影响当地房价的因素有很多，按照任泽平的说法：短期看金融，中期看土地，长期看人口。说到底，还是钱的流动性和供需关系问题。

土地少，供需紧张，人口多，土地少，会引起供需紧张。

资本如果大量流入楼市，同样引起房价上升。

过热的楼市，极有可能阻碍经济的正常发展。接下来，笔者将带大家谈谈房价与城市，乃至一个国家竞争力的关系。

从60到80年代，日本的研发经费增长了18.8倍，且有70%直接来自于民众消费的带动。靠着海量的工业投资，日本在1968年一跃成为世界第二大经济体，其工业产品在性价比和品质方面，只有当时的德国产品能相提并论，其电子产品，可谓打败天下无敌手。

东京街头繁忙的人

到了80年代，情况遭遇了大的转变。1985年《广场协议》后的6年间，日本大城市房价上涨1.7倍，由于楼市投资回报率相当可观，大众对楼市相当期待。于是资本一时间仿佛找到了最佳洼地，不少本该投入研发的资本一夜之间涌入了楼市，进一步抬高了不动产资产价格。

东京鸟瞰

要知道在《广场协议》之前，日本工业虽然已趋于饱和，但社会生产率仍然保持着3.5%的中速增长。房价暴涨后，日本经济换挡进入缓慢增长期，经济增速低于2%。

从源头上说，一个国家的经济增长，往往依托于技术革新带动的社会生产效率，而不是房地产的过度膨胀。

所以资本是否流向“正轨”，显得尤其重要。倘若大量资本“误入歧途”，很容易使本国的经济失去活力。

1929年美国经济大危机前，主要的投资风口在工业领域以及衍生出来的金融产品。民众通过购买企业债或者股票进行投资，使实体业获得了众多社会资源。

在上世纪20年代，美国轻重工业比翼齐飞，新技术如井喷般涌现。

就汽车制造业来说，由于新技术的持续出现和应用，生产效率10年内提高了178%，形成了“研发-产出-利润回报-进一步研发”的良性循环。

1920s底特律街头

又如上世纪末出现的互联网泡沫。新网络技术股是拉升股市的主力，各路资本蜂拥而至，给相关软硬件公司带来大量的资金支持。科技革新大大降低了信息沟通成本，提高了社会生产力，使美国生产效率连续多年增速超过3%。（3%在美国历史上属于高速增长）

千禧年的互联网泡沫之后，苹果、谷哥、Facebook一类的大公司崛起

反过来说，倘若资本大量流入楼市，其他行业便失去了发展所需的必要资金和资源配置。不动产不像实体业，难以对社会生产有什么突破性的贡献。

正因为美国人非常清楚这一点，所以美国才有意操纵资本，“让日本房价涨一波”，以达到遏制日本制造业的效果。

张五常曾在访谈中提到：经济不好，而楼市却异常繁荣，这本身就不是什么好事。

如果制造业受限于税赋和政策，投资前景惨淡，对外投资又受到国际环境的影响，无法得到高回报，那么资金最终会流入楼市，以求保值，推高了房地产价格。

藏富于民的好处，是让居民手里钱，消费欲望增强，从而拉动实物消费和服务性消费，最终促进实体经济的发展。

当年日本的情况正好相反，可谓竭泽而渔。漫画里，蜡笔小新的父亲野原广志，曾经背负了三十多年的房贷。当时他作为课长，年收入达到500万日元，但每月还完房贷，几乎成了赤贫。

野原广志

社会投资只有通过普通民众参与消费，才能得到回报。

日本的工业崛起，以及美国的两轮技术革命，都离不开全民消费的刺激和拉动。

过高的楼价会降低民众消费能力，不仅抑制了资本市场的投资，而且还会引发连锁反应，造成制造业低迷，进一步影响到各个产业的升级。

我国一线城市，超过80%的家庭资产被绑定在房产上。除了满足刚需外，大部分人手里没太多闲钱。如果刨去支付房贷的部分，居民可支配的收入并不高。

同样，许多投资者本来抱着资产保值的目的进入楼市，谁知摇身一变成了“投机者”。当泡沫破裂时，跑得慢的那一拨人，往往付出了沉痛的代价。

近日有粉丝询问过笔者：为什么央行停止逆回购，但物价却没有应声而涨？

我没有直接回答他，而是反问道：你看其他资产的价格有没有涨？

由于央行释放出来的货币，并未通过工资和福利的方式发给民众，所以消费品市场的资金池没有扩大。

相反，释放的流动性，大部分都被截流或者流入到了其他行业。

例如08年后美联储的三轮QE，留在本土的资金超过30%，都通过杠杆进入了股市和债券市场，带来了“史上最长牛市”。

钱流入股市与流入楼市不同，毕竟股市投资具有相当弹性，股民可以根据股价波动，自由卖出或买入。泡沫漫天时，你还大可以避免进入股市。

但是楼市不同，楼价再高，刚需人群还得买。尤其是在中国，如果结婚没有房子，是件很尴尬的事情。

大妈要把女儿嫁给你

倘若放出来的钱悉数进了楼市，麻烦就会涌现。日本在广场协议后，其央行基准利率调低了50%，释放出了大量的日元流动性。这些日元最后都通过借贷方式，直接奔向了楼市，炒高了不动产价格。

此时决定日本的房价，不再是由供求关系决定，也体现不出住房功用的差别，房价只是单纯地被资本推高。

这就造成了“野原广志”一类的刚需购房者，原本只需承担15年的贷款，实际却被迫承担了2倍，青年的创造力和职业规划，都被房贷绑架，大大压缩了青年人的选择空间。

在日本，千千万万个刚需买房者，和广志一样，因为房价泡沫，放弃了自由消费，压抑了自身需求，反过来也阻碍了日本社会生产力的进一步发展。

人们说到机械制造和电子工业，喜欢把德国与日本放在一起对标，但是在房地产方面，两国非常不同。

德国人不喜欢按揭买房，多数德国人要么就是全款购入，要么就是租住，这样的好处是，无论货币流动性如何泛滥，德国人都不会倾向于借贷买房，资本可操作的空间不大。

柏林市中心

而且，德国政府对于炒房，制定了非常高的交易税（3.5%）和盈利税，如果房价评估超过合理房价的20%，炒房客还会面临5万欧元罚款，甚至牢狱之灾。

如此一来，市场过剩的流动性，就会进一步流入科研领域，结果即使不是立竿见影，也是显而易见的。德国自二战以来，就是科技强国和制造业大国，如今是仅次于美国的AI科技驱动者，未来很有可能领跑新技术革命。

整个20世纪70年代，美国成规模以上的城市人口增加，有96%都发生在中西部。

其原因便是美国东海岸地区，地价已经“不近人情”。以新英格兰地区为例，楼价昂贵，除非是高收入群体，否则普通的外来人口很难流入该区域。

历史总在重复上演，前两日《澎湃新闻》一篇报道称，已有74万常住人口迁出北京，真正实现了“逃离北上广”。

一线蜗居的年轻人

可见，高楼价会将无法继续贡献青春和汗水的“北漂”，难以继续追求理想与激情的“北漂”，无情地扫地出门。

他们中的许多人，或因人到中年为家庭所牵绊，或因技术被替代，无法继续高收入或有能力买房，最终被迫离开高房价的城市，同时，高楼价也阻隔了新劳动力的进入。

香港就是明显的例子，高房价让不少老一代的人才被迫北上，而新一代的劳动力又难以立脚，香港就越来越空心化。

布里斯班欢迎你

在之前的文章中曾提到，由于布里斯班正处于城市建设重要时期，对人才和资本的需求量很大，未来将有大量人口和资本流入布里斯班。所以从长远角度来看，布里斯班的楼市很有看头。

最终资本的流向是哪里？布里斯班的房价和规划，会用时间告诉你。