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原创：凯风

一半是海水，一半是火焰。

2017年的楼市，是恐慌与彷徨交织。2018年的楼市，则是从狂热到冰封，逆转之快，令人瞠目。

上半年，是买到就是赚到的逻辑，上到98岁的老奶奶，下到12岁的小朋友，无不加入抢房大军。下半年，则是降价维权的主场，从杭州到厦门再到小县城，无论开发商如何卖力促销，购房者都不愿意入市。

一开始都是“房价不会跌”的信仰，到了下半年都成了“房价还能怎么涨？”的质疑。这一年的形势变化，生动体现国人对于房价的纠结与无奈。

了解过去才能看清未来，2018年中国楼市到底发生了什么？

01

六个钱包

经济学家樊纲可能从来没有想到，自己的一句话竟然成了2018年中国楼市的第一关键词。

在4月份一场演讲中，樊纲在回答现场观众“年轻人应该买房还是租房”的提问时表示：

年轻人如果要结婚了，双方父母、爷爷奶奶、外公外婆的“六个钱包”能一起凑出首付，建议还是买房好。

一石激起千层浪。

从现实逻辑来看，樊纲此话不无道理：过去20年房价持续上涨的经验，让他们看到只有买房才能一夜“暴富”，不至于被时代抛弃，唯一的问题就是想方设法上车。

问题在于，这一切都是建立在房价持续上涨的基础之上。如果房价一旦下跌，六个钱包全部陷进去，有谁能承受如此之大的代价？掏空了六个钱包，父母养老要不要，医疗怎么办，出现大病又如何？

没人能回答这些疑问。

事实上，六个钱包，正是支撑这一轮房价上涨的关键所在。掏空六个钱包，凑齐首付，然后在承担起七成的贷款债务，居民加杠杆的过程由此完成。

当然，手上有几个亿资产的人，拿出个几千万去炒房，不过是街头的猜大小游戏，赢了继续放大自己的财富，输了也不会伤及根本。

而对于耗尽祖辈积蓄才能凑齐几十万上百万首付的人，这就是人生的全部投注，不仅父母数十年的积蓄被一次清空，自己也要付出未来二十年的青春。

这个游戏，刚需家庭真敢玩么？

02

万人抢房

万人抢房，是2018年上半年的楼市风景。

在5-6月的杭州，98岁老奶奶亲自上阵摇号，“买来用于自住”；一名女性在摇号排队现场，由于体力不支晕倒。高峰时期，仅杭州一地，摇号冻结的资金高达300亿元之巨。

在成都，7万人抢1000套房子，排队提交材料的队伍一眼望不到尽头。

在深圳，一楼盘未售先红，开盘前先交500万诚意金才能获得摇号资格，房子起步价2000万，选房限时2分钟，否则视同放弃。

在西安，某楼盘摇号前日，“内定关系房”名单被曝光，其中不乏公职人员。截至5月28日，当地已进行了142人次的调查核实工作。

排队排到晕倒，98岁老奶奶亲自上阵，7万人疯抢1000套房子，“内定关系户”横行……这一轮抢房大战，令人瞠目结舌。

究其根本，在于限价摇号制造的套利空间。高峰时期，在杭州某楼盘，新房摇号价格仅为1.85万元，而周边二手房早已突破3万，一套房子动辄就是上百万的利差。

然而，这样的游戏显然维持不下去。到了下半年，摇号最为热闹的杭州、成都，楼市纷纷消停。

03

降价维权

降价维权，是2018年下半年各大城市的常态。

最早的一起是从北京通州开始的。

6月30日，北京通州某楼盘，数十名身着印有“退房”字样短袖的老业主，聚集于售楼处，要求退房，原因是房价从高位降了1万元左右。

这一事件，拉开这一轮楼市降价维权的序幕。

到了9月底，杭州某楼盘二期降价40万，老业主在现场打起横幅，要求“还我们的血汗钱”，有业主满脸不可置信：不是说亚运之前一直涨的吗？

从杭州开始，降价维权开始蔓延开来。广州、厦门、合肥乃至安徽四五线的小县城，到处都是维权退房的身影。

房价跌了就不干，这样的事在历史上反复上演。2008、2011、2014再到这一次的2018年，降价维权向来都是楼市下行周期的标配大戏。

这背后，一方面房子是大宗投资，一个房子，就足以掏尽一个家庭的六个钱包。如果刚买完房就下跌，没有多少人能接受这种代价。

另一方面， “大闹大解决”的思维，又给了他们以现实的勇气；房价不能跌的“隐性担保”，为所有人提供了强大的底气。

04

降价未遂

降价未遂，这个词语注定要被写入房地产历史。

与降价维权成为楼市下行周期的标配大戏一样，地方政府的态度在历次下行周期里也如出一辙。

11月初，人民日报海外版旗下新媒体侠客岛曾报道：

安徽某地开发商因降价被约谈，还有一地开发商在有关领导亲自调研之后，房价便又回涨。

虽然这两地纷纷否认有此事，但谁最担忧房价下跌，可谓一目了然。

地方政府为何如此在意楼市涨跌？

根本原因在于，楼市涨跌，关于土地财政的基本盘，也关乎房地产拉动经济的效应。

一旦楼市下行，不仅土地流拍成为常态，房地产对于经济的拉动力也会受到影响。

05

开发商举报自己

房价下跌，业主因为利益受损而维权。房价上涨，自然也少不了开发商为了巨额利益而铤而走险。

8月份，西安一开发商自己举报自己无证销售。以此为由，在商品房售出两年后，将业主告上法庭，欲收回所售房产。

这两年，西安房价可谓一路高涨。就涉事楼盘而言，2016年业主购买时价格仅为7000元；2018年8月，周边楼盘均价已经高达2万多元。

从7000多到2万多，短短两年多时间，就是两三倍的涨幅。

的确，按照法律规定，开发商无证违规售房，购房合同无效。显然，一旦购房合同被认定无效，开发商仅需退回业主两年前缴纳的房款，顶多再附加一点利息。即便可以认定开发商有意欺瞒，业主最多也只能获得不超过一倍的赔偿。

当然，开发商违规，行政处罚也必不可少。无证售房，虽说可以没收违法所得，但实际上很少见。

与业主因房价下跌而要求退房一样，开发商玩举报自己的套路，无非是试图通过法律陷阱，攫取房价暴涨的巨额收益。

用违规和毁诺来赚取利益，这让市场规划、契约精神和法律制度都成了戏耍的对象。

06

五星期的家

2018年，对于碧桂园来说，可谓诸事不顺。

虽然坐到了房地产一哥的位置，但一连串的工地事故，不断涌现的质量维权问题，要求设计院“通宵出图”的不专业表现，让碧桂园迅速成为全国焦点，而高周转模式则被归为这一切的症结。

五星级的家，原本是碧桂园的招牌式标语。在现实面前，迅速成了“五星期的家”的调侃。

为这场风波火上浇油的，则是一场怪态百出的新闻发布会。

8月3日，碧桂园在佛山总部举办新闻发布会，总裁在会上致歉， 本来是挽回声誉的行动，却因为两件事，再度引发轩然大波。

一件是，碧桂园为现场参会的记者，一个准备了一个“香奈儿”，不少媒体人和自媒体人为维护清白，主动拒收伴手礼。

另一件是，杨国强在会上自剖心迹：我是天下最笨的人了。

意思是说，自己每天都在为社会而忙，花的钱不是自己的，做的东西不是自己的，本来可以跟着王石大哥去爬珠穆朗玛峰，所以说是天下最笨。

这段话迅速加入了“不知妻美刘强东”的七字组合：天下最笨杨国强。

这还没有结束，在这场会上，道歉的是总裁，而不是掌门人杨国强。“杨国强，你为什么不道歉”，这句话，又在网络上响彻了数天之久。

在碧桂园20多年的发展史上，这个“可怕的顺德人”从来没有如此被动。

高处不胜寒，高周转也不胜寒。

07 

活下去

一句“活下去”，让2018年的楼市瑟瑟发抖。

说这话的是行业龙头万科。在9月份的内部讲话上，郁亮首先抛出了这个判断：未来三年，万科要把活下去这三个字作为基本要求。

9月底，万科将“活下去”这个三个红底白字的标语，挂到了会场上，由此引发轩然大波。

万科究竟是真悲观，还是假哭惨？

你说万科真悲观？2018年以来，万科拿地金额位居各大房企之首；从10月到11月，万科还陆续抄底了华夏幸福、海航和嘉凯城等多个项目。

你说万科假哭惨？从9月开始，万科多个项目打折降价，甚至给厦门维权业主退房。在三季度报告里，万科更是计提存货跌价准备41.4亿元，这一数字在上半年还只是15.37亿元。

行业龙头的心真难猜，不过对于以稳健著称的万科来说，每一次调整，都是下手的好机会。这也是万科这段话引发整个行业抵触的核心原因所在。

几个月过去，郁亮说：

没想到一张照片让大家这么激动，因为造成了恶劣的影响，万科开除了三个泄密员工。

郁亮解释说，把每一天都当成最后一天来活。

你过冬准备得更充分，天气暖和了，你也没什么事。但你准备不足，就会有问题。

这话不是没有道理。

08

长租公寓爆仓

网贷能与租房挂钩，这在过去，打破头都让人想不出来。

长租公寓，就实现了这个玩法。

8月份，杭州一家名为鼎家网络的长租公寓爆仓。鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。爆仓之后，不仅业主拿不到租金，租客还背上了网贷公司的“分期贷款”协议。

这一切是怎么发生的？

第一步，长租公寓中介运营方把租金变成分期贷款。指定租客通过网贷APP缴纳租金，租客以为缴纳的是房租，实际上是在偿还“分期贷款”。

第二步，中介空手套白狼。网贷平台一次性扣掉12月的租金，这笔钱随即进了中介的口袋，而在业主那一边，中介只需要按季度付租金，剩余的资金则截留下来为己所用。

第三步，资金链断裂。如果中介和网贷都不发生问题，这个链条就不会断裂。租客以为自己正在按月付房租，房东以为自己稳稳收到了租金。但是，一旦网贷平台暴雷，或者中介资金链断裂，那么问题就严重了。

一言以蔽之，这种模式，就是中介利用租客信用加杠杆，把一门简单的租赁生意，生生做成了复杂的金融游戏。

租赁时代将要到来，但长租公寓为了跑马圈地，不惜将租赁生意做成金融游戏，这显然不是正途。

09

抢人大战

忽悠之间，几乎所有城市发现，人不够用了。

于是乎，抢人大战，从一线城市到二线城市，从沿海城市到内陆城市，不断蔓延。

武汉大学生买房打8折，长沙大专生即可落户，南京40岁以下本科生可先落户后就业……送钱送房送户口，抢人大战愈发白热化。

这其中，最核心的抢人之策，是基于送户口衍生而出的房票制度。在限购围城的大环境下，户口等同于购房资格，放开落户限制，就相当于在限购围城上打开缺口，送出一张张房票，让大学生能以最快的速度抵达售楼处。

这一利器最为醒目之处在于，它具有应付不同环境的双重特性：

在楼市火热的阶段，房票是抢人的筹码；

在楼市相对消停的阶段，房票又是刺激的利器。

这笔生意，稳赚不赔。

抢人还是抢房，一时间成了默而不宣的潜规则。

在抢人大战推波助澜之下，仅西安一地，一年多时间就新增户籍人口100多万，而当地房价也随之水涨船高。

10

调控过山车

从史上最严到楼市松绑有多远？

不会超过三年时间。这就是楼市调控的三年定律。

从2016年10月到2018年10月，两年时间，全国各地共计100多个城市，累计出台调控高达700余次。 仅今年前10个月，累计调控频次高达400多次，平均每天就有一次以上的调控。

然而，到了11月之后，楼市调控戛然而止。11月和12月加起来，仅仅只有10多次调控，而且力度完全不同以往。

到了2018年即将收官之际，楼市突然松绑。先是山东菏泽取消限售，打响全国楼市松绑第一枪，上层对此并无表示反对，政策底线被试探而出，于是松绑接二连三。

为什么楼市调控转变如此之快？究其根本，中国楼市是政策市，政策市下一切都会随着经济形势而变。而楼市调控本身就是逆周期的。越是火热，调控越是严丝合缝；越是衰弱，调控越会留出巨大宽松空间。

显然，楼市调控放松，并不代表房价就要再度上涨，只能说明房价刚刚调整，一些地方已经撑不住了。

11

结语

2017年中国楼市，留给人们的是房价大涨的印象。2018年中国楼市，给出的是一场从狂热到冰封的公开课。

2019年的楼市，会给人们留下什么？

稳地价稳房价稳预期的年度目标，有无可能完成？房住不炒的大定位，又该如何实现？喧嚷已久的房产税会不会出台？楼市是高位盘整还是一路向下，抑或重启上涨势头？

这一切都不确定。唯一能确定的是，2019年是相当困难的一年。

经济面对更多的不确定性，楼市也将面临更大的不确定性，这显然不适合投资豪赌，一切安全为上。

-END-