暴涨。

2015年出现的问题，一定程度上是2008年四万亿刺激的后遗症，大规模的修路修桥修铁路、建房建厂建新区，使得钢铁/水泥/玻璃等工厂改建扩建产能暴增。一旦基建工程完工，之前大规模低水平重复建设就带来了产能过剩。所以2015年底，经济会议就提出了“三去一降一补（去产能/去库存/去杠杆、降成本、补短板）”。

产能去了（中小微企业倒闭就是去产能一种方式），杠杆去了（去的是企业的杠杆、政府的杠杆，一定程度上是杠杆转移了，转移给了居民），但大家印象最深的却是库存去了——尤其是房地产库存，而配合的手段就是信贷宽松。

在2016年这波信贷宽松周期中，更多的贷款、更多的钱流向了哪里？楼市。也这很好理解，实体产能过剩利润微薄、甚至亏损累累，本就是“三去”的对象，怎么还会有钱冒险进入呢？于是我们看到了——房价暴涨，最低的城市房贷利率能打8折。

我们看下面两张图：

▲近十年，居民中长期新增贷款（主要是房贷）金额走势图

▲近十年，居民房贷占新增全部贷款的比例图

由图我们能清晰的看到，在2009-2010上半年、2016-2017年期间，不管是新增房贷金额，还是房贷占全部新增贷款的比例都猛然大幅提高。用通俗的白话说就是：在这两段时间内，信贷猛然松了、贷款立马容易了，而信贷/贷款就是钱，也就是说钱突然大幅增加了。多出来的钱去了哪里？去了楼市。也就有了我们最直观的感受——房价暴涨。

信贷松就易贷款，贷款多也就钱多，钱多流向了楼市，房价就会短期内暴涨。

那从这个角度看，现在是楼市抄底的好时机吗？

本轮楼市调控自2016年9月底算起已2年多，全国各地房价相较最高点几乎都有10%以上的跌幅，个别地区（环京地区的燕郊、北三县等地）甚至拦腰斩，楼市日趋平稳、冷淡、甚至萧条。

市场面如此，那政策面呢？

面对错综复杂的国内外形式（外主要是中美贸易摩擦，内主要是产业升级/结构调整等），我国经济稳中有变，面临经济下行的压力，所以最近的一些重要会议都在强调稳经济，对应的策略如大面积的企业/个人减税降费、支持小微/民营企业发展等，当然还有大家最关心的信贷宽松。

在不止一次的中央会议及论坛/答记者问中，关于信贷的方向早已调整为“保持流动性合理充裕”。啥是流动性合理充裕？大白话就是信贷不能太严太紧、钱要适当的增加、钱要合理的多起来。

于是很多人欢呼起来：政策底已来。隐含的意思就是既然政策底已来，那市场底似乎也就在不远处了哦。那还犹豫啥？房价都下跌了这么多，趁大家还没觉醒赶紧的准备抄底啊。

现在是抄底好时机吗？NO！

上文已经说了，长期看房价涨跟社会整体财富增加有关，而在短周期内，房价的上涨必跟信贷宽松相关。一是信贷要宽松，二是宽松出来的钱得流向楼市，就像2009/2016年两波大牛市一样。

现在信贷宽松了吗？宽松出来的钱流向了楼市吗？NO！

现在的信贷宽松是有限度的宽松、是定向企业实体的宽松（现在个别银行的经营贷利率甚至低于居民消费贷，这在以前是没有的）。很多人会说大家可造假以此获得贷款啊？没那么容易。首先你得有企业（甚至还要求成立有一年/两年以上），最好还得有办公场所（以前那种空壳公司就不好使），钱的去向还会受到监管……这些都会限制信贷资金流入楼市。

最好的宽松就是居民房贷的宽松，即买房贷款容易、按揭房贷利率较低。可现在按揭房贷审批还是慢，更重要的是房贷利率还在上浮——最高上浮至30%，这会极大影响信贷的数额及流向房贷的资金。

信贷整体上是相对宽松了，但宽松出来的钱被围追堵截（房住不炒/因城施策/防止房价大起大落等政策）的不能流入楼市；房贷利率是宽松了（个别城市利率上浮变小，如上浮由30%降至25%、20%降至15%等），但优惠的力度还不够彻底，最起码应回归到基准利率吧？所以流入楼市的钱还不会太多。

从信贷的角度考虑，火候还稍显欠缺，现在并不是抄底投资的好时机。