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最近，朋友小周找我聊天， 说现在老家的房价还在涨，问我能不能买。

我说：不能买，千万不要买，那个地方，未来房价崩跌是迟早的事。

朋友的老家是个三四线都难排上号的小城市，近两年，乘着楼市暴涨的东风，真是连犄角旮旯之地的房价都能“飞”起来。

他和我一样在广州工作，眼看着一二线房价都在回调，而老家房价似乎还坚挺着，有些项目售楼部照样火热。

他心里直痒痒，想在老家也买一套，大不了以后在广州混腻了，可以回去发展，老家的房子就作为未来的“退路”，如果不回去也不要紧，还可以转卖出去，到时候又可以赚一笔。

说实话，和我朋友一样想法的购房者还真不少，我经常收到一些私信问关于三四线城市买房的问题。

到底，三四线的房价还能撑多久？

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其实，目前的楼市分化明显，一二线一片凉凉，三四线要么阴跌要么虚火，房价早就和前两年的上涨割裂了，我们看到的老家个别楼盘还在热卖并不能代表大势。数据说明一切：

中国指数研究院日前发布的百城价格指数报告显示，11 月份，中国 100 个受监测城市中，有 31 个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较 10 月增加 12 个。

其中，三四线城市价格调整范围最广，下跌城市数量较 10 月增加 9 个至 21 个，超三成的三四线城市房价在调整。

这意味着，楼市的寒流，早就从一二线城市，席卷到了三四五六线城市。

不要以为三四线房价还在坚挺，现实点，那不过是之前市场残存的余温，除了因为我们常说的板块轮动滞后，还因为曾经的棚改大大施行，还有一部分购房者手握巨额拆迁款，房子拆没了肯定还是要买的。

所以，给我们造成了错觉，但那只是虚火，不会持续太久。

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为什么我这么坚定的认为，大部分三四线房价撑不了多久？

要了解这个，我们可以从它的上涨机制分析。

我认为，根本原因就是两个：优供应，增需求。

第一，优供应，是由于城镇化的持续推进，城建不断翻新，开发商疯狂的抢地造楼，供应数量和质量与日激增。

而且，很多大牌开发商在一二线城市拍地和房价各种受限后，转向三四线城市大力布局。比如碧桂园，财报显示，仅2017年就有近58％的销售额来源于三四线城市。

这样一来，供应的质量也得以提升，城市面貌和优质配套不断更新迭代，大牌开发商带来产品升级。

特别在前所未有的N重园林和泳池喷泉的吸引下，本地的土豪乡绅，做小生意的个体老板，对生活环境有追求的公职人员……这些积累了一定财富又没有更好投资门道的人，会非常乐于为“五星级的家”买单。

此外，在我们老家，部分楼盘联合，炒热片区价值、哄抬房价也起了很大作用。

第二，增需求，就是我们熟知的三四线城棚改。

在以前，三四线城市购房需求大部分源于，农民在自己的县城、市区就地变成市民，人口自发增量有限。

所以，导致库存高企，去库存成为这两年的头等大事，催生了棚改货币化这个精妙操作。

捡重要的说就是：

地方政府拆了拆迁户的房子，把钱补贴给拆迁户，

地方政府转手把地高价卖给开发商，

拆迁户房子没了，可以拿着拆迁款去找开发商买房。

这样，既少了原来的存量，又多了新的需求，这短期“制造”的大量有购买能力又极度缺房的刚需群体，还不得把售楼部的门槛踩烂？

从重点棚改省份的三四线商品住宅销售面积占总体比重中，可以略知一二：

数据来源：中国指数研究院综合测算

我们可以看到，仅仅八个棚改省份合起来的三四线市场销售占比竟然超五成，这意味着，棚改货币化，对三四线楼市起了极大的刺激作用。

而且，不难看出，山东省连续3年蝉联棚户区改造任务的全国冠军，但我们同样可以看到：山东省也是今年涨得最多而且最快的省份。

之前，在供需两端加码发力，没有需求就硬生生给你制造出大量优质需求，有市无价？那我就加一些产品力，再画上蓝图，把片区价值也给你拔高，这样房价不涨似乎都天理难容？

但是，人口净流出，对三四线城市来说是最致命的。

我国大部分三四线城市基本面远远落后，人口吸引力不足，劳动力过分透支，没有任何实体的支撑，就是一场房价泡沫狂欢，见不得光的。

而且，居民收入没有同步增加，就像我老家那三四线城市的工资基本就是三四千块，而房价都快一万了，房价能平地起，经济和收入能吗？

即使排除这些因素，房价持续上涨的供求机制也完全变了。

山东、湖南、江西、安徽等地已先后调整棚改安置策略，转向实物安置为主。

而，2017年以来，三四线住宅用地成交面积在全国中的占比不断提升，今年上半年三四线宅地成交6.6亿平方米，同比增长58.9%。

一边是，三四线销售主力省的棚改货币化已经转为实物安置，而且，靠棚改造的需求已持续释放近两年时间，后续有效需求难以持续发力。

一边是，品牌开发商在三四线拿地规模占比持续提升，在这种土地储备累积与需求逐渐稀薄的背离下，别说房价上涨了，三四线的房企能不能实现资金回流都是很大的问题。

这两天沸沸扬扬的菏泽取消限售就是一个活生生的例子，在稳字当头的时局，竟然敢贸然取消限售，放开房产流动性，企图刺激购买。

为什么？

扛不住了呗，楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。

像菏泽这样，经济基本面不足，没有人口持续流入，仅仅依靠棚改来拉动房价，难以支撑下去的城市还有很多，你还要争当接盘侠吗？

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可能你还是不甘心，就和我朋友一样，在一二线城市卖力奋斗，奈何购房资格限制或者被房价碾压，会选择先在家乡置业，万一回去发展，那可以作为未来的“退路”，空置时可以出租回收；万一到时候不回去，可以转手变现。

看起来似乎面面俱到，没有鱼和熊掌是可以兼得的。

如果你明确一定回去，那这就是自住需求，可以买。

但是，没有哪一个自住需求是不含投资意向的，自住只是暂时的，每个人都会乐意看到自己的房子不断在增值。所以，我们要放低心理预期，根据前面的分析，三四线房价上涨可能性微乎其微。

如果不确定回去，那就是有很大的投资成分，投资的诀窍一定是选择那些可租可售可增值的房子。

可租这个不用我多说，在老家，宅子不缺，便宜的出租屋随处可见；如果你的房子小区很一般，那月租金几乎不到月供一半；如果你的房子小区很优质，很大概率你也舍不得出租。

那就剩可售可增值了，从接盘群体看，房价预期由“慢涨”变成“下跌”，投资客和炒房客早已退场。

那客群几乎就剩本地居民了，短期内预期变冷，还不断有维权潮和降价潮的洗礼，现在的购房需求并不急迫。

最要命的还是，三四线城市普遍新房癌严重，大家对新房的偏好远远高于二手房。而且，三四线城市有足够的土地供应，新房源源不断推出，谁会稀罕二手房呢。

我们老家，你买个二手房腰杆子都比人家买新房的软一截，反映到二手房市场上，价格也普遍比新房低两三千，更多的是，挂牌几个月都卖不动，这涨幅就是账面收益，根本没法变现。

写在最后

总之，始于不可持续因素的涨幅，就是空中楼阁，易涨也易跌。

只要政策不松绑，2019年还会是楼市全面回调的一年，未来，三四线量价齐跌几乎是无法扭转的。

如果是刚需，该买可以买，家人和自己的需求才最重要，静静等待房价回调；

如果短期不自住，打消这个念头，不要花钱买罪受；

如果已经投资入手，能脱手就脱手，在限售的城市要密切关注政策变化，把纸面财富换成现金，趁着回调置换到高能级的城市。