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原创： 大猫财经猫哥

01

猫哥的同事小林最近差点被房东轰出来，因为他租了昊园恒业的房子。

有天晚上，他家里来了一位不速之客，一位自称房东的50多岁大叔上门，要求小林要么交租，要么搬走。起初他以为这是“房东打款”骗术的升级，直到大叔拿出了自己的身份证、房本照片以及与昊园恒业签的合同才知道，房东本应该收到的房租一直没有拿到，而签合同的人也失联了，几经周折也找不到对方，只能上门来找他讨要房租。

小林每个月按时在APP上交租，一个月也没差过，怎么会让房东找上门来呢？俩人一对，事情也就明了了：昊园恒业收着租客的钱却从来不给房东。要么卷款跑路了，要么是根本没钱给房东了，房东自然只能收房了。

细一查麻烦更大，小林虽然按时交租，但房租变成了应该按月还的贷款了，本来是跟昊园恒业的租赁关系变成了自己与第三方的债务关系。昊园恒业在北京大约有上万间的房源，押金、房租规模过亿，受影响的人着实不少。

这个烂摊子怎么办？位于北京财满街的昊园恒业总部，人去楼空，桌椅倒下，地上散落着碎玻璃、办公用品以及合同资料，玻璃门外写着“还钱”两个大字。

最近两个月，不断有大批房东、租户前往总部维权，这一“祸根”始于昊园恒业滥用的租金贷。小林放弃了诉讼，钱还是时间，自己都耗不起，最终选择了“认栽”，之前交的一万押金是要不回来了，想要好好住下去只能和房东重新商量租金，签订合同，才避免了无家可归的下场。

现在，小林为了征信的清白，APP里的房租贷还在继续还，而房东那边的租金还要继续交。

“一间房，两倍的租金，北京的租金能不高吗”。他留下一声叹息。

02

这样的故事有在各个城市蔓延的趋势，杭州的鼎家公寓点燃了长租公寓暴雷的导火索，上海的寓见公寓也因资金链断裂遭到了查封，而在苏浙川渝地区都有连锁的“小家联行”也上演了同样的戏码。

在二月份，猫哥曾关注过长租公寓的话题，而八月份的长租公寓在北京抢房源的故事，更是刺激了很多人神经从争房源到连环雷，也不过四个月的时间。

▌在雷完后，再反过来看长租公寓这件事，它到底是一桩好生意吗？

其实，目前在主要的一、二线城市，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。

SOHO中国董事长潘石屹也曾提出过类似的观点，银行贷款的基准利率是4.9%，而实际的融资成本只能更高，而用这个更高的融资成本做出来的长租公寓，投资回报率只有1%。那么这就意味着这桩生意不赚钱。

但是，大家还是前仆后继，有的基金打算募资百亿来干这个事，一些地方大企业也在进入，想要搭建租赁平台，比如在杭州，十月份以来，已经有9宗纯租赁住房用地成交，全部是被地方大公司收入囊中，用于建设小户型单身公寓。

大家博的是规模，至于怎么赚钱，可以等等再说。

现在，北上广深杭蓉等六个城市已开业集中产权，长租公寓总存量约为13.5万套。预计至2022年底，六个城市新竣工并投入运营的长租公寓将达75.6万套，相当于目前水平的5.6倍。

这些行业中人老拿美国的长租公寓说事，“投资年回报率超过9%，盈利空间还有很大”等等，但是中国，很多领域都是骗子先进去洗一圈，老出问题也不奇怪。

03

“我再次预言，如果不采取积极有效的行动，从现在，到年底，到春节前，中国前十大长租公寓运营商里，恐怕有一半都爆仓。一旦爆仓，那几万人......”。

因公开炮轰资本抬高租金并说了“长租公寓爆仓比P2P爆仓更危险”的言论而被迫辞职的我爱我家前副总裁胡景晖，最近再次抛出了“长租公寓爆仓”的论断，并且给出了一个时间节点：春节前。

在朋友圈，关于长租公寓的话题，他更是进行了“刷屏式分享，重点就是要告诉大家：注意，有雷。

事实上，以被离职为代价的“长租公寓爆仓”话题，也算是被他“不幸言中”。

正如胡景晖讲的那样，再次暴雷的危机仍然悬在长租公寓的头上。比如装修污染危害健康的问题， 比如房屋的空置率问题，再比如运营方的违规操作等问题，当然最大的问题还在于——钱。

猫哥倒是想起了现在最近正在轰轰烈烈退押金的ofo。虽然两者业态不同，面对的问题倒是有点类似，在高速发展时期的扩张，跑马圈地带来一个庞大的市场， 而资本又串出了一个资金链，在资金宽裕的情况下，能够确保资金链无虞，但是到了下行阶段，资金链紧张的问题就即刻显现出来。

而对于长租公寓来讲，当租金贷或者消费金融成为一些长租公寓的品牌的标配后，“套白狼”的意味更浓了一些，虽然不是“空手”，但是金融杠杆游戏玩得很溜啊。

共享单车还在挪用用户199元的押金的时候，长租公寓打的是用户的房租的主意，将租金的期限错配，那么手里的租金就成为开拓市场的利器。这也就是为什么在多方的口诛笔伐、监管部门曝光后，他们仍然选择铤而走险，让用户主动或者被动背上了租金贷。

目前雷了的长租公寓，无一例外有“租金贷”的身影。

所以胡景晖向住建部、银保监会以及市场总局等三部委提出了对于长租公寓整顿的十点建议，其中主要针对“租金贷”形成资金沉淀的问题，一旦资金沉淀被扩张或者被挪用，极易形成金融风险，侵害多方权益，资金链断裂，就是“比P2P还要严重的雷”。

看着1100万人排队去ofo取押金，作为房东或者房客的你，也要操心下自己在中介那的钱了。