原创：赵十一

房地产凉凉，好在这个冬天不太冷！2018年还没过完，千亿房企已增至25家。

克而瑞2018年1-11月房地产业销售金额榜单显示，截至今年11月份，千亿企业已有25家，中梁控股、金科、融信、金茂、正荣、中南置地、阳光城等中型房企也已进入千亿俱乐部。

此外，远洋、蓝光、雅居乐、龙光、祥生等房企的销售额也达800亿元以上，如果最后加把劲，它们有可能成为千亿俱乐部的新丁。

2017年国内千亿房企的数量是16家，今年有望达到30家，而很多房企还提前完成了销售目标。大家第一反应是，卖的这么好，新闻却铺天盖地房地产凉凉了，骗谁呢？

没骗你，整个房地产行业的趋势确实在下降。

1-10月，商品房销售面积同比增长2.2%，增速比1-8月回落0.7个百分点；商品房销售额增长12.5%，增速回落0.8个百分点。而10月份，20个热点城市合计成交1448万平方米，环比下降11%。

而从主要指标上看，商品房销售面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、资金来源等都较前值有不同程度回落，所以宏观上看房地产确实是凉。

从现象来看，有的二手房挂牌半年，降价几次，还是无人问津。有的地方还降价未遂，原本降价6000的房子，被领导调研之后，房价回归原位。所以微观上房地产也是凉。

因此，千亿房企倍增，提前完成任务，只是房地产行业内部的一个变化，这个变化的背后关乎生死存亡。

01

房地产江湖迎来腥风血雨

哪里有钱赚，哪里就有江湖，高增长时代，大家可以百花齐放、百家争鸣，但是增长放缓，那便是刀光剑影，汰弱留强。房地产行业的发展也到了这个阶段。

房地产业2003年成为经济的一条腿之后，开始迅猛发展。EPS数据显示，2003年我国房地产开发企业数为37123个，2004年达到了59242个，一年增长接近60%。

而截至2016年，全国房地产开发企业数量已经达到94948个，相比2003年，房地产开发企业数增长超过了2.5倍。

近十万家企业能在这个市场中分得一杯羹，得益于增量时代，中国城镇化率的不断提高，但是现在来看，留给房企的空间越来越小了。

目前，中国城镇化率已经达到58%，按照发达国家的历史经验，城镇化率到70%以后会放缓，按照这个数字来看，中国还有10多年城镇化快速推进的红利期。

但是总的城镇化率只是一个总数，从分地区来看，我国各省城镇化率中较高的已经达到80%以上，上海（87.9%）、北京（86.5%）和天津（82.9%）。

而有13个省级行政单位（上海、北京、天津、广东、浙江、江苏、辽宁、福建、重庆、内蒙古、山东、黑龙江、湖北）的城镇化率均超过全国平均的58.52%。

也就是说，好的地方，房子赚钱的地方，房企发展的空间已经所剩无几。接下来，要想活下去，房企只能做大做强，弱肉强食不仅是自然的规律，也是市场经济的固有规律。

02

要么快跑  要么快死

房企长期安全生存，千亿是一道坎。

2018年1-11月，TOP100房企的整体销售规模超8.7万亿元，同比增长37.5%。分梯队来看，百强房企中除了TOP3龙头房企规模增长较为平稳，TOP30、TOP50和TOP100的门槛增幅都低于40%，与前几月50%左右的增幅相比出现下降。

虽然今年房企销售业绩增幅逐月下滑，但百强门槛依然提高了30%，1000亿的销售额到年底能冲进前30。那么按照这个速度下去，几年后或许1000亿才是百强的起步，巨头的规模都是万亿级的。

而分析一下2017年的地产企业销售额TOP200榜单，会发现一个有趣的现象，100确实是个分界线，第100名以后，开始呈现负增长。而前100名，增长的速度越来快。

正是因为房企意识到了这个问题，所以有人开始狂奔，努力冲进排行榜，但是有人进就有人出，有人活的更好，有人就死的很惨。

在万科高喊“活下去”，却在另一边频频拿地、接盘项目的时候，我们看到2018年以来，已有10家房企因资金链断裂宣告破产。

虽然有些中小型房企想用“高杠杆”模式迅速做大、拼命快跑，但是依然倒在了这个冬天。

03

还债时间已到  终于轮到刚需薅房企的羊毛了

2018年前10个月房企破产的原因全都是资金链的断裂，2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观。

7月、8月融资额与2018年前四个月相差甚远，9月遭遇融资“滑铁卢”，而10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

进入11月，房地产融资突然展现出今年以来前所未有的热闹景象。例如，11月27日一天，就有多达12家房企密集披露融资公告或融资计划，总规模超260亿元。

据不完全统计，11月数十家房企发布了境内融资公告，融资类型包括增发、优先票据、公司债、ABS等形式，总规模超过1000亿元。

这是房地产融资整体松动的信号吗？当然不是！

融资松动只是为了让很多房企续命而已，行业淘汰会迟到，但不会缺席。我们看到，在11月27日发布融资计划的12家房企中，多数为发行公司债，主要用途为“借新还旧”。

而截至今年第三季度末，A股上市房企的平均净负债率为113%，明显高出去年年末102%的水平。经营性现金流净额则由正转负，短期偿债压力自2016年以来持续加大。

而从房企融资利率来看，显然政策层面并没有对房地产放松。

2017年房企国内平均融资成本约为8%－9%左右，2018年国内平均融资成本大概已经超过12%。有龙头房企在境外发债，融资成本高达13%，而今年前三季度，A股上市房企的平均净利润率才13%，也就是说再这样下去，房地产纯粹成为一个赔本赚吆喝的买卖。

融资贵还不算，重要的是中小房企贵也融不到资。

银行即使资金充裕，也不敢对房企放水。比如对开发贷的审批一直坚持“432”要求，也即开发商在申请开发贷时必须“四证”齐全、使用30%自有资金以及具备二级资质。甚至银行内部还有仅向全国排名前100的房企予以授信等更为严格的不成文规定。

所以综合来看是房企规模决定融资能力，融资能力决定企业生死。目前房地产行业一边是中小企业在生死边缘挣扎，另一边是龙头企业继续做大规模，夯实基础，静待“春天”。

无论是做大规模，还是垂死挣扎，这样的情况下，房企加快出货是唯一的选择。而怎么加快出货，通常会促销，这对刚需客来讲是个利好！

“双11”期间北京50个楼盘将打折促销，万科、中粮、远洋、招商等多家大型品牌房企在北京开发的楼盘均在列，这在北京楼市多年来少见。

而近一个月来深圳入市新盘项目近40个，达到今年推盘量顶峰。尤其是最近一周，宝安各大刚需热盘相继入市，新房数量超过6000套。

新房不用抢，关键还打折。深圳某新房楼盘销售人员称，现在的折扣是认购有95折，还有就是促销的97折，在规定时间内，交齐首期款还有一个98折。95、97加98折，等于差不多9折。

不但房子打折，房贷利率也开始降了。

在首套房、二套房平均贷款利率在连涨了22个月后，2018年10月全国首套房贷款平均利率达到5.71%，同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%，上升7.74%。

而近期，包括北京、广州、杭州、佛山、南京、厦门等在内的多个城市的银行利率开始回调。

房多多数据研究院监测的数据显示，今年10月有19家银行分(支)行下调利率，利率高位回调银行数量增加16家。

未来一段时间，房贷利率会进入一个下降周期，这个下降主要是为了稳房价，对于刚需来讲，确实节省很多购房成本。

现在来看，即使打折，很多人还在观望，因此未来利率、房价有进一步优惠的动力，刚需轻松上车的时候也就不远了。

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