2018年即将结束。

不知道大家昨晚双十二血拼购物的进展如何，反正我是没买东西，全都在反思总结呢。

我们年初就在微博估计今年会是个楼市小年，市场也如我们所料，并没有出现全国性的大行情。

今年是牛市尾声，再困难的市场，依然有部分城市和板块出现30%以上的大涨。这种大盘静淡，局部开花的走势，会让买房的难度增加。

不买，看到涨势心里难受，买，就怕套在小周期顶部。这样纠结的心态，相比之前3年的大牛市单边做多，和之前5年的静淡市耐心淘笋，都是不曾有过的。

对大部分买房人来说，过去这一年都是记忆深刻的一年。

01

今年领涨的城市，都是过去三年涨幅比较少的城市，更多的是补涨。

大部分一、二线城市已经在16、17年完成了主升浪，18年主要是三、四线城市在涨。

我每天在微博、微信后台都能接到很多来信，问的是XX能不能买。有些小镇，我甚至要用地图软件才能知道他们的位置。

这是典型的牛市尾声行情，就像股票市场一样，优质资产标的先涨，打出价格的天际线，然后是垃圾标的补涨。如果你只看涨幅，垃圾标的可能更猛。因为价格低基数，三四线房价从5千涨到1万2，静悄悄地不那么费力，而一线从4万涨到8万，要爬好几个坡才行。

股票牛市会消灭10元以下的股票，而房产牛市就是消灭单价1万以下的城市。

基本上我们已经做到了。在中国大部分城市主城区，你已经找不到便宜的房子了。

问题就出在这里。

那些小城市的买房人，是赚了价格却不赚钱。在未来的几年里想卖房，会发现整个市场没有接盘侠。

小城市好一点的局面是把价格顶在高位，慢慢用时间换空间，过个几年等价格夯实。更差的是像燕郊那样，一次性打对折，调整到位。

不管是哪种，三四线城市的难关才刚刚开始，我是悲观的。

如果是投资，尽快打折出货。如果是自住，就留一套体面大房，别瞎折腾。这是我的建议。

02

大城市里，只有为数不多的二线城市在涨。

重庆、沈阳、苏州有过一波行情，大概有30%的涨幅。

不同于新房价格的失真，我们自己的团队，从年初就开始抓取大中介在全国各地二手房的挂牌价，可以清晰地看到全国真实房价的走势。

拿重庆来举例，它的表现还是不错的，整个两江新区像悦来、礼嘉甚至于蔡家都有很好的涨幅，巴南、南岸的涨幅也不差。昨天和粉丝聊，年初推荐她在北面买的房子至少已经涨了三成。

大城市里也有热点板块在暗涨。

比如上海的大虹桥和深圳的前海，这些地方的核心区因为利好不断兑现，表面看房价没有回调，保持稳定，其实折扣笋盘房源在不断减少。我年初拿了一套上海徐泾品质次新房，前两天租客到期，重新去中介那里挂出租，发现不管是出租和还是出售，诚意的房源越来越少。另外关注的一个华漕次新小区也是这样，别说笋盘了，像样的中楼层三房近半年都没看到过挂牌。

所以不管是牛市、静淡市，只要你的眼光够毒，总是能买到对的城市和对的房子。

可困难的是，大部分人的眼光和运气都是一般的，而且大部分人所在的城市和板块也是下行的。如果明知道是牛市尾声，还坚持在静淡市里买房，却又不学点专业技能的话，只能说概率上你会吃亏。

要么让自己变得专业，要么等市场变得不那么需要专业，这是比较务实的选择。

03

2018年，还有一件大事影响着楼市进程，很多人都没感受到。

就是金融去杠杆，意思是要银行要压缩借贷规模。楼市是最需要借钱的行业，自然受冲击最大。

没人会想到接下来是跌宕起伏的一年，外加一个戏剧性的结尾。

年初领导对金融机构的措辞，是打倒妖精、害人精，弄得人心惶惶，银行忙着抽贷，连累到不少个人经营贷款和消费贷款匆忙还款。

到下半年，画风突变，出现了极为罕见地中央在年中调整金融政策的景象。领导开始提稳健的货币政策，大力支持民营企业融资。不少房企拿到了大额融资，买房人的按揭利率又开始打折了。

从货币市场利率能看出来，金融去杠杆曾经的伤害和现在的缓和。货币市场利率，是银行从央妈那里借钱的成本。银行拿到的钱贵了，借给你的钱自然就贵了。

上半年和下半年的金融市场，简直是冰火两重天。

很多人不知道，买房子，除了传统的按揭贷款之外，还有很多创新融资的打法。

这些方法，都是极度依赖于小微企业的融资成本。年初的借钱行情很差，创新融资利率都是在7%以上，加速了楼市的静淡。

现在民企利率下行了，有些融资方给出的利率低到6%以下，已经接近按揭了。再往后看，更加乐观，目前实体经济又处于底部空间，明年应该会有一次降息，将来宽松的空间更大。

借钱市场上，最紧张的时刻已经过去，更宽裕的光景慢慢走近，一切都会变得好起来的。

04

对开发商来说，今年是很困难的一年。

年初金融去杠杆的紧张，去年高价拿的土地，都需要回款补血。

所以开发商很拼。

我关注了下一、二线城市今年开的新盘，性价比真的很高。

首先因为限价的原因，新盘的价格不算高。不少地区出现了一二手倒挂，新房的确是买到就是赚到。

即便在没有限价的地区，开发商出货也是有诚意的，用二手房加5到10个点的价格卖。其实你自己买市场价的二手房，加上契税、中介费和房龄折价，也差不多这个价格。

从前十一个月大牌开发商的销售额来看，大部分都实现了大幅增长，应该是有不少项目是贴着成本线快速出货了。

另外让人惊讶的是开发商的创新。2015年以后新造的房子，产品力又得到极大地提升。小区里人车分流、会所泳池已经是标配。

户型上的改良堪称惊艳，我们看到的是120平米的南北通四房，90平米的三房两厅两卫，得房率都接近80%。偏偏这样的房子，还卖的不贵。

不少开发商还有借给你首付、允许晚付款的优惠，让你感受一把甲方的霸气。

在这个连万科都喊着要活下去的年头，开发商只要出货，也顾不上利润了。

想买房子的，今年和明年是少有的能薅开发商羊毛的年头。

难得，买房人也做一回大爷。

05

今年要卖二手房，非常非常难。

你不光面临同小区，更低挂牌价业主的挑战。更让你头疼的是，接盘侠心仪的是，离你家小区不远的限价新房。

我线上线下茶话会上，都会有粉丝问到如何卖房子。

我写的关于卖房的微博，没发出多久，就是几十条转发，也比教买房的贴子受欢迎多了。看来大家真的急了。

大牛市刚过，静淡市中间，都是最差的卖房时机。因为成交量一下来，有非常多的获利房东需要变现和置换，总是有人愿意让价一、二成的，市场上会出现多杀多的局面。

所有卖房的经验和方法，都只是锦上添花，能增加一、二成的几率，却改变不了时机的缺陷。

我们之前的文章一直在强调，静淡市85折、9折笋盘机会越来越多，可以择机入市。

硬币的另一面是，

买房淘笋时机的好，对应的是卖房时机的差。人不能对抗趋势，实在卖不掉的，就等等吧。

06

楼市就是一个迷你版的中国经济。

今年楼市的困难，本质上是近年来中国经济增速下行，增长困难的一个缩影。

刺激一下就大涨，调控一下就低迷。过去多年多轮，一样的故事总是在上演。

我们看到的是，不管是楼市还是经济，经历那么多年的发展，都已经处在了相对的高位。往后的日子不可能再是一帆风顺，总会伴随着周期回落。

我对楼市未来充满信心，也不畏惧困难，但这不意味着要在静淡市里冲的头破血流。

客观承认大势所趋，控制好节奏，重视买入的时机和选筹，比简单的放杠杆更重要。

买房这个市场，就是一个博弈的市场。

长远看，你在和未来的年轻人搏杀。现在买入，押注的是房子越变越好，以后有更多人看好接盘。

拉近看，你在和当下的房东和开发商对赌。某种意义上，他们遇到的困难，就是你的机会。

今年的楼市，是近几年里最困难的一年。让我想起了2011年，市场经历了2009年的狂热，2010年的打压，终于开始慢慢冷了下来。市场变得低迷，没人再提买房子。

2011年，有个年轻人在低谷的时候，买入了他人生中最大头寸的多套房产。当时的价格是那几年的高点，买入后的一、二年，房价是有回撤的，压力是挺大的，可是他咬牙扛住了。时过境迁，放到现在来看，当时真是抄了一个大底。

当时那个人就是我，现在这个人也可以是你。

往前看，没什么困难不能克服的。