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我经常会和一些地产人有一些聊天，这一次约了一个姑娘，聊聊市场怎么就这么冷 

我开玩笑说，上海现在一手楼盘都开渠道分销了，最高的开到3%，这也是非常夸张的数字了

他看着我笑了一声说：2014年的时候，我在做的嘉定项目，分销点数都到6个点了，而那个时候最高峰值是上海有项目开到10个点

“那你的意思，2014年市场要更差？”

“哦，这倒没有，我觉得今年的市场要比以往要更差，甚至可以说比任何一个时候都要更差一点。”

“为什么？”

“其他时候顶多是不买，而如今是没钱！”

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这差不多是对如今市场最盖棺论定的一个判断了，过往的淡市，不论是2014还是2008，所有人都是对未来没有信心，所以大家都是持币待购，想着要不要买，或者是想着要不要晚点买

这也是为什么一旦刺激力度释放之后楼市很快就可以报复性反弹，因为过往憋了多久，如今就要释放多久

但是2018年的市场却不是这样，客户依然知道如今的价格都是政策指导价，现在这个价格一定划算，但是如今楼盘面对的是：600万总价的项目只能吸引来手上只有100万首付款的人

这是让所有操盘手不寒而栗的现象，依然有来客，依然想买房，但是剩下这群想要买的和他的实际购买力远远匹配不上

而这如今的一切，都是蝴蝶效应迭代的结果，过去一年的上海楼市，只用了三个步骤就让市场上的钱真空

1、上半年推一波性价比极高的市区盘，让高层刚需彻底放弃抵抗入市购买，未获得购买资格所有人都倾尽全力尽量少贷款买房。短暂的市场热的同时，也让上海楼市弥漫着一个态度：你的购买力可以买到更好的房子

2、年中非常快速的郊环附近集中性推盘让低层刚需有了更强烈的对比意识，开发商开始紧张和焦虑

3、一二手倒挂直接影响二手房成交，而二手房成交又极大的抑制了置换客群，而这一部分客群如今是上海的主力客群

经过这么一轮调控，如今能够有购买力且有房票的，都是那些本来根本没有购买的那一群人，而真正想买房的，要么没有房票，要么自己手上的房子卖不出去没有钱

所以在售楼处里你会发现，开发商极尽所能，捞到的都是钱差很多的

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当我这个观点说出来的时候，可能很多人都会想，那既然如此，开发商可以熬啊，房子不卖啊，等到行情好的时候再重头再来啊

是的，历年楼市似乎都是这样的，房企比购房者能抗，所以每次调控都是越调控越涨

但是为什么今年却不一样

因为2018是一个非常特殊的一年，2018是2015年后的第三年，而这样一个现状，本质上在2015年就注定了结局

2014年是行业非常冷的一年，2015年回暖的时间点是330，这个日子很多人都知道楼市出政策了

但是出政策不是其次，在那个政策背后，所有房企突然发现，所有开发商有了一个极低的融资模式：企业债

丁祖昱评楼市在2016年的时候就剖析过这个数字

我们仔细回忆下，2015年、2016年是不是土地市场最为疯狂的一年，为什么那么多开发商可以无所谓的随意举牌

而疯狂的成本是因为，这两年，公司债的借贷成本，低的可怜。

基本上主流的房企的借贷成本只有在5%左右，国企央企甚至可以压缩到3%，这样的利息几乎就是余额宝的利息，而2014年大量房企蜂拥而至的借款模式是海外债，利息在8%-10%都是可以接受的范围

所以当企业债以这样的形式发放的时候，我们可以想象房企会有所疯狂

正是那个时候的热为如今的楼市埋下了隐患，企业债不论利息有多低，都是要还的，而他的还款周期是3-5年，换句话来说就是2018到2020年

这也是为什么2017年那么多项目都选择等，今年开始却放弃了抵抗，因为今年是还债的日子

不要觉得几百亿不算多，开发商都是千亿万亿的规模，但是各位要知道利润点啊，在高周转的背景下，打掉成本从利润中拿出50亿都是极其困难的，这也是如今房企这么难受的核心原因

但是很多人还会问：那么企业债开发商可以一直借下去啊，这么多年开发商不都这么过来的么

是的，那些2015年借钱的开发商真的就是这么想的，拿新债低旧债，一直以来也都习以为常了

但是猛然间发现

——数据来自克而瑞

2018年，企业债全面停止，完全停止，彻底的停止。

这是去杠杆的一部分，到底哪个是因哪个是果各位自己体会

所以你看到今年开发商这么着急，他们只能依赖手里的货值卖了还钱，所以你看到今年开发商这么踊跃做租赁创新，不是他们看到这个市场，而是租赁模块尚且可以融资，可以解燃眉之急

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这是2018年楼市不一样的地方，今年开始，房企失去了抵抗的能力，他除了恳求客户买他的房子之外，别无他法

所以只要你真的去到售楼处里，你会发现开发商会摆出各种姿势来讨你的欢心

你购买资格还没到，没关系，付点首付然后我等到你能买的时候再配合你过户，只要你想买

你没钱没关系，首付款少付点，我帮你找消费贷或者公司直接先借钱给你，只要你想买

你没房票也没关系，说出你的情况，总有一种方式配合你解决

一切的一切都是希望早点把手上的房子脱手，因为那些不是资产，全部都是负债

我听说某家前十的房企投资部，最近最大的工作就是跑各种金融机构，恳求他们可以延长还款周期，这样倒计时的感觉让大量房企非常的不舒服

这样一轮资金潮起潮落，清洗出大量房企的原罪：不杠杆根本在这个赛道活不下去

但是这还不算完，他们更害怕的，是被清洗出更多的原罪

如今坊间各种关于对税收征收的重新认定以及各种明星税款补交，这样的新闻看似是社会新闻，我是真的看着一个上市公司老总捧着一个保温杯对我说：我真怕对土地增值税进行重新清算。

一个项目公司20%-30%都是各种税费成本，这里面有太多的灰色空间，如果一旦重新盘整，那么如今各种房企紧绷的资金链就会雪上加霜

所以我真心想对所有人说，如果你现在要去买房，你真的要去查一查2015年、2016年这两年有没有一些房企规模扩张的特别快，当年被盛赞各种黑马的

如果是那么现在他们的商品房最好不好买，因为很有可能当年的扩张就是因为当初盲目借贷导致的，而如今刚好遇上清算的时间点，所以产品质量不可控是一定

写到这里我突然想到在2016年的某一个论坛上，我遇见一个中梁的高管，他汇声汇色的和我描述未来几年中梁的发展策略，但是说到2019年的时候，他突然和我说，这一年公司会选择相对收缩和控制

我当初还不是很明白这句话什么意思，但是当所有信息链串联起来我发现，本质上在2019年这一年也是内患需要解决的一年

后面我回看他的朋友圈，在今年的上半年他选择了离职去到处旅游了，我内心想啊真是一个鸡贼的地产人啊

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所以2019年会遇到什么

毫无疑问，2019年依然是房企们还债的一年，2019甚至到2020都会是非常的艰难。

而从目前的趋势来看，他们的融资路径依然受阻。而市场我也依然看不到快速回暖的时刻，而房地产这行的钱也没有那么快涌入的可能

万科的那句活下去被各种人解读，但是大家都忘了郁亮说活下去之后接的一句话：今年6300亿的回款目标如果不完成，其他任何事情都可以放一放

这句话已经最大程度的说明了，对于一家开发商来说，现在可能已经借不到外力了，一切都只能靠自己

所以下面这些情况在很长一段时间都有可能存在

1、裁员，甚至有可能是体制式裁员，就是说有可能公司内的有一个部门就突然凭空消失了。而这里更需要担心的是各个区域的城市总，如果指标完不成，取消一个城市也不是不可能，如今大量的二三线城市土地在流拍，老板的耐心也变得不多了

2、任何投入都要对标产出比，让开发商每花一笔钱他都要精准的算好能够赚回多少钱，所有的服务商最好也掌握这样的生意模式，否则你们消失的速度会比开发商要更快

3、房企可能还会招人，但是更多招的人在集团总部，试用期延长到6个月，然后在6个月的时间内疯狂的轮换，用到公司觉得你很值钱为止

4、今年唯一工资会加的可能就是集团公司的财务部门了，就像2年前投资口子工资狂加一样，但是前提是你能否替公司解决融资问题。如果解决了工资落你口袋，如果解决不了，拿了也让你吐出来。而其他口子的从业者，不论是营销还是产品还是投资，我想集团内大概都会和你说差不多的内容，主题叫：面对现实

5、当然，这也不代表2019年没有期待，2019年如果能出现黑马那可能真的很值得期待，如今这个点能够爆发，说明之前没有大量的负债而且现在已经积蓄好了能量。而且低负债公司此时的融资能力会更强，而且市场的机会也会更好，恰好是厚积薄发的时候

如果要对2019做一个主观判断，那么我大概就一句话：对内自知之明，对外敬畏的心

最后，如果一定要对购房者说，那就是：不要被任何言论蛊惑，千千万万理清楚自己的现金流，然后用好你手上的这张房票

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之前听到一个段子，一个地产同行和我说的：过去十年日子越来越艰难，但2018年却是未来十年里最好的一年。

这是事实还是玩笑我不知道，但是从创业之初我就认定一句话：自强则万强