原创：内幕君

今年双十一又不负众望，仅当天，天猫便创下2135亿的销售额。回顾十年前第一届双十一，其成交额仅不过5000万。很多人包裹还没收齐呢，这双十二就迫在眉睫了……

中国电商发展之迅速，是国外「黑五」所远不能望其项背。

这次还一共产生了13.52亿件包裹，这对物流又是一场极大的挑战。许多人感叹当天就收到了快递，这就是中国的速度！

在万亿电商消费爆发的背后，是「物流地产」的饕餮盛宴，谁都想分得一羹！

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从80年代的里根改革到世纪末的二十年，美国领衔进入后工业化和信息化时代，产业和资本不断外移……

物流地产便是这种经济高速发展下产生的特殊领域，俗话说就是物流服务与房地产服务一体化的产物。

这种概念刚开始离我们还很遥远，毕竟我们的80年代物资稀缺，成就了无数的传奇「倒爷」。

直到2002年，中国房地产市场欣欣向荣，呈现快速增长、供需两旺的态势。同时物流地产开始在长江三角洲、珠江三角洲产生。

2003年，美国普洛斯进入中国时，只是一个小小的代表处。物流地产随着马云在同年5月创立的「淘宝」，一齐发展蔓延。

经历十五年的风云变化与时代发展，中国的经济与电商发展日新月异，人们足不出户便可尽享物质需求。

从下单到包裹送达仅需18分钟，无论任何国家的产品都唾手可得，这类似科幻小说对未来世界的憧憬，在中国已成了现实。

然而这仅是个开始，市场供需缺口仍然巨大。截至到2017年底，我国总仓储面积约为5.53亿平方米，但人均仓储面积仅为0.4平方米，仅是美国人均水平的 8%。

图来源：中国产业发展研究网

如此富饶的处女地，慧眼独具的大佬早已抢先入局，陆续有掘金者光临……

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互联网大佬们因自身发展的需求，早早在物流领域合作布局。

2011年开始，京东、苏宁先后通过重资产布局物流仓储。尤其是京东在自营采购、仓储、物流、配送、售后的完整闭环基础上，形成了自身独特的竞争力。

倍感压力的阿里巴巴在2013年，组建了「菜鸟网络」通过大数据来实现仓配管理和物流智能化，为各类企业提供平台服务。

像全球较大的私募股权投资公司如黑石集团、KKR集团、凯雷投资、华平投资等都对潜力巨大的物流地产市场垂涎三尺。

并且随着传统房地产市场的利润不断缩减，宏观调控环境的艰难，近几年房企们纷纷谋求出处。

除了长租公寓特色小镇、养老地产等热点领域，旺盛而稳定的物流地产市场，越来越受房企大佬们青睐。

作为地产界的老大万科，早在2014年借签约河北廊坊项目，宣布进军物流地产，拥有自己的物流品牌「万纬」。随之像海航、碧桂园、绿地、复星、华夏幸福等，也基于自身专业开发优势。

在今年年初，当普洛斯完成私有化退市后，机智的万科占股21.4%成为普洛斯最大持股股东，乘着巨人的肩膀向上飞跃。

经常海淘的朋友们应该会发现，你们买的宝贝从宁波保税区发出；而在东北吃着麦当劳汉堡的兄弟，不知道这都出自沈阳冷链仓库。而这些背后都是「不再专心做住宅」万科的成就。

后来者远洋也不甘示弱，打响了「重资产持有＋轻资产运营」的物流地产模式；在11月份，远洋合作投建西部地区最大冷链物流基地；近日还再度增资驹马集团，加速构建物流生态圈。

在这目前寡头垄断的物流地产红海中，不断有新玩家来搅局，电商企业、房企、险资和传统工商贸企业齐上阵，定会有新的市场格局形成。

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精明的巨头都有自己的如意算盘，饕餮盛宴背后充满着丰厚的利润回报。

在地产行业，住宅、文旅、商业地产等政策风险逐渐上升，降价维权、融资成本上升、回款慢，导致利润空间不断下降。

与之形成对比的是，物流地产就像别人家的孩子，具有风险低、回报高、收入稳定等特点。

并且据克而瑞数据统计，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一。

物流地产租金稳步提升、空置率持续下降，如此好买卖，难怪成为投资宠儿。

且中国到现在为止，70%以上还是上世纪的破旧仓库，选址交通不便，运输效率极其低。高端仓储物流市场随着经济发展不断扩大，亟需资本与经验来弥补空白。

由于政府供地偏少且物流地产行业壁垒也较高，因此出现爆发性增长概率较小。如若能做成，则是一本万利的好买卖。

利润引发竞争，竞争产生创新。

物流地产本是典型的重资产行业，一个项目投资回收期长达10年以上。但越来越多企业采用「物流+金融」的模式，跟房企高周转的效果如出一辙。

霸主普洛斯便是个资本高手，一边通过基金模式引入股权投资方，通过债务融资放大杠杆，仅今年在中国就设立了共近240亿基金，专攻物流地产；一边不断兼并收购不断扩大自己全球的版图。

随着物流进入「生态圈」时代，多个新物流地产运营模式应运而生，像金融物流、保税物流、际享仓、物流产业园区等。

这片物流地产的红海愈加复杂多变，百舸争流，奋楫者先。

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在物流生态圈的态势下，这场市场角逐大战，绝不是单打独斗勇者胜，而是抱团取暖智者胜。

除了像京东这样早早斥巨资布局生态圈，搭建京东仓配一体的供应链服务、京东快递和京东物流云服务，通过大数据分析，保障供应链上游对下游的精准供给。

而后来者更多是外行人，闭门造车定是斗不过内行人，取长补短式地合作便是捷径。

万科早在2015年成立物流地产公司，引入黑石集团。万科开发物流项目，由黑石收购，进行基金化运作，实现轻资产模式。

2017年，碧桂园和绿地同时与物流公司合作，进行资源互补、协同开发存量土地资源。

而许多房企也选择与电商企业合作，荣盛产业新城与菜鸟网络合作固安产业园区；国药控股与复星打造全国医药物流仓储网络；华夏幸福与京东打造电商综合产业园。

在跨界合作各取所需之下，是资本的盛宴还是昙花一现的风口浪尖？

后面流口水的人切勿盲目跟从，否则赔了夫人又折兵。

饕餮盛宴后，留下的是能给予人们更加便捷生活和可持续发展。

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